• 2019年/11月/29日
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この記事は次のような人に向いています：銀行と不動産屋さんが強く変動金利を勧めてきた理由を知りたい人・提携ローンについて知りたい人・住宅ローン勉強中の人 [say name="すばる" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/70e183cf13277317cb6ad93b719b92ed-e1567387288921.jpg"]確かに銀行行くと全期間固定金利よりも変動金利に力を入れてる感じがするね～おっきなポスターとかも変動金利商品が目立つよ。[/say] [say name="みみ" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/5a832922bb7d603e273a02b39194f9d4.jpg" from="right"]そうね。変動金利で借りるのは全然悪いことじゃないんだけど、その背景はかなり片寄っている気がするの。というわけで違う視点を今回は提供したいとおもうのにゃ。[/say]

住宅ローンを貸す銀行側の立場を知ると見えてくるもの

銀行の仕事ってなんでしょうか？ ”お金を集めて利息を払い、借して利息を取る” これが最もシンプルな銀行の仕事と言えます。 この時に貯金してくれるお客さんに払う利息よりも、貸した人から受け取る利息の方が常に多いように設定します。 それが利ザヤ（＝受け取る利息から払う利息を引いて残った儲け部分）と呼ばれて銀行の利益となるんですね。 銀行が住宅ローンを貸すことでもらえる利息＞＞＞銀行がお金を預けてくれたお客さんに払う利息 ってことです。 銀行は会社ですからお金を稼がないと潰れてしまいます。 だからお金を預かるだけではなく、常に貸したいと思っているはずです。 これが銀行の基本的な考えです。 その中でも特に住宅ローン、とりわけ”変動金利タイプ”を売ることに民間銀行は注力しているところが多いのですね。 東京・千葉・神奈川・埼玉の変動金利のシェアはなんと80％にもなっています。 関連記事：変動金利のメリット・デメリットを超わかりやすく解説します。 [say name="すばる" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/70e183cf13277317cb6ad93b719b92ed-e1567387288921.jpg"]なんで銀行は変動金利に力を入れているのかな？[/say] 答えはシンプル。 ”金利が上がっても下がっても常に利益が出るように金利を設定できるから”＝”銀行にリスクがない”ということです。 [say name="みみ" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/5a832922bb7d603e273a02b39194f9d4.jpg"]じゃあ変動金利では誰が金利変動のリスクを負っているのかにゃ？[/say] それは”変動金利を借りるお客さん”です。 変動金利ではどんなに金利が上がっても、銀行はその都度金利を上げて利ザヤを確実に取ることができます。 なので変動金利は銀行にとって確実な商品なんです。 [say name="すばる" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/70e183cf13277317cb6ad93b719b92ed-e1567387288921.jpg"]じゃあ、固定金利はどうなの？[/say] 固定金利タイプは一定期間（または全期間）、金利が一定となります。 だからその間に金利が大きく上がってしまうと 銀行がお金を預けてくれたお客さんに払う利息＞＞銀行が住宅ローンを貸すことでもらえる利息 となるケースがでるかもしれない。 これは銀行にとってのリスクになります。 固定金利だと銀行が金利変動リスクを負ってくれるわけです。 だからその分、金利が高く設定されているんですね。 そういう理由もあるからなのか、30年～35年の銀行独自の固定金利商品は圧倒的に数が少ないですね。 →半官半民のフラット35を利用することになります。 以上の話をまとめると・・・基本的に銀行はリスクをできるだけ減らし、確実に儲けを取りたい。 →銀行のリスクが少ない変動金利を売りたいということ。 関連記事：全期間固定金利のメリット・デメリットを超わかりやすく解説します。

