浸水する土地を購入する前に知っておきたいことまとめ【被害急増中】
冠水被害・水害がある地域に住んだ体験談
私は前面道路が冠水する地域に住んでいたことがあります。
大雨の日には前日からズボンと靴下と靴の予備を持って、タオルを詰めて出勤準備をしていました。
頻度としては年に1～2度くらいだったでしょうか。
家の前の冠水した道路を通るときに、水をかき分けてずぶ濡れになります。
家の前の道路が池のようになっている時に出勤したいと思いませんが、気合と根性でしたね。
近くのスーパー・床屋さんも浸水するので買い物や床屋にも行けなかった経験があります。
仕事時間中に予想もできないゲリラ豪雨が来た時は、当然ながら替えの靴等も用意できていません。
帰りは冠水地域をびしょびしょになって帰りました。
訓練された住民の方ともなると裸足になって持ち運んでいたmyサンダルを持っていて平然と家に帰っていきます。
道路が冠水する理由は付近に通る川の小規模な氾濫と地域全体の排水設備の弱さが原因でした。
冠水後の臭いは？
自分が住んでいた地域は河川の氾濫が原因でしたので、臭いで気になったことはありませんでした。
いや、臭いと言えば臭かったのかもなあ・・・程度。
冠水した水で汚れた靴や靴下は放置せず、すぐに洗っていたので臭いで悩まされたことはありませんね。
マンホールからの下水逆流、泥状のヘドロが冠水時にまき散らされる場合は話は別でしょう。
非常に強烈な臭いとなりそうです。
参考リンク：浸水災害発生時の消毒方法について 桜井市
冠水・水害にはレベルがあります
[list class=”ol-circle li-accentbdr acc-bc-before”]
- 家の近くが冠水する（自宅には影響なし）
- 家の前の道路が冠水する
- 宅地内まで冠水する（庭が水浸しになる）
- 付近一帯が冠水する
- 住宅が損傷する（水災として保険が出る）
- 人命が失われる可能性がある
[/list]
上記は個人的に分類してみたものです。
ちなみに私が住んでいた地域は、レベル2～3でした。
酷い時は庭まで水びたしになりました。
それでもまだ地域ではマシな方だったんですよ。
近くにはもっと酷いレベル4以上の地域があって、そこは救命ボートまで出てきます。
低いところに停車していた車は川床に沈んだようになり、ぶっ壊れます。
自然災害ですから情け容赦ありません。
[say name=”小森谷” img=”https://55smile.biz/240926bk/wp-content/uploads/2019/08/a9f357c06210fb5db7f2cfbf6762d5ec-e1567231372381.jpg” from=”right”]このレベルになると、水災をカバーする火災保険の加入は必須になるでしょう。床上浸水または地盤面から45cmを超えて浸水した場合、水災保険の適用ができます。[/say]
一番多いのはレベル1：家の近くが冠水地域
基本的に実害は出ません。
前面道路が冠水することもないので、車もやられることはないでしょう。
そのため普通に生活できるはずです。
それでも意識しておきたい判断基準があります。
職場通勤・通学経路は冠水しないか。影響なく通えるか。影響があれば、別のルート等の代替案があるか。
この1点です。
どうしても特定のアンダーパス（＝地下道）を通らないと職場や学校に行けないとか、そういうことがあっては生活に影響が大きくなります。
回り道したり、道を変えれば対応できるのなら、問題になることは少ないでしょう。
他はどうにかできます。
良く行っているスーパーが水没しても、他の水没していないスーパーに行けば済みます。
低い土地・排水機能のインフラが弱いところが要注意
上記2点が明らかな地域は、冠水しやすい傾向にあります。
土地が低ければ水は集まりやすいし、水の逃げ場になる側溝などの整備が十分ではなく排水施設が弱ければ水の行き場は道路になります。
どこでも冠水地域になる可能性がある
近年のゲリラ豪雨・集中豪雨は異常です。
今まで冠水したことがない地域であっても、とてつもない大雨が降れば冠水地域になりえます。
その意味ではどこに住むにしてもリスクを理解するのが大事なのかな、と思います。
水災地域で良く聞くワード集
水災が多い地域では、ちょっと聞きなれない言葉が出てきます。
私の個人的な経験と不動産取引のための近隣聞き込み調査で出てきた要注意ワードを列挙しました。
①（冠水する前の）避難用駐車場：地域の車が水没するのを防ぐために、少し高い土地になっている駐車場です。
②調整池（ちょうせいいけ）：水災のダメージを吸収するために存在しています。基本的に凄い量の水が集まってきて、満杯でキャパオーバーになるとその周辺一帯が水没します。
参考リンク：調整池 出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』
③ポンプ：低地で冠水しやすい地域が水没しないようにポンプの力で水を給水し、調整池などに排水します。
参考リンク：水害対策ポンプ ツルミポンプ
④ボトルネック：川の幅が途中から（色々な事情で）狭くなっていることです。10メートルの幅がある川が、途中で5メートルの幅にすぼまっていたりします。この状況をボトルネックと言います。
瓶の首のように川がいきなり細くなった地点では水が行き場を失い、溢れやすくなります。当然ながらその付近一帯は冠水地域の常連となります。
それでは、どうやって水害履歴を調べたら良いのかもお伝えします。
市役所は過去の水害履歴をデータとして持っている
内水ハザードマップで水害地域をすぐにでも確認できる
これは普通のハザードマップとは違います。
