住宅ローン代行手数料(=融資斡旋手数料)は違法か?埼玉県庁に聞いてみた。

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この記事は次のような人に向いています:払わなくても良いお金は払いたくない人・諸費用を確実に削減したい人・5~20万円する住宅ローン代行手数料を払いたくない人

小森谷

先日、埼玉県庁の都市整備部 建築安全課さん(埼玉県の不動産屋のボス的存在)とお話する機会があったのでついでに色々聞いてみました。
住宅ローン代行手数料は、不動産会社に住宅ローンの手続きを手伝ってもらうために支払うお金のことだよ。

すばる

リンク:埼玉県庁 都市整備部 建築安全課

住宅ローン代行手数料をお客に請求するのは違法?

結論から言いますと、違法ではありませんとの回答でした。

しかし条件があります。

「文章として残して契約者が合意しているなら、問題はない」

と言えるようです。

なので、契約書や別紙にてちゃんと「住宅ローン代行手数料を買主が不動産会社へ支払うことを合意」していなければなりません。

よって、文書なしに「不動産業界の常識だから」という理由で請求されても、これは無効。

あとは「いや、私このお金は支払いたくありません。」と合意しなければ払う必要はないですね。

※面倒なお客というレッテルは貼られるかも

トラブルになり困ったらリンクの埼玉県庁 都市整備部 建築安全課に相談しましょう。

埼玉県庁は事実上の埼玉県の不動産会社のボスですから、市民の味方になってくれるでしょう。

小森谷

ちなみにこれはあくまでも埼玉県庁の見解です。だから他の専門家や都道府県庁では別の回答になる可能性があることをご了承ください。

プロの視点:言い方・呼び名を変えて請求する技もある。

住宅ローン代行手数料が最も一般的な呼ばれ方ですが、会社によっては呼び名を自分で作ってしまうところも。

”住宅ローン事務手数料”

”ローン事務手数料”

”事務手数料”

”住宅ローン事務代行手数料”

”住宅ローン斡旋手数料”

”融資事務代行手数料”

これらは全部住宅ローン代行手数料と同じ意味で請求されています。

中でも”住宅ローン事務手数料”・”ローン事務手数料”・”事務手数料”は悪質。

なぜなら銀行も同じ名目で3~5万円前後を請求することがフツーなので、わざと混同させているの?と思うでしょう?

うん、多分そうです。

お客さんに知識がなければ、支払い先が銀行か不動産会社かなんてわかりませんもの。

確実にわかるのは支払いするタイミングなので家の引き渡しの時ですね。

となると、もう遅いですね。

そのタイミングでゴネて引き渡しが遅延したりすれば、売主さんに「違約だ」と言われて損害賠償請求されるリスクもありますから。

銀行に支払う事務手数料→正当なもの。必要経費。削減できない。

不動産会社へ払う事務手数料→支払う必要は必ずしもない。削減できる。

この機会に覚えておいてくださいね。

銀行によっては住宅ローン代行手数料を諸費用として貸してくれる

銀行によっては、住宅ローン代行手数料を融資対象として見てくれます。

限度は20万円くらいが目安です。

これが悪用?されるのもしばしば。

当然のことながら、銀行の諸費用ローンの内情を知り尽くしている不動産屋は限度額いっぱいの金額を請求するところもあるでしょう。

小森谷

私が儲け第一に考えるなら、銀行が諸費用として認めてくれる限度額ギリギリの20万円をきっちり請求することでしょう。

そう、35年住宅ローンに組み込ませることができるんですね。

お客さんによっては手持ち資金がないから、現金で払うのを渋る人もいます。

だから、住宅ローン代行手数料をローンに組み込めば支払わせやすくなります。

すばる

今10万円払ってと言われるとヤダけど、35年ローンで10万円払うと気にならなくなるんだね。

ローン代行手数料を払わない方法

住宅ローン代行手数料は、不動産会社に住宅ローンの手続きを手伝ってもらうために支払うものです。

でも考えてみてください。

家買うのにローン組むのって、普通ですよね?

