住宅ローンは頭金いくら必要?→別に要らん。時代は変わりました。

住宅ローン 頭金 シミュレーション解説

この記事は次のような人に向いています:家を買うためにお金を貯めている人。頭金なしでも買えるのか知りたい人。

住宅ローンの頭金は賛否両論!メリット・デメリットは?

頭金2割ルールの消滅→頭金ゼロ時代へ

すばる

頭金は2割を目安に貯めましょう!って雑誌で綺麗なファイナンシャルプランナーのお姉さんが言ってたの
まあ持ってるに越したことはないけど、貯金100万円くらいで家買う人も今は多い。住宅金融公庫っていう昔の住宅ローンの横綱・ラスボス的なところがあって、そこが「住宅ローンは購入価格の8割しか貸さないよ」って決めてたから作られた名残りなのにゃ。今はとっくにその常識は消えてる。

みみ

すばる

え、名残り?今の住宅ローンは違うの?
そうにゃ。当時の住宅金融公庫は今の住宅金融支援機構って名前に変わってフラット35って1番人気の住宅ローンを提供してるにゃ。頭金は一切無しで100%ローンが可能。頭金2割ルールを広めたところがもう頭金なしで貸してるよ。

みみ

そうです、今は時代が移り変わり金利はすっごく下がりました。

フラット35の金利で言えば、平成16年には金利が4%前後もあったわけです。
それが今では1%前後。

小森谷

3000万円を金利4%で35年間借りますと、総返済額は5500万円以上にもなります。家よりも金利の方が高くなりかねないレベルですね。

それに伴い住宅ローンの商品内容も進化し、以前は「自己資金2割が必須」だった住宅金融公庫も、今では民間のローン商品と組み合わせて物件価格の100%+諸費用まで借りられる時代へ。

つまり、もう以前の考え方は改めねばならないと私は考えます。

頭金もなしに住宅ローンを組むなどけしからん!!と怒る親御さんへの対処法

これは高確率で住宅ローンには頭金が2割以上必須の時代+超高金利時代での住宅ローン恐怖症をお持ちの親御さんであることが多いです。

なので、下記の記事を読んで頂きまして「頭金2割貯めている間にかかる家賃損失+人生損失の方が遥かにキツイ」という趣旨をお伝えすれば大丈夫です。

※感情的になってしまっている場合は、時間を置きましょう。

参考記事:両親に家の購入を報告すると反対される理由と対処法

頭金2割貯めてから買うときのメリット

  1. 借入金額が少なくなるので、支払い金利総額が安くなる。
  2. 毎月の支払い額が楽になる。
  3. 住宅ローンの審査が通りやすくなる
  4. 金利の優遇が受けられる可能性が高くなる。(一部の銀行やフラット35では関係のない要素となります)

頭金2割貯めてから買うときのデメリット

  1. 手持ち資金がそうとう減るので将来の突発的な支払いに対応できるか不安
    →退職・リストラ時に対応できるように半年間程度の生活費が欲しいところ。
  2. 家賃も払いながらお金を貯める期間が長くなるので家計はしんどい。
  3. 貯めるまでに時間がかかりすぎる

頭金を貯めるのにこだわって年齢を重ねてしまうと健康状態が変化し団体信用生命保険に入れなくなったり、年齢条件で住宅ローン審査に不利を受けることとなります。

参考記事:住宅ローンと年齢は審査で関係大。不利にならないようにするには44歳までに家を買うのが目安の理由を解説。35年住宅ローンにこだわるべき理由。

頭金0円で買うときのメリット

  1. 住宅ローン控除を目いっぱい活用できる。
    →金利1%以下で借りることができた場合、住宅ローン控除で年末ローン残高の1%が戻ってくるのでお金が増える。
  2. 手持ちの現金を温存できる。
    →いざとなればそのお金で繰上返済にて金利支払い総額を圧縮できる。
    →万一退職することになったりしたときにも対応ができる。
  3. 頭金2割を貯めてから買うよりも早くに家を買うことができ、家賃が浮いてローン支払いも早く終わる。

頭金0円で買うときのデメリット

  1. 住宅ローンの銀行審査が厳しくなる。
  2. 借入金額がふくらむので、支払い金利総額も多くなる。
  3. 毎月の支払いが多くなる。

住宅ローン審査が厳しくなるのは事実ですが、頭金なしでも通りますので大半の人にとっては結果的に問題になりません。

みみ

論より証拠。これを踏まえてシミュレーションしてみるにゃ。
じゃあ私の年齢が34歳だから、34歳の人が頭金なしで買うパターンと6年後に600万円貯めて40歳で頭金2割充当して買うパターンを考えてみよう。ちなみに家賃は駐車場含めて80,000円とします。

