実はね・・・建売住宅を売る不動産屋には5つの理由があった?

小森谷

建売住宅を大量に販売する建築会社(=パワービルダー)に6年勤務していた小森谷です。不動産業の経験は2020年で8年目。今回は建売住宅を売る側の事情にスポットを当ててみたいと思います。

新築一戸建てを売るのは不動産屋です。

基本的に建売住宅を作る会社が直接売ることができないことは以前の記事に書きました。

強くオススメするのには理由があります。

その内情を知ることで以下のことも理解できると思います。

  • 建売住宅を買うことのメリット
  • 建売住宅を買うことのデメリット
  • どこの不動産会社から建売住宅を買うべきかの重要性

厄介なトラブル・問題点は全て建築会社(=パワービルダー)が解決してくれている

これはとても重要なポイントです。

「あそこの不動産屋は売ってから何も音沙汰無しだ」

”売りっぱなしでアフターサービスなんてないよ”

良く聞く言葉です。

これが可能なのはお客さんが大きなトラブルに巻き込まれることのない建売住宅を買ったからこそです。

不動産屋視点だとこうです。

「建売住宅をメインに販売すれば、トラブルが非常に少なくて安心だ。」

という表現になります。

不動産というのは元々、解決が困難なトラブル・問題点を秘めていることも多々あります。

例えば以下のような物件がそうです。

  • 産業廃棄物が埋められている土地
  • まともな間取りが入りそうもない変形地
  • 中古住宅に良くある違法建築・未登記の部分があって住宅ローンに通らない家
  • 越境が深刻で近隣トラブルが起きている物件
  • 家を建てるには複雑な開発許可を受ける必要がある市街化調整区域の土地
  • 他人の家の水道管が通過している土地
  • 土地の前の道路が他人名義の私道となっている物件

費用がどれだけかかるのかわからない。

解決自体が難しい。

解決して家を建てるのに時間がとてもかかる。

こういった一般の方が手を出しにくい不動産を、プロの不動産業者は買って仕入れてしまいます。

解決するノウハウや豊富な経験があるからです。

トラブル・問題点のある不動産は山ほど挙げることが出来ますが、建売住宅にはそういう問題点が基本的にスッキリ解消されています。

なぜかと言うと

こういった問題点のある土地を仕入れてプロの不動産業者は、問題を全て解決し、家を建てて販売するからです。

トラブル・問題点が残ったままであれば、必ず説明をしてくれる

数少ないケースになりますがトラブル・問題点がそれでも解決出来そうにない物件の場合、必ず説明があります。

万一、重要事項に該当する部分の説明をしなければ宅建業法違反になってしまいますからね。

参考記事:重要事項説明義務違反に対する監督処分 全日本不動産協会

すばる

例えばどんなケースがこれに当てはまるの?

お隣さんの家自体が古く傾いてて、屋根の一部が越境している物件がありました。

この屋根を取り除けば問題解決なんだけど、お金の問題もあるし実行するのは容易じゃないわけです。

そういう場合、”次に家を建て替える際には、越境状態を解消することを約束します。土地を他の人に譲っても、この約束は受け継ぐようにします”と書面で取り付けたりします。

これを承知の上で買主さんは家を買えば大きなトラブルにはなりにくいんですね。

完成物件を販売=トラブルになりにくい

建売住宅は更地の状態から考えて、早ければ3~4か月程度で完成してしまいます。

完成している物件はしっかり見てもらって納得してから買ってもらうことで、かなりのリスクを回避できます。

不動産屋としても、現地で気付いた点やデメリットも伝えられます。

未完成物件は、同じ会社の完成物件を見ると役立つ

未完成状態でも図面通りの仕上がりに必ずなるのですが、どうしても実物を見ないとイメージ付きにくい点もあります。

この場合も、同じ建築会社(=パワービルダー)の別の完成物件を見ることで解消したりしますね。

儲けが大きい

お客さんから頂く物件価格の3%の仲介手数料だけが報酬ではありません。

売主であるパワービルダーからも3%の仲介手数料をもらえます。

3000万円の物件を紹介したら、合計6%の仲介手数料で180万円ほどの売上になります。(約20万円は消費税ですけど)

