知っておきたい不動産売却の基本
不動産売却は、初めての方にとって複雑で難解に感じられるものです。また、大きな金額が動くプレッシャーもあることでしょう。しかし、適切な知識と準備を持つことで、スムーズかつ有利な条件で進めることも可能です。
こちらのページでは、久喜市や白岡市を中心としたエリアで不動産売却を行うスマイルホームが、不動産売却の基本知識や売却方法、流れ、費用・税金について解説します。
不動産売却について
「不動産売却」において重要なのは、物件の魅力や価値を最大限に引き出して買手に伝えることです。そのためにも、まずは売却する不動産の地域特性を理解し、綿密な準備と市場動向の把握が欠かせません。
また、不動産売却には大きく分けて「仲介売却」と「不動産買取」の2つの方法があり、目的や不動産の条件に合わせて最適な方法を選ぶことが大切です。仲介売却は市場での高値売却を目指し、時間をかけて適切な買主を見つけます。一方、不動産買取は不動産会社が直接買取るため迅速な現金化が可能で、早急に資金が必要な場合に適しています。それぞれの違いを把握することが、売却を有利に進めるための基本条件といっても過言ではありません。
不動産相続や空き家など売却を検討するケースによって選択肢は大きく異なるため、しっかりと知識を持つことが重要です。
不動産売却の方法
不動産売却にはいくつかの方法があり、それぞれ売却のスピードや価格、手続きの内容が異なります。以下では、仲介売却・不動産買取・任意売却の3つの売却方法について、それぞれの特徴やメリット・デメリットなどを説明します。自分自身の状況や不動産の条件、売却の目的に最適な売却方法を見つけるための参考にしてください。
仲介売却
「仲介売却」とは、不動産会社に依頼して買手を見つけてもらい市場で物件を販売する方法です。不動産会社は、物件の価値を最大限に引き出すために広範なマーケティング活動を行い、適正価格での売却を目指します。物件の魅力を引き出すために、広告やオープンハウスの開催など、多岐にわたるプロモーション活動を行うのが一般的です。
仲介売却を選択する最大のメリットは、高値で売却できる可能性があることです。ただし、売却完了までには数ヶ月から1年以上かかることもあり、現金化を急いでいる場合には向きません。売却したい不動産がある地域の市場動向に精通した不動産会社と連携することで、より効果的な売却が期待できるでしょう。
不動産買取
「不動産買取」とは、不動産会社が買主となって直接物件を購入する方法です。仲介売却のような市場での売却活動が不要になるため、短期間での現金化が可能です。不動産会社は直接不動産の査定を行い、迅速に買取価格を提示します。
不動産買取を選択する最大のメリットは、売却が迅速に完了して現金化できることです。急いで現金が必要、不動産市場の変動を避けたいといったケースに適しています。ただし、市場価格よりも低い価格での売却となることが多く、最大限の売却益を得たい場合には注意しなければいけません。まずは地域の買取事例を参考にし、信頼できる不動産会社と取引を進めることが重要です。また、ご近所等に知られずに売却したい場合にも適しています。
任意売却
「任意売却」とは、住宅ローンの返済が困難になってしまったときに、金融機関と協議して市場で物件を売却する方法です。競売よりも高値で売却できる可能性があり、借金を返済しやすくなります。事前に金融機関との交渉が必要になるため、専門知識を持つ不動産会社と連携することが成功の鍵です。
任意売却では、競売による信用情報への悪影響を避けられるため、借金返済後の生活再建に有利となります。ただし、金融機関との合意が必要であり、手続きには時間と労力がかかる点に注意しましょう。任意売却の豊富な実績を持った不動産会社と連携し、適切なアドバイスを受けることが重要です。
不動産売却の流れ
不動産売却の流れは、どの方法で売却するかによって異なります。以下では、仲介売却と不動産買取の流れを解説します。それぞれの手順を理解し、スムーズな売却を目指しましょう。
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【1】物件査定
不動産会社に物件の査定を依頼します。売却したい不動産がある地域の市場価格や、物件の状態を評価し、適正な価格を見積もります。
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【2】仲介売却：媒介契約の締結
不動産会社と媒介契約を結びます。一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約から選択します。
【2】不動産買取：買取価格の提示
不動産会社から買取価格の提示を受けます。また、詳細な価格や条件について確認します。
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【3】仲介売却：販売 活動
不動産会社が物件を市場に出し、買主を探します。広告やインターネット、オープンハウスなどを通じて広く告知します。
【3】不動産買取：売却依頼
査定結果が問題なければ、業者と買取契約を結びます。
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【4】仲介売却：内見対応
買主候補が現れた場合は、内見を求められることがあります。（居住中のケース）基本的に内見対応は売主が行いますが、不動産会社もサポートします。