小森谷

頭金一切なし!フルローンで買ったときのシミュレーション

34歳で家を3000万円でフルローンにて購入。
住宅ローン35年支払い。金利は1%の固定金利。ボーナス返済なし。繰上返済なし。

※取引にかかる諸費用については自己資金で賄ったものとします。

支払い家賃総額:0円

毎月の支払い:84,686円

住宅ローン借入金額:30,000,000円

総返済額:35,568,120円

利息支払い総額:5,568,120円

完済時年齢:69歳

住宅ローンを頭金2割入れて買ったときのシミュレーション

34歳から1年間に100万円ずつ貯金をし、その間は8万円の賃貸生活。
40歳で頭金2割の600万円を用意して3000万円の家を購入。
住宅ローンは35年支払い。金利は1%の固定金利。ボーナス返済なし。繰上返済なし。

※取引にかかる諸費用については別途自己資金で賄ったものとします。

34歳~40歳までは頭金を貯めて賃貸生活。

支払い家賃総額:5,760,000円(更新料・火災保険料は含まず)
 ↑
(毎月の家賃+頭金用の毎月の貯金)合計額=80,000円+83,333円=163,333円が必要。

毎月の支払い:67,749円

住宅ローン借入金額:24,000,000円

総返済額:28,454,580円

利息支払い総額:4,454,580円

完済時年齢:75歳

すばる

うわあ、家賃って6年間も支払いすると500万円以上にもなっちゃうんだね。
金利は40歳で買った時の方が1,113,540円安くなるね。どう思う?

小森谷

みみ

うーん、それよりも遥かに家賃も支払いしているし、微妙。。。家賃を毎年96万円払って、さらに頭金のために貯金100万円貯めてって現実的?毎月16万円以上もそれだけでお金が必要なのは厳しいでしょ

すばる

完済時の年齢も69歳と75歳とちょっと不安。一部繰上返済は必須だねえ
私はお客さんに聞かれたときは、「いつか買うつもりなら、早めに」と伝えているよ。こうやってシミュレーションしてみるとわかりやすいね。金利も1%前後でフラット35なら借りることもできるし、ローンが通るのなら頭金にこだわらないで良いと思う

小森谷

※いつか買うつもり→「家買わなくて後悔しそう」と死ぬときに思いそうなら、買っとくと良いかもしれません。

繰上返済の効果とは?

繰上返済には”返済期間の短縮”と”利息支払い額を減らす”という大きな効果があります。

今回の場合は、75歳完済という年金で最後は完済を目指すパターンになってしまうので特に重要なのが感じられたのではないでしょうか?

実際のところ、65歳までに完済を目指すのが多くの方の目安になっています。

参考記事:繰り上げ返済のメリット・デメリット。期間短縮タイプと返済額軽減タイプの2つを比較してわかりやすく解説。

オススメパターン!繰上返済を活用した場合のシミュレーション

小森谷

34歳で家を頭金なしで買って、40歳の時に一部繰上返済を行い300万円を返済した場合、利息の支払いが97万円ほど削減されます。つまり、頭金を用意して利息の支払いを100万円以上圧縮させても、先に買った人が繰上返済を行えば大差なし。毎月5万円を繰上返済用に貯めれば、40歳のときにそれだけ大きな効果のある返済プランが計画できます。こっちの方が良くない?
40歳まで頭金貯めながら家賃とあわせて16万円以上を用意する苦行よりも、よっぽど良いかもしれないにゃ。先に買った人は6年間も大きな家で豊かに暮らせるなら、ママさんも喜ぶかもにゃー

みみ

すばる

でも心配なのが1つ。ずばり頭金なしでは住宅ローンが通らないのでは?という点がああああ。
上記の例だと頭金と家賃で15万円以上も毎月貯められる人だから、経験的には余裕で通るよ。そりゃ、審査しないと本当には分からないけどね。過去に延滞無し、現在借金なしの人なら年収400万円弱でも3000万円フルローン通るただ、繰上返済を活用できるくらいの物件価格を見定めるには、信頼できる不動産屋さんとシミュレーションしないとね。みみの言う通り65歳完済が理想だと思うし。

小森谷

まとめ

今回は”住宅ローンは頭金いくら必要?→別に要らん。時代は変わりました。”というテーマで解説しました。

シミュレーションの感じ方は人それぞれ。

メリット・デメリットで出てきた現金があることでの金利優遇措置も、フラット35のようにまったく関係ない場合もあります。

過去の事例でも、物件価格の100%と諸費用ローンまで借りて最優遇金利での融資が決まったことも多々あります。

「まだ若いからいつかは・・・」と思っているあなた、家が欲しいなと思ったら動いてみる価値はあるのかもしれません。

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