住宅ローンを借りる前に、返済比率(=返済負担率)と審査金利を知っておくべき理由を解説。

計算する美しい女性

小森谷

返済比率(=返済負担率)は住宅ローンでぶっちぎりで重要なポイントです。上のデータでも重要性のトップになっていますね。

返済比率ってなに?どう役立つの?

すばる

まずはじめに、返済比率を知るとこんなメリットがあるよ。

返済比率を知ると分かること。

・なぜあなたがローンに通らないのか

・審査に通っても希望借入額よりも減額されてしまうのか

・どうしたら審査が通過しやすくなるか

がはっきり分かるようになります。

返済比率(=返済負担率)とは・・・年収のうち、毎年のローン支払いが何パーセント占めているかを示すもの。

ここでのローンには、自動車ローン・カードローン・キャッシング・クレジットカードのリボ払い・携帯電話の本体代金の分割支払い等も含みます。

小森谷

住宅ローンの支払いだけではないってことがポイントです。
当然ローンをたくさん組んでる人はパーセンテージが上がるよ。返済比率の数字は低い方が良いってことなんだ。

すばる

銀行などの金融機関が住宅ローンを審査する際に、「この人はお金を貸して最後まで無事に完済できるかな?」とチェックするために必須なのです。

MEMO

①ここで言う年収は税金を払う前のものです。サラリーマンの人なら源泉徴収票で一番多い金額の欄が年収です。

 

②転職して間もない人の場合は、銀行で”見込み年収”の算出方法を用意していますので、それに従って年収が決まります。

 

③ローン申込人が複数の場合はどうするの?

2人の年収を合算しますので、返済比率で審査落ちしそうな方は2人の方が通りやすくなります。

奥さんが旦那さんの年収を超える場合、それ以上は合算できなかったり、奥さんの年収は50%までしか合算できないなどの縛りが各金融機関ごとに存在します。

銀行によってはアルバイトの合算不可能などもその1つですね。

また、奥さんが借りているローンも含んで計算されますのでそこも要注意です。

 

④返済比率は金融機関それぞれが規定で定めています。

例)フラット35では年収400万円未満では返済比率30%まで、年収400万円以上で返済比率35%と決まっている。

 

⑤その他の借入に奨学金とかも含めないといけないの?

日本学生支援機構(JASSO)または旧育英会から借りた奨学金は、基本的に含めないといけません。

返済比率の計算方法はこちら。

( 住宅ローン年間支払い総額+その他のローン年間支払い総額 )÷ローン申込する人の年収

※その他のローン→自動車ローン・クレジットカード分割払い・リボ払い・カードローン・キャッシング・携帯代金分割払いなど多岐に渡ります。

これを計算すると1以下の数字になるから、%で表示して考えてね。

すばる

具体的な例①

住宅ローン申込金額3,000万円

申込者の年収400万

返済比率30%まで

住宅ローン年間支払い総額100万円

その他の借入年間支払い総額15万円

の場合。

上記の計算式にあてはめると、( 100万円+15万円 )÷400=0.2875

%で表示すると28.75%ということです。

これは返済比率が30%までに収まっていますね。ということは、返済比率上の審査はOKそうです!という風に判断が事前にできます。

とはいえ返済比率ギリギリなので好ましい状況ではなく、金融機関によっては審査にマイナスに働きそうです。

キャッシング枠のあるクレジットカードなどは返済比率に悪影響を及ぼす可能性がある

キャッシングとは、生活費に困ったときにカンタンにお金が借りられてしまう便利なものです。

金融機関によってはこのキャッシング枠を警戒し、返済比率に目いっぱい借りているという前提で審査をする場合があります。

悲観的に考えると、キャッシング枠があればいつでもお金が借りられるので、100万円限度額であればそれだけカンタンに借りれてしまいますよね。

だから金融機関はキャッシング枠を嫌います。

しかもやっかいなのが、利用実績が良いと勝手にキャッシング枠が増やされる点です。

もちろん、気にしない金融機関も存在しますが無数にある住宅ローン提供金融機関を細かく調べるよりもキャッシング枠を減らすなり解約する方が無難です。

対策:住宅ローン審査をする前に不要なキャッシング機能付きクレジットカードは解約してください。

心配であれば事前申告し、「借り入れを今後する気はない」「必要があれば解約しても良い」などと金融機関に伝えるのも良いでしょう。

みみ

すばるに質問だにゃ。自動車ローンを500万円10年払いにしている人と、自動車ローンを100万円1年払いで借りている人はどっちが住宅ローンに通ると思う?
え。それは100万円借りている人の方が通るんじゃないの?

