土地探しから家を建てる。しかも頭金なし、貯金なしでＯＫな仕組み解説
- 2020年/3月/9日
- 2020年/3月/9日
貯金無しで家を建てる（注文住宅）ことができるのか？
前提：土地無しで注文住宅を建てる、しかも貯金を0円、頭金も0円
これは考えられる限り、資金計画・資金調達としては最難関の難易度です。
今回の記事では以下のことが分かります。
[list class="li-check li-mainbdr main-c-before"]
- 土地無しの状態から注文住宅を建てるまでの流れ
- しかも貯金は可能な限り最小限に、出来れば0円
- 具体的にどういう条件なら行けるのか？
- どのタイミングで資金繰りがつまずくのか？どうしても貯金が必要な場面はあるか？
- 資金繰りの解決方法は何か？
[/list]
これは1つのシミュレーションです。
貯金0円の人が家を建てるにはどんな壁にぶち当たるのかという。
あなたには貯金がほとんどありませんが、家を建てたいのです。
会社の正社員で、世間一般的なレベルの年収はあることと仮定します。年収400万円くらいかな。
[say name="すばる" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/70e183cf13277317cb6ad93b719b92ed-e1567387288921.jpg"]え、なんで？貯金0円なのに家を建てるのはキツイんじゃないの？[/say]
[say name="みみ" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/5a832922bb7d603e273a02b39194f9d4.jpg" from="right"]だってしょうがないじゃん！欲しくなっちゃったんだから。[/say]
結論から言うと100万円くらいあれば大体のとこで家は建てられるでしょう。
工夫すると13万円で建てることも。
では、実際にどうやってそれが可能なのか確認していきましょう。
家づくりの流れ
大きく分けると4つに分かれます。
1.資金計画をする
まず総額いくらで家を建てるかを決めます。
それから土地と建物にかける費用の割合を決めましょう。
今回のシミュレーションは土地1,000万円 建物2,000万円で行きますね。
ハウスメーカーに行くと建物予算がどんどん膨らむ傾向にあります。
不動産屋に行くと土地予算がどんどん膨らむかもしれません。
これはその方が互いに儲かるからです。
矛盾しているので、どちらを立てても上手く行きません。
なので自分で決めましょう。
参考記事：家探し前に10分で出来る資金計画。ぴったりな毎月の支払い額とは？わかりやすく解説。
土地から探して家を建てる融資方法には①つなぎ融資②分割融資の2パターンがありますが、今回はつなぎ融資を前提にお話します。
つなぎ融資の方がメジャーであるからです。
分割融資は別の機会にお話します。
2.土地探し～売買契約
土地を買うにはローンが必要です。
以下のようなプロセスを踏みます。
[list class="ol-circle li-accentbdr acc-bc-before"]
- 不動産屋・ハウスメーカー等に土地探し相談
- 買いたい土地を決めて購入申込み
- 住宅ローンの事前審査
- ローン承認
- 土地契約
- お金を借りる契約（金消契約）
- 土地の引き渡し（ローン・つなぎ融資実行）
[/list]
3.家づくり相談から家を建てる契約（請負契約）
[list class="ol-circle li-accentbdr acc-bc-before"]
- ハウスメーカー・工務店めぐり（価格やプラン等の相談）
- 依頼するハウスメーカー・工務店を決める
- 設計契約（地盤調査・敷地調査・役所調査などを含む）
- プラン打ち合わせ
- 建築プラン決定
- 建築確認申請（家を建てる届出をして許可をもらう）
- 請負契約（契約金）
[/list]
土地探しと家づくりの相談は同時並行して動いてOKです。
土地の契約前にハウスメーカー・工務店で間取りプランを作ってもらい、希望の家を作れそうか必ず確認をしましょう。
建築を制限するルールがあって希望の間取りが入らないなどもあり得ます。
4.工事スタートからマイホーム完成・引き渡し
[list class="ol-circle li-accentbdr acc-bc-before"]
- 基礎工事（地盤改良含む）：着工金
- 木工事（上棟・棟上げ）：中間金
- 屋根工事・外壁工事
- 配管工事・内部工事・設備工事
- 外構工事
