審査金利とは金融機関が住宅ローン審査の時に使う専用の金利のことです。

審査金利は金融機関が「これなら必ずローンを返してもらえるはずだ」という見込みを立てて決めているもの。

審査金利は普段目にする住宅ローン金利よりもずっと高い

審査金利は３～４％が一般的になっています。

ホームページ等で宣伝している金利（＝店頭金利という）や更に金利を引き下げした優遇金利というのがあります。

皆さんが目にして「住宅ローン金利0.5％か、安い！！」と言うのは全て優遇金利のことになります。

審査金利は返済比率を計算するのに使う

審査金利はローン審査上、避けては通れない返済比率(=返済負担率)の計算において使用します。

返済比率＝年収に占めるローン返済の割合のこと。

年収300万円で年間ローン返済が90万円なら、90万円÷300万円＝0.3＝30パーセントという判定になる。

この返済比率の計算結果は小さい方が審査に通りやすいという特徴があります。

30パーセントより25パーセント、25パーセントより20パーセントの方が好ましいということ。

返済比率が大きく設定されている銀行ほど、貸し出しに寛容とも言えるため、より多くのお金を貸してくれることにもなります。

これが住宅ローン審査に何の関係があるかというと、返済比率に大きな影響を及ぼしているのです。

審査金利を使ったカンタンな計算例

年収400万円の人が金利0％、返済比率30％以内の条件で審査をされるとき、他に借入が0円であれば住宅ローンは年間支払い総額120万円まで借りられます。
月々10万円の支払いですね。