すばる

みみ

ぶぶーっ。前者の人の方が遥かにローンに通りやすいの。返済比率で考えると前者はその他の借入年間支払い総額で50万円超、後者は100万円超としてみなされるから、もの凄く借入額が減額されることになるにゃ。短期払いローンをよかれと思って組むと、実質その間は家が買えないってことにゃ。もちろん完済できる貯金があれば大丈夫だけど。
そういうことか!!あくまでも銀行は年間支払い総額でチェックをするから返済期間が短いローンを組んでいる人は要注意なんだね。

すばる

できるだけ長期支払いでローンを借りた方が返済負担率上は良い

近い将来家を買うと考えている人は自動車ローンを組む場合、できるだけ長期のローンを組んだ方が無難です。

なぜなら支払い期間を短くすると返済比率に引っかかって住宅ローンが組めなくなります。(=極端に減額されます)

年収400万円の人が3年払いで120万円の車を購入したら、金利も含めて毎月の支払額は35,000円前後です。

つまり年間支払い総額で40万円以上になってしまいます。自動車ローンのせいで返済比率を10%も既に枠を使ってしまうんですね。

そうなると買いたい物件価格に融資可能な金額が全然足りずに終わってしまう可能性が高いです。

上記の場合、ローンを組む理想の順番は、住宅ローンを組んで家を買ってから自動車ローンを組むのがベストです。

返済比率は銀行によって大きく異なる

返済比率が大きい=住宅ローンに通りやすくなる

返済比率が小さい=住宅ローンに通りずらくなる

こう言われています。

なぜなら返済比率が小さいほど、お金の借り入れ額を圧縮していかないと審査の土台に乗りません。

返済比率が大きいほど、借り入れ額の枠にも余裕が出ますから、ローンが組みやすくなります。

今の住宅ローンは総合評価・総合的な判断で融資の可否を決めますので、返済比率は非常に重要なポイントです。

厳しい銀行:返済比率25%まで

年収400万円未満は返済比率25%という銀行は散見されます。

規定がない銀行でも、これを1つの判断基準としているところもあるでしょう。

普通の銀行:返済比率30%まで

年収400万円以上だと返済比率30%まで可という銀行は沢山あるでしょうね。

甘い銀行:返済比率35~40%まで

相対的に比較しますと、かなり緩い分類でしょう。

35%でも十分だと考えられるのですが、40%まで許容している銀行もあります。

例えば”ろうきん(労金)”がそうですね。

参考リンク:ろうきん(中央労金)の住宅ローン:仮審査・本審査の基準と落ちない対策

返済比率40%までともなりますと、厳しい銀行に比べて借り入れ金額が2倍近くなるわけで。

審査金利ってなに?どう役立つの?

審査金利とは金融機関が住宅ローン審査の時に使う専用の金利のことです。

審査金利は金融機関が「これなら必ずローンを返してもらえるはずだ」という見込みを立てて決めているもの。

残念ながら基本的には金融機関が公開していませんが、借入可能額のシミュレーターを設置している銀行では逆算して推測することが可能です。

とにかく審査金利は普段目にする住宅ローン金利よりも高い

具体的には3~4%が一般的になっています。

※ホームページ等で宣伝している金利(=店頭金利という)や更に金利を引き下げした優遇金利というのがあります。
皆さんが目にして「住宅ローン金利0.5%か、安い!!」と言うのは全て優遇金利のことになります。

これが住宅ローン審査に何の関係があるかというと、返済比率に大きな影響を及ぼしているのです。

返済比率の式の中に”住宅ローン年間支払い総額”というのがありました。

実はこれが審査金利によって決められます。

極端な例を挙げます。

年収400万円の人が金利0%、返済比率30%以内の条件で審査をされるとき、他に借入が0円であれば住宅ローンは年間支払い総額120万円まで借りられます。
月々10万円の支払いですね。

35年住宅ローンで組めば4200万円も借りられることになります。

しかも、利息と元本の割合は利息0円で元本10万円となります。

が、審査金利4%にて上記の条件を考えると月々10万円の支払いは変わりませんが、利息と元本の割合は約25000円:約75000円となります。

※現在の大半を占める返済方法、元利均等返済の場合

おまけに、借入金額は35年ローンでも約2,250万円にまで減少します。

総返済額は4,200万円。

2,000万円以上が利息という結果となります。

すばる

借入可能額が半減しちゃったね。。。
バブルの頃の金利は8%を超えていた時期もあったのを踏まえると、ゼロ金利時代とはいえ審査上での金利が3~4%というのは妥当だね。

みみ

この例からわかること

”審査金利は低ければ低いほど住宅ローンの借入可能額は増える”という事実。

これは大変重要なので覚えておきましょう。

物事には何事もメリットがあればデメリットもある。審査金利が高い金融機関=堅実に返済できそうなお客さんを対象=実際の金利は安い。審査金利が低い金融機関=返済できるの?みたいな人も借りられる=実際の金利は高い、ということも言えるのにゃ。