- 完了検査・立会い検査
- 引き渡し：完成時の残代金支払い
- 新居へお引越し
[/list]
自己資金がどうしても必要な費用とタイミング
繰り返しますが、貯金は0円でも建てることができるかのシミュレーションをしていきます。
[say name="みみ" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/5a832922bb7d603e273a02b39194f9d4.jpg"]貯金ゼロ円？何という危ない響きなんだ。[/say]
2-2 費用発生：土地の購入申込書を書く時の購入申込金
この時に”購入申込金”という名目でお金を不動産屋に預けるケースがあります。
一般的には少額で1万円から多くて10万円でしょうか。
これは預けるだけなので、申込みがキャンセルになれば返ってきます。
返してくれない会社はただの詐欺ですから、都道府県庁の不動産相談に訴えましょう。連絡先とかはこちらで解説しています。
参考記事：悪徳不動産屋に私の親戚がカモにされてしまいましたので詐欺の手口と予防法を公開します。
あなたには貯金が1円もないのですから、これを預けるのは得策ではありません。
難易度 低い
対策：購入申込金が不要な不動産屋に行く。
単なる慣習のようなものに過ぎないので、購入申込金を無し（＝0円）にしてもらうよう交渉する。
[say name="小森谷" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/a9f357c06210fb5db7f2cfbf6762d5ec-e1567231372381.jpg"]久喜市のスマイルホームでは、購入申込金は基本的に頂いたことがありません。無くても購入申し込みはできるので、そういうお店を利用しましょう。[/say]
2-5 費用発生：土地の売買契約をする時の手付金と印紙税と仲介手数料
”手付金”という名目で現金のお金が必要です。
一般的には土地価格の5～10％等と言われています。
手付金を放棄することでいつでも解約が出来るという決まりにも利用されるものなので、手付金を0円にしてもらう＝いつでも解約できちゃう
というふざけた感じの売買契約になってしまいます。
そのため手付金0円交渉は困難を極めるでしょう。
難易度 中～高
対策：手付金を限りなく少なくしてもらう。
目標・目安はズバリ10万円。
ない袖は振れません。
ここは売主様にダメ元で平身低頭してお願いするしかありません。
売れやすい人気の土地等だと厳しいかもしれませんが、普通クラスの土地であれば成功する可能性があります。
[say name="すばる" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/70e183cf13277317cb6ad93b719b92ed-e1567387288921.jpg"]決して冷やかしではないこと、お金がないことを正直にお伝えして、無い範囲で精一杯にかき集めて10万円です。と伝えると分かってくれたりします。ローン事前審査が通っていることが前提です。[/say]
手付金はローンで借りれるの？
確実に借りられます。しかし、借りるのは土地の支払い・引き渡しをする日に口座に振り込まれるので、土地契約時には自腹で用意して支払うしかありません。借りるまでにタイムラグがあり、一時的にせよ自己資金から用意するしかない点が痛いです。
[say name="みみ" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/5a832922bb7d603e273a02b39194f9d4.jpg"]手付金として支払った10万円は土地の引き渡しの時にローン実行されて口座に入ってくるよ。手付金は立て替えて支払っておくようなイメージだね。[/say]
[say name="すばる" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/70e183cf13277317cb6ad93b719b92ed-e1567387288921.jpg" from="right"]親から一時的にお金を借りるとしたら、土地の引き渡し時には返せるわけだから1か月くらいで返済もできるよ。[/say]
”印紙代”も必要です。
これは契約書に必ず張り付けなければならない税金の一種です。
1,000万円の土地を買えば確定で1万円の税金（＝印紙税）がかかります。
参考リンク：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置 国税庁