本来は仲介手数料を支払えば、それだけで充分なはずです。

だって、仲介手数料にはローン手続きのフォローを受けるのも不動産会社のサービスに含まれるはず。

そういう観点から見ると、住宅ローン代行手数料を取る会社は、余計に費用請求する会社とも言えます。

相場は5~20万円くらいです。

「人のフトコロ事情を見て」、5万円を20万円に増やしたりと不動産会社が自由に請求したりすることも可能なのが問題点としてあります。

悪質なケースになると100万円クラスの費用請求もあります。

このケースは「手付金を悪徳不動産会社から借りて(=違法)いる」等、お客さんにも足元を見られる原因があることも。

支払いたくなければ、「自分でローンは手続きしますので払いません」と伝えるか、あえてそこの会社で取引することもないでしょう。

どこの不動産屋から買うか、どの人から買うのか、あなたには決定権があります。

みみ

「サービスでエアコンつけろ」とか言ってくるタイプのうるさいお客さんに、いつもよりも住宅ローン代行手数料を高く請求して、そのお金でエアコン買ってあげる技は多用されている模様。

住宅ローン代行手数料を払わせる話法・パターンと対策を公開

①「うちの提携ローンは凄く得です。信頼があるから弊社を通せば審査も甘いんです。その利用料と思ってください」

→今は提携ローンでなくても全く同じ金利・手数料・保証料か、それよりも得になる金融機関がわんさかあります。審査も同様です。

ただ、審査結果が出るのがスピーディーなのは間違いありません。

②「ルールです。皆さん支払ってますよ」

→みんなが払ってると言われると、日本人は弱いんですよね。

でも払う必要はないので、その分仲介手数料を割引してもらうとか交渉してみましょう。

もちろん、相手は人間ですから礼儀をもってやんわりと。

③「住宅ローンに手間取ったことが原因で引き渡しに遅れてしまったら大変ですよ。うちに任せてください。」

→おっしゃる通り。

住宅ローン手続きに慣れていないのなら、お金を払って任せてしまうのもアリでしょう。

引き渡し日までに1か月以上の余裕があるのなら、「自分でやります」と伝えてもOKです。

銀行に自分で「この日までに引き渡しができるように間に合わせたい」と伝えれば担当はプロですから、どうにかなります。

④引き渡しの間近になって請求されるパターン

悪質だと思います。

引き渡しが近いということは、もう軽々と解約もできませんし、関係各者は準備万端です。

トラブルなく収めるために泣く泣く支払う方もいるでしょう。

でも冒頭の結論を思い出してくださいね。

合意しなきゃ良いんです。

「住宅ローン代行手数料を支払います」という文書にサインしないでください。

だって、引き渡し間近に後出しじゃんけんで費用を追加請求するのって確信犯です。

私ならこんな不親切な会社には払いたくありません。

プロの視点:基本的には否定のスタンスだが例外もある。

正直に言うと、通常の3倍以上にすっごく労力と時間のかかるお客様もいます。

時には、他店では断られたようなお客様のローンを通すこともあるでしょう。

500万円にも満たない物件の取引だったりと仲介手数料だけでは経費倒れになることもあるでしょう。

中には対価に見合わないけど、「お客さんが喜んでくれれば」という一心で仕事をすることがあるんです。

報酬が赤字でも手は抜けません。どんな単価が低い仕事であれ、不動産屋には相当の責任があるんです。

100万円くらいの土地とかを紹介しているときは、その気持ちがないとやってられません。

小森谷

こういうケースの話をよそで聞くと「それは住宅ローン代行手数料頂いても良いんじゃないか?経費倒れ確定だろうし。」

なんて思うこともあります。

要は住宅ローンを借りるのに全く心配ないお客さんからも一律に取ったりとしているから問題になるのかなと。

あとは経費を乗せたいときに人を見て「このお客さんなら多めに取れそうだ」といつもよりも多めに請求したりという会社があるのが不信感に繋がっていると思います。

まとめ

今回は”住宅ローン代行手数料は違法か?埼玉県庁に聞いてみた。”というテーマで解説しました。

まず大原則として、住宅ローン相談の際には手数料を請求する会社か否かを確認しましょう。

たった一言で無駄な費用を10~20万円も削減できる可能性があるからです。

次に大事なのが、手数料を払いたくなければ自分で銀行に相談してローンを組んでしまうことです。

今はネットだけでローン申込みできるフツーの銀行も増えていますから、そこまで難しくありません。

弊社スマイルホームは会社概要・サービスにもうたっている通り、創業以来、住宅ローン代行手数料を頂いていません。

仲介手数料のサービス料の中にローンのお手伝い費用も含めて当然と思っているからです。

それと、飯田グループ等の新築一戸建てなら仲介手数料も50%サービスしています。

相談する会社をどこにするかで、取引の満足度だけでなく金銭的にも100万円は差がつくだろうと思っています。

諸費用をコストダウンできれば借入金額も抑えられますので、住宅ローンの借入金額と支払い利息が減るのが確定します。

借入金額が減れば返済比率が改善されて優遇金利を得られやすくなるという仕組みです。

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