みみ

審査金利が高い銀行=貸し出しリスクを強く警戒=たくさんは借りることは出来ないけど貸してくれる金利は安い。

審査金利が低い銀行=貸し出しに積極的=たくさん借してくれるけど、その分銀行のリスクも高いので金利は高め。

ということになります。

プロの視点:審査難易度と貸し出し金利は反比例する。

審査が厳しい銀行ほど、審査通過した人はリスクが少ないと言えるので金利が低く貸せる。

審査が甘い銀行ほど、審査通過した人はリスクが高めと言えるので金利が高くなりがち。

とはいえ、その中でも最良の条件で貸してくれそうな金融機関というものはお客さんの属性(年収・年齢・勤務先など)をお聞きしていると決まってきます。

これらを見極めてお客さんにベストな金融機関を見つけるのが、真の住宅ローンの専門家だと思います。

普通の不動産屋さんは、「住宅ローンは通ればおしまい」という感じが普通ですので、期待しすぎにはご注意を。

その場合はご自分で勉強していくか、信頼できそうな営業や住宅ローンに精通しているファイナンシャルプランナーを見つけて相談するのも手です。

ファイナンシャルプランナーの相談料金が5万円かかっても、住宅ローンの有利不利で100万円単位で将来の返済額は変わってきますから十分に元はとれます。

返済比率は”銀行名 返済比率”でホームページに力を入れている銀行なら載せています。

既に借入を起こしている人はこの比率が高めなところを探しましょう。

そして審査金利と総合的な審査難易度も大事です。

審査の難易度ランキング的なものは別記事にて執筆予定ですのでご期待ください。

審査金利は銀行によって大きく異なる

厳しい銀行:審査金利4%超

主にネット銀行系と考えてOKです。

住宅ローン審査の厳しさで言えば、最も厳しいのはネット銀行系です。

金利が低いのは、それだけ顧客を優良客に絞っていることの裏返しと考えてください。

普通の銀行:審査金利3%台

主にメガバンクのりそな銀行や武蔵野銀行等の地方銀行がここに位置します。

甘い銀行:審査金利1%~2%台

信用金庫がここに位置します。

信用金庫のバックには大体ですが全国保証という一部上場企業がおりまして、ここの審査金利がかなり低いのです。

なので借り入れ金額が伸びますし、借金がそれなりにあったとしてもカバーできるというわけです。

激甘:審査金利=実行金利

ろうきん(労働金庫)とフラット35が代表格です。

どちらも国民の生活に寄与する社会的使命を持った金融機関であります。

実行金利=実際に貸し出す金利で見てくれます。

「変動金利0.7%で貸し出します!」と書いてあれば、審査金利0.7%で見てくれるわけです。

厳しい銀行に比べて2倍くらい借り入れ金額が伸びますので、一時的に訳ありの借金・ローンがある人には救いになります。

返済比率と審査金利のバランスが良い銀行=審査が甘い

基本的に返済比率は最高で40%程度です。

審査金利は銀行だと3~4%が大半です。

これらの数字が甘いと、既にローン支払いをしている人も借りやすく、住宅ローンに通りやすいのですね。

すばる

ねえ、実際に住宅ローンの審査が返済比率と審査金利の点で甘い銀行ってあるのかな?
住宅ローンの審査が甘いという表現は好きではないのですが(Google検索に引っかからないと読者が増えないので仕方なく使ってます)、中央労働金庫とフラット35が私の知る限りオススメかな。”ろうきん”と”フラット”ね。それと信用金庫さんは審査金利が低い傾向が強いです。別の記事で取り扱いますが、特に審査金利がとても良心的なので覚えておいてね。

小森谷

参考記事:住宅ローンとカードローン・キャッシングを合法的にまとめ借りする唯一の方法。

参考記事:住宅ローンと自動車ローン(マイカーローン)を合法的にまとめる唯一の方法。

まとめ

”住宅ローンを借りる前に、返済比率と審査金利を知っておくべき理由を解説”というテーマでお話しました。

審査金利が低ければ、住宅ローン融資額は大きく増えます。
また、返済比率オーバーによる減額の問題も通過しやすい。

今回の記事でなぜフラット35やろうきんの審査が通りやすいかの一端がわかったのではないでしょうか?

オススメの各金融機関の記事も追記していきたいと思いますので今後とも宜しくお願いします。

買おうとしている会社の情報を事前に調べてみましょう。

小森谷

久喜市の不動産屋さん スマイルホームでは不動産の相談をLINEにて24時間いつでもお受けしています。

小さな会社ですが、熱意だけはあります。

諸費用をコストダウンできるから、借りるローン総額が少なく済んで住宅ローン審査も通りやすくなる&最優遇の金利をゲットしやすくなるよ。

みみ

相談は無料ですがその代わりとして、Googleレビューにて会社の評価をお願いしています。

何か相談がありましたら、埼玉県久喜市の不動産屋さん:スマイルホームの小森谷あてにLINE相談してくださいね。

メールでの問い合わせはこっちです。

すばる

ではでは。