対策：税金だから支払うしかありません。（1万円マイナス）
[say name="小森谷" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/a9f357c06210fb5db7f2cfbf6762d5ec-e1567231372381.jpg"]基本的に買主も売主も公平に折半して支払うのがルールです。売主さんが全て負担してもらうよう交渉することも可能ですが、信頼を損ねる行為なのは言うまでもありません。[/say]
印紙代はローンで借りれるの？
借りられます。でも、これも手付金と同じで土地の引き渡しまでは立て替えておく必要があります。つまりあなたの自己資金から支払って後から回収するタイプのお金です。
仲介手数料は不動産会社が金額の50％（約20万円）を請求してくる可能性があるります。
難易度 低～中
これは土地の引き渡し時に払いますと交渉をしましょう。
不動産屋さんの中には、土地の契約時に仲介手数料を請求しない会社もあります。
そういう会社で契約するのも手ですね。
ちなみに、久喜市のスマイルホームは仲介手数料を土地の引き渡し時にのみ請求します。
というわけで、この時点で現金が最低でも11万円必要だという結論になりました。
2-6 費用発生：お金を借りる契約（金消契約）時の印紙代
印紙代が必要です。
土地1,000万 建物2,000万 諸費用300万と見て3,300万円借りましょう。
この場合、印紙代は2万円です。
[say name="みみ" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/5a832922bb7d603e273a02b39194f9d4.jpg"]つなぎ融資では、金銭消費貸借契約を2～3回結ぶことになるよ。その都度、印紙代金は必要になるからね。[/say]
参考リンク：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで 国税庁
対策：税金なので支払わないのは無理です。
この印紙代も借りたいのだけど？
借りることは可能です。でも後から融資されるので、立て替える形になります。
というわけで、この時点で現金が最低でも13万円必要です。
2-7 費用発生：土地の引き渡し時の仲介手数料・司法書士報酬・つなぎ融資関連費用
不動産仲介手数料が請求されます。
約40万円です。
この金額はローンで借りることができるのですが、これも前払いが必要です。
ローンで融資してくれるタイミングは、このだいぶ後の建物完成時が一般的です。
限定ルート
対策：つなぎ融資と並行して、諸費用ローンを借りる（フラット35限定）
例えば、新生銀行グループのアプラスにて貸してくれますが、審査が追加で必要です。
35年返済可能で、金利は2020年現在2～3％程度です。
[say name="みみ" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/5a832922bb7d603e273a02b39194f9d4.jpg"]住宅ローン、つなぎ融資、諸費用ローン・・・つまりローン3本立てってことかあ。[/say]
司法書士報酬（登録免許税含む）の支払いも必要です。
ここでは約20万円ほど。
報酬には税金の割合が多くを占めています。
やはり払うしかないです。
司法書士報酬もローンで借りることができるのですが、前払いが必要です。
ローンで融資してくれるタイミングは、このだいぶ後の建物完成時が一般的です。
限定ルート
対策：つなぎ融資と並行して、諸費用ローンを借りる（フラット35限定）
つなぎ融資関連費用はつなぎ融資の金利・融資手数料・融資保険料とかを指します。
これも住宅ローンで借りられるのですが、貸してくれるのは建物完成時なんですね。
でも、支払いをしなきゃいけないのはこのタイミング。
なので実際は自己資金を用意して対応していきます。
約25万円。
参考リンク：楽天銀行 つなぎローン
限定ルート
対策：つなぎ融資と並行して、諸費用ローンを借りる（フラット35限定）
上記3点はフラット35限定のため、変動金利の一般的な銀行では使えない技です。
他にも不動産屋さん・司法書士の先生に建物完成時まで支払いを待ってもらうという大技交渉術がありますが、失敗に終わる可能性が非常に高いです。
つなぎ融資で土地を買うためのお金を100％貸してくれても、関連費用の仲介手数料や司法書士報酬もついでに貸してくれないのはなぜですか？
そういうルールですし・・・”そのくらいは用意してくれよ”という金融機関からの無言の圧を感じます。