普通のハザードマップでは、例えば利根川・荒川などの大きな川が洪水になったときに想定して作成された資料になっているので、本当の大災害にしか役に立ちません。
[say name=”小森谷” img=”https://55smile.biz/240926bk/wp-content/uploads/2019/08/a9f357c06210fb5db7f2cfbf6762d5ec-e1567231372381.jpg”]利根川・荒川が氾濫するほどの災害が来たら、どこも大惨事になるのは常識的にわかりますよね。本当に必要なのは”定期的に冠水する地域”のことです。[/say]
内水ハザードマップは、様々な理由により実際に浸水被害を受けた地域を確認できるものです。
現在の浸水被害は、ゲリラ豪雨等での短期間に下水道などの排水設備の能力を超えたことによって引き起こされるのです。
あとは地域を通っている河川・水路が満杯になっての氾濫です。
水害地域の確認には、内水ハザードマップが最も役に立ちます。
水害地域をネットで調べる方法
”市町村名＋内水”
で検索するだけです。
行政の方で内水ハザードマップを作成している場合は、トップに出てくるので確認できます。
私が住みたいところには内水ハザードマップがないようです。どうしたら良いですか？
その場合は市役所・町役場・村役場に直接行って調べる方法があります。
防災課・下水道課・河川課がデータを水害履歴データを持っている
上記の3課が水害履歴を担当していることが多く、実際の水災履歴を確認することができます。
[say name=”すばる” img=”https://55smile.biz/240926bk/wp-content/uploads/2019/08/70e183cf13277317cb6ad93b719b92ed-e1567387288921.jpg”]久喜市本町1丁目9－7付近の水災履歴を教えてください[/say]
[say name=”みみ” img=”https://55smile.biz/240926bk/wp-content/uploads/2019/08/5a832922bb7d603e273a02b39194f9d4.jpg” from=”right”]わかりました。ここの辺りですね・・・[/say]
みたいな感じで水害履歴を教えてくれます。
冠水した場所・冠水被害日時・原因（2010年の〇〇台風）を教えてもらえます。
床上浸水・床下浸水・道路冠水などレベル別に被害の状況もわかります。
注意点：市役所のデータも万能ではない
市役所が持っているデータはここ10年～20年くらいの水災履歴で、実際に被害があった報告ベースでのデータです。
被害は起きているのに住民から報告がなければ、データにはのりませんから市役所も把握していません。
だから現地調査での聞き込みもしないと完璧ではないわけです。
この点は絶対に抑えておきましょう。
Twitter・グーグル検索を活用する
”市町村名＋水害”
”市町村名＋水災”
”市町村名＋冠水”
などで調べるとリアルな被害報告が確認できるので便利です。
一般の方がリアルに状況を画像付きで語っていることが多いので、噓偽りなく大変参考になります。
現地調査での住民聞き込みの必要性
市役所の水災履歴データも完璧に網羅していませんから、最後に現地で直接住民の方から確認してみましょう。
これで問題なければ、さすがに安心です。
不動産屋さんは色々な事情で現地聞き込みをやらないこともあります。
そのため、下記記事にて解説をしています。
参考記事：新築一戸建ての後悔しない購入方法は全部お客さんが教えてくれた
[say name=”小森谷” img=”https://55smile.biz/240926bk/wp-content/uploads/2019/08/a9f357c06210fb5db7f2cfbf6762d5ec-e1567231372381.jpg”]もしも水害がある地域なら、頻度やその被害のレベルを必ず教えてもらいましょう。[/say]
冠水地域を受けやすい地域は、瑕疵といえるのか？
瑕疵＝欠陥・不具合の意味でOKです。
瑕疵が認められれば、売主は瑕疵担保責任があるため買主に損害賠償したり、買主の契約解除が認められることもあります。
実際に不動産屋さんに紹介されて買った家が冠水被害をいつも受ける地域であったとしても、それだけで瑕疵になるわけではありません。
説明をしっかり受けて承知の上で買えば、自己責任になるわけですね。
下記のリンクは判例として不動産取引での冠水地域の考え方を知るのに役立ちました。
参考リンク：不動産 冠水被害を受けやすい宅地は，瑕疵ある宅地か？ 山陽新聞社
まとめ
今回は”浸水する土地を購入する前に知っておきたいことまとめ【被害急増中】”というテーマで解説しました。
[say name=”小森谷” img=”https://55smile.biz/240926bk/wp-content/uploads/2019/08/a9f357c06210fb5db7f2cfbf6762d5ec-e1567231372381.jpg”]私の実体験、お役に立てたでしょうか？[/say]
冠水地域＝地盤も弱い可能性が高い
最後にこの視点も忘れたくはないですね。
冠水地域と軟弱地盤地域はリンクしていることが多いです。
冠水地域は基本的に土地が低くなっている低地ですから、大昔から繰り返し浸水被害を受けています。
土も泥とか粘土っぽいものになり、川から流れてきた砂も含まれて弱い地盤になっていきます。お世辞にもしっかり締固められた強い地盤とは言えないわけです。
そのため土地の地盤も弱いと推測されます。
参考記事：地盤が弱い！軟弱地盤の特徴とカンタンな見抜き方と対策のまとめ
念のため、どっちも抑えておきましょう。
下記よりLINEでお気軽にお問い合わせください！