35年住宅ローンで組めば4200万円も借りられることになります。

しかも、利息と元本の割合は利息0円で元本10万円となります。

が、審査金利4％にて上記の条件を考えると月々10万円の支払いは変わりませんが、利息と元本の割合は約25000円：約75000円となります。

※現在の大半を占める返済方法、元利均等返済の場合

おまけに、借入金額は35年ローンでも約2,250万円にまで減少します。

総返済額は4,200万円。

2,000万円以上が利息という結果となります。

こういったわけでして、審査金利が高いと借入金額は減ります。

恐らく読者のご両親が家を買った時代は”実際の金利”が4％前後あったりしたので住宅ローンへの考えがかなり違います。

そのため、「家を買うのは早すぎる」「頭金もないとは無謀だ」など反対されたりします。

この例からわかること

”審査金利は低ければ低いほど住宅ローンの借入可能額は増える”という事実。

これは大変重要なので覚えておきましょう。

プロの視点：審査難易度と金利の低さの関係は？

別の観点ではこうも言えます。

審査金利が高い銀行＝貸し出しリスクを強く警戒＝たくさんは借りることは出来ないけど貸してくれる金利は安い。

審査金利が低い銀行＝貸し出しに積極的＝たくさん借してくれるけど、その分銀行のリスクも高いので金利は高め。

ということになります。

これらの知識を前提に、お客さんにベストな金融機関を見つけるのが、真の住宅ローンの専門家です。

普通の不動産屋さんは、「住宅ローンは通ればおしまい」という感じが普通ですので、期待しすぎにはご注意を。

その場合はご自分で勉強していくか、信頼できそうな営業や住宅ローンに精通しているファイナンシャルプランナーを見つけて相談するのも手です。

ファイナンシャルプランナーの相談料金が５万円かかっても、住宅ローンの有利不利で100万円単位で将来の返済額は変わってきますから十分に元はとれますよ。

審査金利は銀行によって大きく異なる

厳しい銀行：審査金利4％超

主にネット銀行系と考えてＯＫです。

住宅ローン審査の厳しさで言えば、最も厳しいのはネット銀行系です。

金利が低いのは、それだけ顧客を優良客に絞っていることの裏返しと考えてください。

普通の銀行：審査金利3％台

主にメガバンクのりそな銀行や武蔵野銀行等の地方銀行がここに位置します。

甘い銀行：審査金利1％～2％台

信用金庫がここに位置します。

信用金庫のバックには大体ですが全国保証という一部上場企業がおりまして、ここの審査金利がかなり低いのです。

なので借り入れ金額が伸びますし、借金がそれなりにあったとしてもカバーできるというわけです。

激甘：審査金利＝実行金利

ろうきん（労働金庫）とフラット35が代表格です。

どちらも国民の生活に寄与する社会的使命を持った金融機関であります。

実行金利＝実際に貸し出す金利で見てくれます。

「変動金利0.7％で貸し出します！」と書いてあれば、審査金利0.7％で見てくれるわけです。

前述の計算通り、厳しい銀行に比べて2倍くらい借り入れ金額が伸びますので、訳ありの借金・ローンがある人には救いになります。

銀行のバックについている保証会社によって審査金利も違います。

保証会社についても重要なので記事で解説しています。

審査金利による住宅ローン審査の影響

審査金利別　住宅ローン借入可能額のシミュレーション1

審査金利別　住宅ローン借入可能額のシミュレーション2

ここから読み取れること。

年収500万円の人なら審査金利1％の銀行で申し込みすると5,140万円借りれる。

でも、審査金利が4％の銀行で申し込みすると3,280万円しか借りられない。

返済比率は年収が高くなると30％→35％と許容範囲が広くなるので、結果的に多く借りられる。

※例：フラット35は年収400万円を境に返済比率が30％から35％にアップします

審査金利が低い銀行は言い換えれば審査が甘い。

審査金利が高い銀行は審査は総じて厳しいです。

まとめ

今回は”住宅ローンの審査金利の意味と計算方法をわかりやすく解説。”というテーマで解説しました。

審査を受ける銀行によって、借りれる金額が想像以上に変わることが分かって頂けたと思います。

ですから、予算を伸ばせる銀行に相談することも人によっては重要なポイントとなります。

とはいえ、シミュレーションの通り年収600万円の人が毎月17万円以上もローン支払いをしていたら、ムリがあるので破綻してしまいます。

適切な予算決めをする記事や人生が辛くなってしまう住宅ローン貧乏を防いでくださいね。

埼玉県久喜市の不動産屋さん　スマイルホームが不動産・住宅ローン・その他色々の質問・相談に答えます！

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すばる

4つの要素だけで大丈夫→ぴったりな毎月の住宅ローン支払い額はいくら？

家探しをする前に資金計画をすることで住宅ローン貧乏は防げます。

資金計画→予算確定→家探し→契約→引き渡し

これが本当の正しいルートです。

資金計画をするといっても身構えないで！

実はカンタンに出来ますので一緒にやっていきましょう。

具体的には4つの要素だけわかればオーケーなんです。

それだけで安全に返済できる毎月の支払額の目安が決まります。

