家は現金購入するな!住宅ローン控除・団信・すまい給付金フル活用法

驚く寝てる猫

この記事は次のような人に向いています:家を現金購入する人、家を現金で買うか迷っている人、住宅ローン控除について知りたい人、年収が高い人。

みみ

今回のお題目は興味深いにゃあ。現金一括で支払いするよりも良い買い方ってあるの?

現金購入と住宅ローンそれぞれのメリット・デメリット

現金購入のメリット

・借金をしないという安心感(現金主義)

・住宅ローン利用時の費用がかからない。ローン手続きも不要。

みみ

つまり印紙代・保証料(または融資手数料)・事務手数料と抵当権設定のための登録免許税費用が浮くのにゃ

・住宅ローンの利息は当然0円。

現金購入のデメリット

・住宅ローン控除が受けられない。

ちなみに、言い方が変わるだけで住宅ローン控除は住宅ローン減税と同じだよ。

すばる

・現金が減るという不安

・団体信用生命保険に加入する権利がない。
→どうしても入るのなら、民間の生命保険会社で代用するという手もあるが年齢が40歳前後だと割高になる可能性大。

・49歳までの人は”すまい給付金”がもらえない
※50歳以上の人のみ、もらえます。

住宅ローン利用のメリット

・10年間の住宅ローン控除が受けられる

にゃーんと、消費税10%へ増税後から13年間も住宅ローン減税ができるのにゃ。2020年末までに住むこと時間限定条件つきだから要注意

みみ

住宅ローン控除は国土交通省のページが詳しい。

・現金を温存できる。
→いざという時にお金のある安心感。不測の事態への備えも重要。

・団体信用生命保険に加入する権利がある
→フラット20S・フラット35Sにおいては必須ではないため、どちらも選択可能。

・すまい給付金がもらえる
※年収が800万円くらいになってくると、扶養家族にもよりますが基本的に対象外となります。

住宅ローン利用のデメリット

・利息を払わなきゃいけない(当たり前!)

・住宅ローン関連費用がかかる。

・現金ポリシーの高貴なお方には向いていない

すばる

ねえ、住宅ローン控除についてカンタンに教えて?

住宅ローン控除とは

住宅ローンの年末借金額の1%が支払った税金の中から毎年返金される制度のこと。

これが増税後は13年間利用できます。(2020年末まで)

普通のお家で4000万円までの住宅ローン、長期優良住宅や低炭素住宅の場合は5000万円までの住宅ローンまで1%も返金されます。

前者で毎年40万円まで、後者で毎年50万円まで返金されるということ。

この記事では13年間で住宅ローン借入額の13%弱が税金のキャッシュバックとして返ってくるんだな、とでも抑えればOKです。

適用される住宅は新築一戸建てならごく一部の例外を除いて当たり前に使えますし、中古住宅では築20年以内のものであることが目安です。
※ちなみに、耐火建築物なら築25年以内までOK。

裏技で築20年を超えて住宅ローン控除が使えない中古住宅も”既存住宅売買瑕疵保険”を使えば対応できるよ。スマイルホームが売っている中古住宅はこの保険に加入しているにゃ

みみ

ポイント1:高年収の人ほどメリットが高い
→支払った所得税・住民税から返金される仕組みなので、税金たくさん払っている人はよりお得になります。

ポイント2:最低でも10年間以上住宅ローンを組まないと利用できません。途中で一括返済してもその時点で利用できなくなります。

みみ

さあ、論より証拠!実際にシミュレーションしてみるにゃ
今回は住宅金融支援機構のフラット20取扱いを得意とするファミリーライフサービスの商品内容でリアルなシミュレーションをするからね。

小森谷

※ファミリーライフサービスのホームページから本格的に費用計算を算出しています。(2019年9月時点の金利で計算)

現金であえて買わずにローンを組むことの意味をお伝えします。

シミュレーションの条件

購入者情報:貯蓄3,000万円の40歳

家族構成 妻と子1人 妻と子どもは扶養している

年収600万円

物件価格3,000万円

ローン借入金額2,700万円
※90%を借入します。理由は金利が大幅に安くなるからです。

ローン借入期間15年

返済開始日時:2019年12月から

①住宅ローン金利 団体信用生命保険無しの場合
最初の10年間:0.6% 残りの5年間:0.85%

②住宅ローン金利 団体信用生命保険アリの場合
最初の10年間:0.8% 残りの5年間:1.05%

保証料および融資手数料 0円

事務手数料 264,600円

印紙税 20,000円

抵当権設定のための登録免許税と司法書士報酬 87,000円
※司法書士費用は住宅金融支援機構のシミュレーションを参考に算出しました。

ファミリーライフサービスの商品:フラット20S金利Aプランを採用

小森谷

金利Aプランは特に金利引き下げ優遇があり、得となる商品です。これはパワービルダーが建てた新築一戸建てでも基本的に採用できる物件となります。例えばパワービルダーの筆頭格、一建設株式会社ではほぼ全棟無料で対応してくれています。注文住宅の場合でも、フラット利用なら事前に金利Aプランの対応依頼は必須と言って良いです。100万円以上支払いが変わりますので覚えておきましょう

※住宅ローンと現金購入どちらの場合でも同じだけかかる費用は抜きにしています。比較をしやすくするためです。

住宅ローンをあえて組む場合のシミュレーション(団体信用生命保険不加入パターン)

すばる

ねえ待って。団体信用生命保険に入らないって意味あるの?
金利が0.2%下がるのにゃ。つまりそれがフラット団体信用生命保険の保険料だにゃ。今回は現金がある人向けの記事だから、万一の場合も手持ち資金で完済できるしシミュレーションする価値があるにゃ