というわけで、フラット35を利用していない場合、ここまでで現金が合計98万円必要です。
仲介手数料・登記費用をつなぎ融資時に貸してくれる金融機関もある
※土地取得資金には土地売買価格の他、仲介手数料や登記にかかる費用を含めることができます。
上記の優良住宅ローンですと、2-7で支払う費用をカバーしてくれます。
※フラット35利用かつ優良住宅ローンの提携するハウスメーカーで建てるという限定条件つきです。
2-7 お金回収：土地の手付金
土地契約時に支払いをした手付金が返ってくるのが土地の引き渡し時です。
銀行が土地のつなぎ融資をしたら、あなたの口座には10万円（手付金として支払ったもの）が残っているはずです。
これは立て替えていた手付金が時間差で戻ってきたのです。
3-3 費用発生：設計契約（地盤調査・敷地調査・役所調査などを含む）時のお金
これは実費負担に近いイメージで請求されるケースがあります。
地盤調査・役所調査・敷地調査など、いずれも家を建てるのに重要なものです。
これらを先行してやってもらうことで、良い建築プランを提供してもらえるはずです。
約10万円です。
難易度 低
対策：設計契約を求められないハウスメーカー等で家を建てる
例えばタマホームは設計契約もないのでこの負担はないでしょう。
参考リンク：タマホーム 家づくりのステップ
3-7 費用発生：請負契約（契約金）
ここで家を建てるための契約を交わしますから、契約金が必要です。
契約金の相場は工事費用の10％が目安です。
対策：つなぎ融資を実行してもらい、払ってしまえばOK
1つポイントがありまして、工事着工時に”着工金”を求められる場合はこれも含めて支払いを済ませてしまいます。
つなぎ融資は分割融資を3回までしかできないルールが多いため、①土地引渡し②契約金③着工金④中間金⑤完成時の残代金支払い（これはつなぎ融資ではなく、住宅ローンで支払う）を全部借りることは困難です。
１回は現金で用意しておく必要があり、最も少額で済む契約金を自己資金から払います。
でも、あなたには現金の持ち合わせがありません。
契約金＋着工金をまとめてハウスメーカー等に支払いすることを提案し、金融機関にも承諾を取り付けましょう。
請負契約書にもそのように書いてもらいます。
金融機関が「契約金＋着工金を同時に支払いOKです。ただし、金額は工事価格の30％までです」と言えば、その範囲内で支払いをハウスメーカー等に交渉します。
無事にOKが出れば、通常200万円くらい現金で必要な契約金をつなぎ融資でまかなうことができるわけです。
[say name="すばる" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/70e183cf13277317cb6ad93b719b92ed-e1567387288921.jpg"]ねえ、本当にこんな感じでいけるの？[/say]
[say name="みみ" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/5a832922bb7d603e273a02b39194f9d4.jpg" from="right"]規則に縛られて融通がきかない会社は無理だけど、いくつか工務店・ハウスメーカー等をあたればきっと見つかるよ。契約金1万円でＯＫな大手の会社もある。[/say]
[say name="小森谷" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/a9f357c06210fb5db7f2cfbf6762d5ec-e1567231372381.jpg"]土地無し貯金ほぼ0円で注文住宅を建てるのを志すなら常識に縛られず行動することが重要です。例えばタマホームがクレジットカードで家を売っているのをご存知でしょうか？常識も誰かには壊されているものです。そんな会社を見つけましょう。[/say]
着工金・・・”設計検査に関する通知書”取得日以降（建築確認の取得と同時期～1か月以内くらいで取得可能）であればつなぎ融資をしてくれるというのがフラット35利用系のつなぎ融資では通例です。
参考リンク：楽天銀行 つなぎローン商品詳細説明書
つまり3-6で建築確認の取得をしていれば、これは問題ないでしょう。
3-7 費用発生：雑費とかの預り金
これは開発許可申請手数料・水道分担金・水路占用許可申請手数料・登記費用などの実費負担が必要なものがあることを見越して、前もってお客さんからお金を預かってその中から支払うものです。
例えば一条工務店は預り金を採用していますね。
