だれでも不動産 
この記事は次のような人に向いています：家を買うすべての人・住宅ローンを組む人全般・マイホーム取得後の維持費用が気になる方
自分が買うマイホームのリアルな値段をあなたは知らない！
みみ
小森谷
参考記事：なぜ人は家を買うのか？マイホームを買うホントの理由。
家の価格＝不動産広告に載っている費用ではない
家を買うということは、ハウスメーカーや建売会社と売買契約書を交わすということです。
しかし、その売買契約書の支払い金額がマイホームの価格ではないわけです。
住宅ローンを組めば、高額な保証料が発生しますし、利息は数十年に渡って払い続けることになります。
他にも、諸費用という形で売買契約書の価格の6～10％程度のお金がかかることになります。
結構アバウトですよね？
諸費用の金額がおおざっぱにしか言えないのは、誰から買うか、諸費用を減らす努力をしたか、どんな土地に家を建てたか等で大きく変わるからです。
そして家を買えば維持費もすぐに発生します。税金が真っ先に挙げられますが、他にも多くの維持費がかかってきます。
これらをすべてひっくるめて合算したところに、本当の家の値段があります。
となると、なかなか計算は大変です。
今回はそれをしっかり解説していきたいと思います。
住宅ローンにまつわる費用
金額の大きな物から順番に数字を振って解説していきますね。
借りる人自身の信用レベルと借入金融機関によって費用は変わってきますが、大体このくらいという目安・相場をお伝えします。
前提条件として3500万円の物件を買うケースで説明していきます。
①住宅ローンの利息：300～1750万円
これは3500万円を35年間、繰上返済無しで借りた場合の目安です。
具体的な利息額の目安は以下のとおりです。
全期間金利0.5％での利息額＝316万円
全期間金利1.0％での利息額＝650万円
全期間金利1.5％での利息額＝1,001万円
全期間金利2％での利息額＝1,370万円
全期間金利2.5％での利息額＝1,756万円
ちなみに「うちはまだ住宅ローンの残高が3,000万円もあって・・・」と言った場合の3,000万円は元本だけのお話です。
つまり、利息もあるのでもっと返済する金額は大きいのです。
みみ
参考記事：繰り上げ返済のメリット・デメリット。期間短縮タイプと返済額軽減タイプの2つを比較してわかりやすく解説。
変動金利か固定金利かで、性格も全く違うので自分でどちらを選ぶか良く考えましょう。
変動金利で借りた場合→6か月に1度金利が上下するため、利息は完済するまで不明。35年間で約70回金利は変わる。
全期間固定金利で借りた場合→借りた時の金利で利息が確定するため、はっきり利息額が分かる。
参考記事：変動金利のメリット・デメリットを超わかりやすく解説します。
参考記事：全期間固定金利のメリット・デメリットを超わかりやすく解説します。
参考記事：固定金利選択型のメリット・デメリットを超わかりやすく解説します。
②団体信用生命保険の特約料金＝約100～200万円
団体信用生命保険自体は無料、0円です。（厳密には利息に含まれているので自分で払っているようなものですが・・・）
特約は話が違います。
ガンと診断されたら住宅ローン残高が0円となる物、ケガをして働けない間に住宅ローンを支払ってくれる特約等、かなり便利なものが多くあります。
金利に0.15～0.3％を上乗せするのが目安で、3500万円借りる人なら100～200万円かかります。
特約不要！な方は0円です。次に進みましょう。
③保証料（普通の銀行はこっち）or融資手数料（ネット銀行の場合）＝77万円
これはお金を貸してくれる会社に払うお金です。払わないと住宅ローンは借りられません。
保証料は一般的な銀行に支払うもので、ネット銀行の場合はこれが不要な代わりに融資手数料という名目で費用がかかります。
融資手数料も保証料とほぼ同じくらいの相場ですから、ネット銀行でも呼び名が違うだけであって金額は似たようなものです。（むしろ高いケースも）
費用の目安：借入金額の2.2％程度（35年住宅ローンの場合）