家を売る側の立場を知ると見えてくるもの

家を売る側としては不動産会社、ハウスメーカーの営業マンが代表的ですね。 彼らの仕事は何でしょうか？（私もその1人ですが・・・） 家を売って、お客さんからお金をもらうことですね。 契約を結んで引き渡してお金を貰えば、利益が確定します。 アフターフォロー等よりも売ることの方がはるかに比重が高いんです。 だから住宅ローンの話においても、売る確率を上げるために偏った話の進め方になることが多いのです。 だって、バカ正直に伝えてしまうとお客さんが逃げてしまうかもしれませんから。 変動金利は売る確率を上げるために最も都合の良い商品です。 実体は半年間しか金利が低いことは保証されないのですが、家を買うコストが固定金利に比べてぐっと安く見えます。 3000万円の借入をすると1万円弱くらい安く見せることが可能です。 やはり初見ですとお客さんの反応はほとんどの場合、変動金利の方が反応は良い。 営業マンが変動金利で進めたい理由はもう1つあります。 見せかけだけでも毎月の支払い額は減る＝予算を増やしやすい ということ。 お客さんの予算が増えれば、営業マンにとっては利益が増えます。 おまけに銀行もたくさんお金を貸したいから同じ気持ちでしょう。 変動金利ありきで話が進むのはこういう理由が背景にあるんですね。 [say name="小森谷" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/a9f357c06210fb5db7f2cfbf6762d5ec-e1567231372381.jpg"]変動金利押しで良く使われそうなフレーズはこんな感じかな？[/say] [list class="li-check li-mainbdr main-c-before"]

• A「金利変動のリスクはありますが、しばらくは上がらないと思いますよ」
• B「固定金利にはいつでも変えられますから、ご安心ください」
• C「ほとんどの方は変動金利で借りられていますよ」

[/list] 私から見るとこういうツッコミを入れたくなるかも。 A→確かにあと数年くらいはそうかも。でもさ、住宅ローンって長い付き合いじゃない？ 10年後とか20年後なんて変動金利で正解かどうか全く分からないもの。 B→確かに。でも固定金利に変更したい気持ちになるってことは、変動金利が上がって支払いが苦しくなったからでしょ。 もう固定金利も上がっているだろうし手遅れでしょう。 C→おっしゃる通り。それでもやっぱり魅力あるよね、ずっと低金利だったらほんとコストかからないし。ただ、やはり35年で70回も金利変動するのは怖い。 ちなみに固定金利は「毎月の支払い額がずっと固定されるので、金利変動ストレスがない」という大きなメリットがあるのですが、変動金利に比べてお客さんの予算は少なくなってしまいます。 お客さんに固定金利を組んでもらえれば自然と予算が減るし、金利変動はないというメリットがあるので将来の破産可能性は低くなるかもしれません。 しかし、そんな面倒くさい説明をしてまで固定金利を推す必要も営業マンにはないんじゃないかなと思います。 基本的には契約から引き渡し＝お金をお客さんから受け取るまでが仕事ですから。

提携ローンの正体。提携ローンは万能か？

最後に提携ローンの正体について、上記の流れとつなげて語らせてください。 提携ローンは銀行が不動産会社やハウスメーカーに住宅ローンをたくさん売ってもらうために用意しているものです。 恩恵としては一般的に『審査が早い』というメリットがあります。 他のメリットは取り決めで決められるのでマチマチです。 単に審査が早いだけのパターンも全然あります。 では提携ローンで売りたい商品は何でしょうか？ 銀行が売りたいのは変動金利タイプの住宅ローンです。 そして不動産営業マンやハウスメーカーが売りたいのも基本的には変動金利タイプの住宅ローンです。 両者の考えは一致していますね。 そりゃお客さんもその影響をモロに受けて変動金利が好きになりますよ。 変動金利が最も売れているのはこういう理由があるからなんですね。

まとめ

今回は”銀行・不動産会社・ハウスメーカーが変動金利をオススメする3つの理由を解説します。”というテーマで話しました。 [say name="小森谷" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/a9f357c06210fb5db7f2cfbf6762d5ec-e1567231372381.jpg"]]変動金利タイプの商品が悪いとは全く私は思っていません。変動金利タイプを借りるのに向いていない人も結構な割合でいるのに、とにかく全員変動金利にしちゃおうという風潮が危険だなと思っています。[/say] [say name="みみ" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/5a832922bb7d603e273a02b39194f9d4.jpg" from="right"]埼玉県では8割以上の人が変動金利を選んでる。思考停止して皆が選んでいるから安心ってのは危険だから、色々勉強してみてね。[/say] 埼玉県久喜市の不動産屋さん　スマイルホームが不動産・住宅ローン・その他色々の質問・相談に答えます！

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