不動産会社はお客様のために役立ち、利益を上げるために存在しています。

不動産について質問するのは良いかもしれませんが、予算を任せるのには向いていません。

聞かれたら答えますが、基本的に高めの予算を答えるのは仕方ないことなんですね。

だったら、自分で予算をこれから決めていきましょう。

①毎月の住居費いくらですか？

① 今お住まいの毎月の住居費　

※更新料は月割りで書いてください。2年に1度10万円なら100,000円÷24か月＝4,100円

※家賃には共益費・管理費を含めます

家賃＝　　　　　　円/契約更新料＝　　　　　　円/駐車場代＝　　　　　円

火災保険料＝　　　　　　　　　　円

以上の合計＝　　　　　　　　　　円

②毎月の貯蓄額いくらですか？

② 今の毎月の貯金額（家を買う前の家計）

毎月の貯金額＝　　　　　　　　　円

※1年でいくら貯金できているか把握したら、それを12で割ります。それを書いてください。

→50万円なら50万円÷12か月＝約4万円です。

①と②を足したものが、毎月の住宅ローン返済額の上限を意味します。

しかし、その通りにローンを組むと借金が支払い能力を超えてしまい破産します。

なので次の項目を埋めていきましょう。

③マイホーム取得後の維持費いくらですか？

③マイホーム取得後のメンテナンス・維持費用

毎月の金額を書いていきます。

例)固定資産税・都市計画税が12万円なら12万円÷12か月＝1万円と記入します。

毎月の管理費・修繕積立金(マンションのみ)＝　　　　　　　　　　　　円

毎年払う固定資産税・都市計画税＝　　　　　　　　　　　　　             円

10～20年に1度の外壁・防水・屋根塗装費用＝　　　　　　　　　　　   円

5～10年に1度の支払いの火災保険・地震保険料＝　　　　　　　　　　  円

5年に1度のシロアリ駆除費用＝　　　　　　　　　　　　　　　　　　  円

以上の合計＝　　　　　　　　　　　　　　　　　　　                           円

※負担が大きい物の順番に並べています。

え、いくらかかるかわからない？

大丈夫です、以下の記事でちゃんと解決できます。

④マイホーム取得後の貯蓄額いくらですか？

④ マイホーム取得後に継続して貯めていく資金

教育資金＝　　　　　　　　　　　　　円

老後資金＝　　　　　　　　　　　　　円

その他の貯金＝　　　　　　　　　　　円

以上の合計金額＝　　　　　　　　　　円

※教育・老後資金はわずかでも良いので専用の貯金枠を用意します。年齢を考慮して、早急に貯める必要のある方は額を増やして考えます。

教育資金と老後資金がわからなければ、書かなくてもOKです。

その他の貯金は自動車買い替えとか、旅行とか繰り上げ返済に使うお金です。

自分の手取りから合計で毎月いくら貯めれば安心かを考えて、とにかく合計金額だけでも書きましょう。

ここの合計金額を420倍すると、35年後のローン完済時までに貯めるお金がわかります。

6万円なら6万円×420カ月(=35年)＝2,520万円です。

25年で完済予定なら

6万円×300か月(=25年)＝1,800万円ですね。

この範囲で繰り上げ返済はもちろん、教育資金・老後資金・旅行費用・マイカー費用など大きい出費を捻出するイメージですね。

効果が抜群とはいえ、繰り上げ返済し過ぎると「老後資金がない！旅行いく余裕もない！」となることもあります。ご注意を。

⑤あなたにピッタリの毎月のローン返済額が判明

① 今お住まいの住居費

＋（足す）

② 今の毎月の貯金額（家を買う前の家計）

－（引く）

③マイホーム取得後のメンテナンス・維持費用

－（引く）

④ マイホーム取得後に継続して貯めていく資金

＝あなたにピッタリの毎月ローン返済額　　　＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿円

自分が思っている予算よりも非常に厳しい結果になったんじゃないでしょうか？

理由はカンタンで、教育資金・老後資金・マイカー費用・旅行代・繰り上げ返済などの大きな出費を織り込んで予算を決めているからです。

逆にこれらを無視して感覚で予算を決めているから、身の丈以上のローンを契約することになって住宅ローン貧乏が生まれます。

将来確実にかかる費用を考えに入れずに予算を考えてしまっては、全体としてガバガバな住宅ローン計画ですよね。

高額な注文住宅を建てるような余裕のない人が、建売住宅ではなく注文で建ててしまうのは全部ここの予算決めが弱かったからです。

そりゃそうです、「予算を拡大しよう」と言う人しかこの業界いませんからね。

「予算縮小しよう、後が大変だよ」と言ってくれるのは、両親くらいしかいないものです。

適切な予算で住宅ローンを組まないと、予想以上に人生差がつきます。

想像以上に損をします。

それでもいくぜ！という方も応援しますが、一応他の記事も読んでみてくださいね。

⑥ムリのない住宅ローン借入金額が確定

⑥最後に、ムリのない住宅ローン借入金額を求めます

ムリのない住宅ローン借入金額の目安＝⑤×借り入れ期間（月数）×0.8～0.9＝＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿円

