だれでも不動産 
この記事は次のような人に向いています：家を買うためにお金を貯めている人。頭金なしでも買えるのか知りたい人。
住宅ローンの頭金は賛否両論！メリット・デメリットは？
頭金２割ルールの消滅→頭金ゼロ時代へ
すばる
みみ
すばる
みみ
そうです、今は時代が移り変わり金利はすっごく下がりました。
フラット35の金利で言えば、平成16年には金利が４％前後もあったわけです。
それが今では１％前後。
小森谷
それに伴い住宅ローンの商品内容も進化し、以前は「自己資金２割が必須」だった住宅金融公庫も、今では民間のローン商品と組み合わせて物件価格の１００％＋諸費用まで借りられる時代へ。
つまり、もう以前の考え方は改めねばならないと私は考えます。
頭金もなしに住宅ローンを組むなどけしからん！！と怒る親御さんへの対処法
これは高確率で住宅ローンには頭金が2割以上必須の時代＋超高金利時代での住宅ローン恐怖症をお持ちの親御さんであることが多いです。
なので、下記の記事を読んで頂きまして「頭金2割貯めている間にかかる家賃損失＋人生損失の方が遥かにキツイ」という趣旨をお伝えすれば大丈夫です。
※感情的になってしまっている場合は、時間を置きましょう。
頭金２割貯めてから買うときのメリット
- 借入金額が少なくなるので、支払い金利総額が安くなる。
- 毎月の支払い額が楽になる。
- 住宅ローンの審査が通りやすくなる
- 金利の優遇が受けられる可能性が高くなる。（一部の銀行やフラット35では関係のない要素となります）
頭金２割貯めてから買うときのデメリット
- 手持ち資金がそうとう減るので将来の突発的な支払いに対応できるか不安
→退職・リストラ時に対応できるように半年間程度の生活費が欲しいところ。 - 家賃も払いながらお金を貯める期間が長くなるので家計はしんどい。
- 貯めるまでに時間がかかりすぎる
頭金を貯めるのにこだわって年齢を重ねてしまうと健康状態が変化し団体信用生命保険に入れなくなったり、年齢条件で住宅ローン審査に不利を受けることとなります。
参考記事：住宅ローンと年齢は審査で関係大。不利にならないようにするには４４歳までに家を買うのが目安の理由を解説。35年住宅ローンにこだわるべき理由。
頭金０円で買うときのメリット
- 住宅ローン控除を目いっぱい活用できる。
→金利1％以下で借りることができた場合、住宅ローン控除で年末ローン残高の1％が戻ってくるのでお金が増える。 - 手持ちの現金を温存できる。
→いざとなればそのお金で繰上返済にて金利支払い総額を圧縮できる。
→万一退職することになったりしたときにも対応ができる。 - 頭金２割を貯めてから買うよりも早くに家を買うことができ、家賃が浮いてローン支払いも早く終わる。
頭金０円で買うときのデメリット
- 住宅ローンの銀行審査が厳しくなる。
- 借入金額がふくらむので、支払い金利総額も多くなる。
- 毎月の支払いが多くなる。
住宅ローン審査が厳しくなるのは事実ですが、頭金なしでも通りますので大半の人にとっては結果的に問題になりません。
みみ
小森谷
頭金一切なし！フルローンで買ったときのシミュレーション
３４歳で家を3000万円でフルローンにて購入。
住宅ローン３５年支払い。金利は１％の固定金利。ボーナス返済なし。繰上返済なし。
※取引にかかる諸費用については自己資金で賄ったものとします。
支払い家賃総額：0円
毎月の支払い：84,686円
住宅ローン借入金額：30,000,000円
総返済額：35,568,120円
利息支払い総額：5,568,120円
完済時年齢：６９歳
住宅ローンを頭金２割入れて買ったときのシミュレーション
３４歳から１年間に１００万円ずつ貯金をし、その間は8万円の賃貸生活。
４０歳で頭金２割の６００万円を用意して３０００万円の家を購入。
住宅ローンは３５年支払い。金利は１％の固定金利。ボーナス返済なし。繰上返済なし。
※取引にかかる諸費用については別途自己資金で賄ったものとします。
３４歳～４０歳までは頭金を貯めて賃貸生活。
支払い家賃総額：5,760,000円（更新料・火災保険料は含まず）
↑
（毎月の家賃+頭金用の毎月の貯金）合計額＝80,000円+83,333円＝163,333円が必要。
毎月の支払い：67,749円
住宅ローン借入金額：24,000,000円
総返済額：28,454,580円
利息支払い総額：4,454,580円
完済時年齢：７５歳
すばる
小森谷
みみ
すばる
小森谷
※いつか買うつもり→「家買わなくて後悔しそう」と死ぬときに思いそうなら、買っとくと良いかもしれません。
繰上返済の効果とは？
繰上返済には”返済期間の短縮”と”利息支払い額を減らす”という大きな効果があります。
今回の場合は、７５歳完済という年金で最後は完済を目指すパターンになってしまうので特に重要なのが感じられたのではないでしょうか？
実際のところ、６５歳までに完済を目指すのが多くの方の目安になっています。
参考記事：繰り上げ返済のメリット・デメリット。期間短縮タイプと返済額軽減タイプの2つを比較してわかりやすく解説。
オススメパターン！繰上返済を活用した場合のシミュレーション
小森谷
みみ
すばる
小森谷
まとめ
今回は”住宅ローンは頭金いくら必要？→別に要らん。時代は変わりました。”というテーマで解説しました。
シミュレーションの感じ方は人それぞれ。
メリット・デメリットで出てきた現金があることでの金利優遇措置も、フラット35のようにまったく関係ない場合もあります。
過去の事例でも、物件価格の１００％と諸費用ローンまで借りて最優遇金利での融資が決まったことも多々あります。
「まだ若いからいつかは・・・」と思っているあなた、家が欲しいなと思ったら動いてみる価値はあるのかもしれません。
下記よりLINEでお気軽にお問い合わせください。