みみ

 毎月の返済額 10年目まで:156,888 円 それ以降:157,882 円

 完済までの利息合計:1,299,486円

■住宅ローン控除合計額:2,086,500円
※上記データは国土交通省のシミュレーションを参考にしました。

■すまい給付金取得額 300,000円

 事務手数料 264,600円

 印紙税 20,000円

 抵当権設定のための登録免許税と司法書士報酬 87,000円

上記収支を計算すると・・・713,614円のプラスとなりました☆彡

すばる

住宅ローンを借りて利息を払ってきたのに、お金が増えたの!?
うん。特にやましいことをせずとも、正々堂々とお得な住宅ローンを選択して完済すると、逆にお金が増えるという現象になるんだよ。単純に13年間金利が1%を切る状況であれば、住宅ローン減税の効果でお金が増えるとも言えるよ。今家を買える人は幸せかもね

小森谷

すばる

今の低金利時代って、超すごい・・・!!!

※■がついているのは、現金をもらうことができるものです。

住宅ローンをあえて組む場合のシミュレーション(団信加入パターン)

毎月の返済額 10年目まで:159,229 円 それ以降:160,237 円

 完済までの利息合計:1,721,687 円

■住宅ローン控除合計額:2,093,900円
※上記データは国土交通省のシミュレーションを参考にしました。

■すまい給付金取得額 300,000円

 事務手数料 264,600円

 印紙税 20,000円

 抵当権設定のための登録免許税と司法書士報酬 87,000円

上記収支を計算すると・・・300,613円のプラスとなりました☆ミ

小森谷

私のオススメはこちらです。団体信用生命保険により死亡時にはローン残高が0円となり家族に家が残るだけでなく、生活資金まで残ります。もちろん、前述の通り現金購入の方では団体信用生命保険は入れません。しかも、40万円程度でこんな手厚い内容の保険には民間では入れないのではないでしょうか?

プロの視点:フラットの団体信用生命保険は特約をつけない標準タイプであっても保障が手厚い。

一般的な銀行で加入する団体信用生命保険の保障内容は

①ローン契約者が死亡時にローン残高が0円になる。

②ローン契約者が高度障害状態(両目の失明・言語機能を完全に失うなど)になったときにローン残高が0円となる。
※イメージとしては植物人間・寝たきりに近い感じです。保障範囲がかなり狭い。

といった具合が基本です。

これがフラットの提供する団体信用生命保険だと

①ローン契約者が死亡時にローン残高が0円になる。

②ローン契約者が身体障害者福祉法に定める障害の級別が1級または2級の障害に該当し、身体障害者手帳の交付を受けたときローン残高が0円になる。

と②の部分が大幅に拡充されています。

身体障害では人工透析を受けることになった方や、スポーツで片腕を失った方など具体的な例としてあげられます。

詳細は住宅金融支援機構のフラット35のリンクにてご確認ください。

また、不動産営業マンに「フラット35は団体信用生命保険をつけると金利も上がるし、民間の銀行の方が団体信用生命保険は無料ですからオススメですよ」

と言われた方もいると思いますが、これは半分間違いです。

銀行の団体信用生命保険は当初より金利に織り込まれているだけの話です。どちらにせよ、借りる方が負担しているも同然です。

現金一括購入した場合のシミュレーションは?”

必要費用は購入価格3,000万円のみです。

逆に”すまい給付金”をもらう権利がないため、住宅ローンを組めばもらえた300,000円をロスしたとも言えるでしょう。

※実際には他にも諸費用がかかってきますが、前述の通り今回の趣旨のシミュレーションでは邪魔となるため入れていません。

まとめ:現金購入をやめて、わざわざ住宅ローンを組むのは本当にメリットがあると言わざるを得ない

今回は”家を現金購入する前に見て!住宅ローン控除と団体信用生命保険とすまい給付金を活用する賢い2つの生き方”というテーマで解説しました。

すばる

ちょっと結末が想像の斜め上だった
今回はわかりやすいように固定金利のフラット35を採用したにゃ。変動金利であればもっと金利も低いから、ずっと今のような低金利が続くなら、もっとお金が増えると言えるのにゃ。って言っても自分が支払った税金の一部が還付されているだけだにゃー

みみ

小森谷

さらに一歩踏み込んだ裏技として、現金購入できるくらい貯蓄がある方は預金連動型住宅ローンを利用することでさらにお得になる場合があります。預金連動タイプの住宅ローンはお金持ち専用の商品とも言えるのですが、これは東京スター銀行北日本銀行関西みらい銀行JAバンクあいち等で利用可能です。詳しくはリンクにて

私のお客様でも、上記の通りに住宅ローンを借りて、ご家族のために備えを厚くされた方がいました。
今よりも金利が高い時期だったので、プラスにはなりませんでしたが、ご家族のことを考えての選択でした。

多分、現金購入できるお客様だと世の中の営業マンが知れば、たいていはこう言います。

「現金購入ほどお得に買えるものはないですよ。」と。
私から見ると疑問符がつく発言です。

現金購入客は「面倒くさい住宅ローンを手伝わないで済む」という事実がありますから、基本的に現金購入の流れにもっていかれてしまうのが常だと思います。
でも、今回の記事を見てどう思いましたか?

もちろん、現金購入は全然ありな選択肢です。
場合によっては現金購入だからこその強味もありますからね。

私の経験上、お客様の決断は”感情7割、理屈3割”。
最終的にはお客様がどう感じたかが大事です。

あなたがどちらを選択するにせよ、今回のシミュレーションがこれからお役に立てれば幸いです。

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