だからこそ、仲介手数料割引サービスが可能

売れれば大きい収入になるので、中小企業を中心に仲介手数料の無料化・割引サービスが進んでいます。

このブログを書いている久喜市のスマイルホームでも、新築一戸建て・建売住宅の仲介手数料は50%オフをやっています。

おまけに住宅ローン代行手数料も無料です。

3,000万円の物件を買うなら、50万円近くがお得になります。

ローンの借り入れも少なくなる分、ローンの利息も安くなります。

さらに言えば借入金額も少額になりますので住宅ローン審査の通過可能性もアップします。

住宅ローンの通過可能性が上がるということは、保証会社へ支払う高額な保証料や借りる金利自体も有利になるということが言えます。

住宅ローンが通りやすい

これも大きいですね。

新築住宅は担保価値が大きいと銀行に評価されます。

返済能力に多少の不安要素があったとしても、担保価値が高いために総合評価が高くなりやすいので、結果的に住宅ローンが通りやすいってことです。

参考記事:住宅ローンの事前審査・本審査:20項目の審査ポイント解説。

中古住宅は買った時点で担保としての価値が0円ということも

中古住宅では家の価値が大きく下がっていますから、木造住宅では築22年をすぎると銀行的には価値0円として見るところも出ます。

つまり土地しか担保価値があると見られないケースもあり得るということです。

そうなると必然的に家を買う人の稼ぎや支払い能力がより求められるわけですね。

すばる

新築住宅の3,000万円と中古住宅の3,000万円のどちらを買う方がローンに通りやすいのかというと、新築住宅の方がローンに通りやすいってことなんだね。
その通り。築20年の中古住宅は価値がほぼないと銀行が見るわけだから、その分を自分の稼ぎや年齢でカバーしないといけない。不利でしょ?

みみ

参考リンク:耐用年数(建物/建物附属設備) 国税庁

参考リンク:築20年以上の家は価値がない⁉古い住宅を売却する際に知っておきたいポイント ホームズ

子供がいる20代~40歳くらいまでの若夫婦がメインで、売りやすい

この年齢の方達は余程の事情がない限り、1度目の不動産購入者です。

不動産売買は初めて!という方が中心です。

不動産取引に免疫が無いので、総じて営業トークもしやすい傾向にあります。

小難しい案件(すでに住宅ローンがある住み替えとか)も非常に少ないです。

だから対応がしやすく、また引き渡しも1か月程度ですから売上になるのも最速クラスで不動産屋としても良いことづくめです。

売ることが簡単だから、不動産業界の入社1年目があふれている

あまり好ましい状況ではありませんが、スーモでバンバン広告を出している不動産会社の社員は不動産歴1~2年程度の宅地建物取引士すら持っていない人も多いんです。

大半の難しい問題は前述のように売主であるパワービルダーが解決してくれていますので、彼らは新築一戸建てを専門に売り続ける限り、そのノウハウや知識・経験を積むことは永遠にないでしょう。

厳しい言い方ですが、それが現実というものです。

すばる

なんでそういう不動産のこともほとんど知らなそうな人が売っているの?

理由は売るのが最もカンタンだからです。

もしも質問に答えることができないわからないことがあっても、売主であるパワービルダーの社員さんに聞けば教えてくれます。

なので、わからないことがあればその都度売主の担当者に聞いてくる人もいるほど。

実話です。

私もパワービルダーの社員時代にはそういった(申し訳ないけどかなり低レベルだと思う)質問に答えていました。

小森谷

とはいえ不動産の世界は5年や10年でマスターできるような甘いものではなく、知れば知るほど広大でその深さにも愕然とします。こうやってブログを書いている私自身も、知らないことが山ほどあります。それが正直な感想です。貪欲に知識と経験を吸収し、1歩1歩、日々精進するしかありません。

まとめ

今回は”実はね・・・建売住宅を売る不動産屋には5つの理由があった?”というテーマで解説しました。

皆さんは売る側の事情を見て、どんな感想を持ったでしょうか?

1つの驚くべき事実として、実は仲介手数料無料・割引サービスありの会社は儲かっている会社がそんなにありません。

仲介手数料を満額もらっている会社が実は1番儲かっています。

後者は集客のために莫大な広告費をスーモ・ホームズ・アットホームなどの大きなポータルサイトにかけているため、集客力に大きな差がついているのが現状です。

この記事を読んだ方はどこの不動産会社から買うかが重要だと言う点も意識して頂けたらと思います。

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