【4】不動産買取：契約内容の確認
契約内容を詳細に確認し、納得いただいたうえで不動産買取を進めます。
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【5】仲介売却：契約交渉
買主が見つかり次第、売買契約の条件交渉をします。ここで、価格や引き渡し時期などの詳細を決定します。
【5】不動産買取：売買契約の締結
提案内容に合意したら、売買契約を締結します。契約締結の際には契約書に署名捺印を行います。
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【6】仲介売却：売買契約の締結と引き渡し
契約書を作成し、署名捺印を行います。その後、物件の引き渡しと代金の受け取りを行います。登記手続きも同時に進めます。
【6】不動産買取：引き渡しと代金受領
契約後、物件の引き渡しと代金の受け取りを行います。登記手続きも同時に進めます。
売却にかかる費用・税金について
不動産売却では、さまざまな費用や税金がかかることも把握しておかなければいけません。どんなことに、どれだけの費用がかかるのかを事前に把握しておくことで、売却後のトラブルを防げます。以下では、不動産売却で生じる具体的な経費と税金について説明します。
不動産売却時にかかる諸経費
住宅ローン完済手数料
住宅ローンを完済する際に負担します。銀行によりますが、3万円程度です。完済時に、前払いした保証料が返金される事があります。築浅での売却をする際は、まとまった額が返金となるケースもあるため事前に銀行へ確認します。
仲介手数料
仲介手数料とは、売買契約が成立した際に不動産会社に支払う成功報酬です。手数料は法律で定められており、一般的には売買価格の3%に6万円と消費税を加えた額となります。
登記費用
所有権移転登記にかかる費用です。買主負担となることが多く、司法書士に依頼する場合は、その報酬も含まれます。抵当権抹消費用については売主負担となります。
測量費用
土地の境界確定や分筆のために行う測量にかかる費用です。必要に応じて専門の測量士に依頼します。
リフォーム費用
物件をより魅力的にするために必要に応じてリフォームや修繕を行う場合に必要になります。リフォームを行うことで売却価格に「プラスの影響」を与えることがあります。
その他の費用
売却に伴って、引越し費用、一時的な仮住まいの費用などが発生することもあります。事前にこれらの費用を見積もり、売却計画に組み込むことが重要です。
不動産売却時にかかる税金
譲渡所得税
不動産を売却した際の利益（譲渡所得）に対して課される税金です。譲渡所得は、売却価格から取得費用や譲渡費用を差し引いた額で計算されます。税率は、短期譲渡（5年以内保有）と長期譲渡（5年以上保有）で異なります。
住民税
譲渡所得に対して課税される地方税です。譲渡所得税と同様に、短期譲渡と長期譲渡で税率が異なります。
印紙税
売買契約書に貼付する印紙にかかる税金です。売却価格に応じて印紙の額が決まります。
その他の税金
固定資産税や都市計画税の清算も必要です。売却時点での年度内の税額を日割りで計算し、買主と売主で清算します。
媒介契約の種類と違い
仲介売却を行う場合は、不動産会社と「媒介契約」という契約を結びます。この媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ特徴が異なるため売主の希望に合った契約を選ぶことが大切です。
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一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却依頼ができる契約です。売主は不動産会社に任せるだけでなく自分で買主を探すこともできます。多くの不動産会社と媒介契約を結び、広範な販路の確保も可能です。
ただし、1社に専属で依頼するわけではないため、不動産会社の積極的な売却活動が期待できない恐れもあります。また、売主自身で販売活動ができるなど自由度が高い反面、各業者の販売活動の進捗管理が必要で手間がかかってしまいます。特に相場以下の金額で不動産を売り出しする際に効果を発揮します。
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専任媒介契約
専任媒介契約は、1社の不動産会社にのみ売却依頼をする契約です。売主は自分で買主を見つけることができますが、他の不動産会社には依頼できません。この契約のメリットは、専属で依頼を受けた不動産会社の積極的な売却活動が期待できる点です。
不動産会社は、売却活動の進捗状況を定期的に報告する義務があります。また、不動産会社が売却に専念できることから売却成功の可能性が高まります。
特に、高値売却を狙う際に、効果を発揮します。 -
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に1社の不動産会社にのみ売却依頼をする契約です。ただし、売主が自分で買主を見つけられない点が大きく異なります。この契約のメリットは、売却を完全に任された不動産会社による積極的な売却活動が期待できる点です。
専属専任媒介契約も、不動産会社は売却活動の進捗状況を定期的に報告する義務があります。また、売主にとっては売却活動を全て業者に任せられるため、安心感があることもメリットといえるでしょう。この契約は、特に信頼できる不動産会社との連携が重要です。