だれでも不動産 
この記事は次のような人に向いています： 住宅ローンの保証料を一括前払いタイプ(＝外枠方式)で支払う人。お得な繰上返済方法を知りたい人。住宅ローンの借り換えをする人。
保証料ってなんだ？
①保証料は住宅ローン関連で最大の出費です。お客さんの信用レベルで費用が変動します。
②支払い方法は2パターンあり、適切なものを選ぶことでコストダウンします。
戻し保証料(=保証料の返戻)とは
戻し保証料(=保証料の返戻)とは、
①一括前払いタイプ(=外枠方式)で保証料を支払った場合のみ適用される。
②繰上返済したときに、一括前払いした保証料の一部が返金されるルールです。
小森谷
なぜ返金されるかと言うと、前提としてあなたは”保証料を一括前払い”しているのです。
繰上返済をすれば、返済期間をたとえば35年→25年に短縮することができます。
つまり、払い過ぎた保証料が10年分戻ってくるイメージでOKです。
※当然ながら、住宅ローンの借り換えをしたケースでも返金されます。
繰上返済をすることで住宅ローンの期間短縮ができて、期間短縮分の利息が0円となり、さらにお金が戻ってくるのですからかなり嬉しいはずです。
重要なポイント！2つのルールで思ったよりも返金されないこともある
1つ目の重要ポイント
”戻し保証料”が返金される前に差し引かれてしまうものが2つあります。
①保証会社手数料・・・一般的な相場は5,000～20,000円ほど。
②振込手数料・・・少額ですが、借主負担なんですよ。
上記リンクにも書いてある通り
りそな銀行では戻し保証料を計算する際に11,000円の保証会社手数料と振込手数料を取りますよ
となっていますね。
このルールがあるため、5,000円～20,000円程度の戻し保証料では保証会社手数料と相殺されてしまいます。
そうなると返金額は0円ということになりますね。ガックリ。
2つ目の重要ポイント。
戻し保証料の計算基準は保証会社によって異なる。
だから住宅ローン契約時か繰上返済時に銀行に詳しく聞かないと、いくら戻ってくるのかはわからない。
みみ
以上2点を踏まえて考えると、戻し保証料が返金されやすい繰上返済方法は何でしょう？
■できる限りまとまった資金で繰上返済する
理由：1万円程度の返金だと、保証会社手数料で相殺されて返金額が0円になってしまうため。
■ちょこちょこ繰上返済よりも、ドカッと繰上返済
理由：同上。
少しでも多く返金を受ける裏技
ここまでの流れと、総合的な見地から見てお得な返金の受け方がわかります。
それは住宅ローン控除のピークである購入後10年間が経過したのちに、大きく繰上返済をするということ。
10年間は住宅ローン控除の恩恵があるので、自分の年収や借入額を考慮した借り方さえできていれば勝手にお金が貯まるはずです。
なぜなら超低金利時代の今、実質的な住宅ローン金利負担は10年間発生していない状況だからです。
みみ
しかもこのやり方は非常に健全です。
本格的に住宅ローンの利息を払わなければいけない11年目以降にドカッと繰上返済をするのですから、効果は絶大です。
戻し保証料がない、金利上乗せタイプの方でも同じ方針でOKです。
一括前払いタイプで保証料を50～100万円以上払った方は、繰上返済で利息をカットできて、さらに保証料の一部が返ってくるんです。良いよね。
住宅ローン貧乏になると凄く損するので借り過ぎ注意です。
まとめ
今回は”住宅ローンの戻し保証料(=保証料の返戻)とは？お金が返ってくる仕組みとベストな受け取り方を超わかりやすく解説。”というテーマでお話しました。
すばる
みみ
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