システム上、余れば返ってくるお金ですが、貯金0円目標の立場としては厄介です。
難易度 低
対策：完成引き渡し時に住宅ローンで支払いたいと交渉する。
幸い、ほとんどのものは住宅ローンの借入対象費用に認められるでしょう。
だから支払いタイミングを後にずらすのです。
4-2 費用発生：中間金のつなぎ費用
つなぎ融資の金利・融資手数料・融資保険料です。
500万円借りるとして、約8万円くらい。
融資実行時にこの8万円が天引きされてしまうので、実際には492万円しか振込みされないです。
8万円は現金で用意しておかないと支払いが不足してしまいマズイです。
対策：つなぎ融資と並行して、諸費用ローンを借りる（フラット35限定）
4-7 お金回収：家の引き渡し
家の残代金を支払います。
手続きは2-6でやっていますので特に難なく終わるでしょう。
これまでに前払いしてきたものが全部戻ってきます。
[list class="li-check li-mainbdr main-c-before"]
- 印紙代
- 土地の仲介手数料
- 司法書士費用
- つなぎ融資の関連費用
- 設計費用
[/list]
こういったものが全部あなたの口座に振り込まれて、残ることになります。
お金が残るので、増えたように見えますが増えていません。
これらはあなたが先に支払いを済ませたお金が、住宅ローン実行のタイミングで戻ってきただけです。
[say name="すばる" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/70e183cf13277317cb6ad93b719b92ed-e1567387288921.jpg"]なるほど、土地の手付金と同じだね。[/say]
支払った後から借りることができてもその分借金が増えるだけなので、自己資金から出すのが基本の費用とも言われています。
上記のお金は、本当に借りたいタイミングでは振込みが間に合わないお金の代表格です。
まとめ
今回は”土地探しから家を建てる。しかも頭金なし、貯金なしでＯＫな仕組み解説”というテーマで解説しました。
要所は①土地の手付金②土地の仲介手数料③司法書士費用④つなぎ融資の関連費用⑤契約金と着工金の支払い交渉の5点です。
フラット35を使ったルートで貯金13万円
土地の手付金10万と印紙税3万あれば、現実的に家を建てることが可能。
仲介手数料・司法書士費用・つなぎ費用を素直に払うルートで貯金100万円くらい
あれば土地なしスタートで土地1,000万・建物2,000万円の家を建てることが出来る可能性ありです。
もちろん、親御さんに一時的に100万円を借りることが出来れば文字通り貯金0円でマイホームも可能といえます。
【カンタン】分割融資＋諸費用ローンが緩い銀行だともっとラク
住宅ローンのつなぎ融資に代わるものとして、分割融資というやり方でお金を貸してくれる銀行があります。
こういった銀行で諸費用も借りることができますと、もっと貯金が少なく建てることが可能です。
①土地の手付金②土地の仲介手数料③司法書士費用④つなぎ融資の関連費用⑤契約金と着工金の支払い交渉の5点のポイントのうち、②・③も貸してくれるので貯金不要です。
④は分割融資ですとそもそもかかりません。
なので残る①と⑤次第では、貯金13万円で低金利の変動金利で家を建てることもできます。
[say name="みみ" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/5a832922bb7d603e273a02b39194f9d4.jpg"]実際にこれをウリにしているハウスメーカーもありますね。[/say]
[memo title="MEMO"]
また、1流ハウスメーカーを中心に着工金・中間金を不要、つまり家の完成時の1回払いでOKという会社も存在します。
このケースですと、もっと資金繰りは楽です。
なぜ1回払いでＯＫかと言うと、工期が非常に早く、財務内容が良好で資金力があるから着工金等を取らないのです。
[/memo]
[say name="小森谷" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/a9f357c06210fb5db7f2cfbf6762d5ec-e1567231372381.jpg"]実際に貯金無しで家を建てることを推奨しているわけではありません。ちゃんと計画しないと住宅ローン貧乏になるかもしれませんので、資金計画の相談もお受けしています。[/say]
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