20年住宅ローンなら240か月をかければ計算できます。

35年住宅ローンなら420か月をかければ計算できます。

お気付きのとおり、長く借りるほど借入金額は増やすことができます。

付け加えますと、長く借りるほど審査難易度は優しくなります。

実際にはここで算出した借入金額には利息も含まれていますから、実際には現状の住宅ローン金利１％前後を考慮しなければなりません

結論から言いますと、⑥の結果よりも1～2割ほど少なくなってしまいます。

0.8～0.9を掛け算するとちょうどいいわけです。

例）
毎月返済額10万円×返済期間420か月×0.8～0.9＝3360～3780万円が適切な予算額となります。

まとめ

今回は”家の予算は年収だけで決めちゃダメ。ムリのない毎月の支払い額が10分で分かります！”というテーマでお話しました。

実際はここの予算も借りる人の年齢だったり、お子さんの有無等でかなり変わってきます。

とはいえ、今回の資金計画をやれば人生にかかるお金をざっくり抑えながら予算決めができるため有効です。

少なくともこれらを全く意識していないで家づくり・家探しをしている人よりも将来は明るいはず。

当記事の印刷用はこちらです。ご家族で記入しながら話し合いしてみましょう。

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印刷して手書きしていき、家探し予算を決めていきましょう！

① 今お住まいの毎月の住居費　

※更新料は月割りで書いてください。2年に1度10万円なら100,000円÷24か月＝4,100円
※家賃には共益費・管理費を含めます

家賃＝　　　　　　円/契約更新料＝　　　　　　円/駐車場代＝　　　　　円

火災保険料＝　　　　　　　　　　円

以上の合計＝　　　　　　　　　　円

② 今の毎月の貯金額（家を買う前の家計）

毎月の貯金額＝　　　　　　　　　円

※1年でいくら貯金できているか把握したら、それを12で割ります。それを書いてください。

→50万円なら50万円÷12か月＝約4万円です。

①と②を足したものが、毎月の住宅ローン返済額の上限を意味します。

しかし、その通りにローンを組むと借金が支払い能力を超えてしまい破産します。

なので次の項目を埋めていきましょう。

③マイホーム取得後のメンテナンス・維持費用

毎月の金額を書いていきます。

例)固定資産税・都市計画税が12万円なら12万円÷12か月＝1万円と記入します。

毎月の管理費・修繕積立金(マンションのみ)＝　　　　　　　　　　　　円

毎年払う固定資産税・都市計画税＝　　　　　　　　　　　　　              円

10～20年に1度の外壁・防水・屋根塗装費用＝　　　　　　　　　　　  円

5～10年に1度の支払いの火災保険・地震保険料＝　　　　　　　　　　 円

5年に1度のシロアリ駆除費用＝　　　　　　　　　　　　　　　　　　  円

以上の合計＝　　　　　　　　　　　　　　　　　　　                       円

※負担が大きい物の順番に並べています。

④ マイホーム取得後に継続して貯めていく資金

教育資金＝　　　　　　　　　　　　　円

老後資金＝　　　　　　　　　　　　　円

その他の貯金＝　　　　　　　　　　　円

以上の合計金額＝　　　　　　　　　　円

※教育・老後資金はわずかでも良いので専用の貯金枠を用意します。年齢を考慮して、早急に貯める必要のある方は額を増やして考えます。

教育資金と老後資金がわからなければ、書かなくてもOKです。

その他の貯金は自動車買い替えとか、旅行とか繰り上げ返済に使うお金です。

自分の手取りから合計で毎月いくら貯めれば安心かを考えて、とにかく合計金額だけでも書きましょう。

ここの合計金額を420倍すると、35年後のローン完済時までに貯めるお金がわかります。

6万円なら6万円×420カ月(=35年)＝2,520万円です。

この範囲で繰り上げ返済はもちろん、教育資金・老後資金・旅行費用・マイカー費用など大きい出費を捻出するイメージですね。

⑤あなたにピッタリの毎月のローン返済額が判明

① 今お住まいの住居費

＋（足す）

② 今の毎月の貯金額（家を買う前の家計）

－（引く）

③マイホーム取得後のメンテナンス・維持費用

－（引く）

④ マイホーム取得後に継続して貯めていく資金

＝あなたにピッタリの毎月ローン返済額＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿円

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