3,500万円借りるなら、35,000,000円×2.2％＝770,000円です。
これは銀行から見て信用力の高い人の目安です。
ここで言う信用力とは、「長期間に渡って安定して住宅ローンを返せる人かどうか」ということ。
信用力が低めの方はどうなるのでしょうか？
審査が最も厳しい部類に入るネット銀行では否決されます。
審査に通過しても、高めの保証料を支払うことになる場合があります。
保証料は2～3倍となることもあります。
上記ケースであれば150万～200万円以上の保証料となるでしょう。
参考記事：住宅ローンの最大出費である保証料。誰に、いつ支払う？5段階のランク別に相場が変わる？
④つなぎ融資費用：50万円前後
「土地を持っていない人が注文住宅を建てよう」とする場合にはつなぎ融資費用もかかります。
土地の引渡しを受けてから注文住宅が完成する時期が長期間になるほど高額な利息がつきます。
つなぎ融資手数料も10万円以上かかるのが一般的で、借入額の多少にかかわらず支払います。結構な金額です。
目安は6か月間利用して50万円といったところ。
⑤住宅ローン代行手数料：5～20万円くらい
不動産会社が「住宅ローン手続きを手伝ってあげるので、お金ください」という感じで請求するものです。
住宅ローンを代行してもらうから請求されるので、「自分で住宅ローンは手続きします」と言えば支払う必要はありません。
会社によっては30～100万円以上とる悪質な会社もあります。
前職で実際にそういったケースがありました。
参考記事：住宅ローン代行手数料は違法か？埼玉県庁に聞いてみた。
⑥抵当権設定登記費用：10万円前後
銀行がマイホームを担保とするために必要な費用です。
新築一戸建てか、中古物件か等、買った家で費用はバラけます。
なので少しアバウトです。
⑦事務手数料：3万円～5万円
銀行に住宅ローンを借りるにあたって支払う事務手数料です。
大体このくらいで収まります。
⑧印紙代金：2万円
住宅ローン契約書に貼らなくてはいけない印紙代です。
税金ですね。
すばる
みみ
購入時にかかる諸費用
これも金額の大きい物から順番に解説していきます。
※注文住宅の場合、ここでかかる費用以外にも項目が増えるため割愛しています。別記事で解説します。
①不動産仲介手数料＝物件価格の3％＋税金＝約120万円
上記の費用は3500万円の新築一戸建てや中古物件を買った場合です。
仲介手数料を抑えるには直接売主から買うなどすれば支払わなくて済むパターンもあります。
しかし大手の場合は「売主からグループ企業の不動産仲介会社を通して買ってくれ」と言われることが多いのでご注意ください。
つまり仲介手数料は満額かかるってことです。世の中良く出来ていますなあ・・・
参考記事：新築一戸建ての売主パワービルダー一覧を公開。建売住宅を買うなら必読。
②火災保険・地震保険料＝30～60万円くらい（保険期間：地震保険5年・火災保険10年）
地震保険は特に高額なのですが、大半の方が新居を構えるに当たって加入しています。
地震保険は高額でも、儲け度外視で運営されている有益な保険ですよ。
もちろん保険内容を削ればコスト削減可能です。
マンションなどの耐火性能が高い家に住むと、非常に安くなります。
③登記費用＝30万円～50万円くらい
家の名義を自分にしてもらう手続きに払うお金です。
⑦の表示登記を行ったあとに初めて、自分の名義を登録してもらいます。
これについては司法書士が仕事をします。
司法書士への報酬と登記するのに税金がかかるのでひっくるめてこれくらいを目安にします。
④家具・家電購入費用＝20～50万円くらい
新居に引越すにあたって、家具と家電製品を一切買わない人は稀でしょう。
基本的には前の住まいがアパートであった場合、家は大きくなるわけですから家具も家電もそれに合ったものが必要です。
ニトリさんなど良心的なお店を利用しても、結局このくらいかかると思っていた方が良いと思います。
切り詰めていく場合は、一切買わないという手を取るお客さんもいます。その場合は0円。
⑤引越し費用＝10～20万円くらい
シーズンにより大きく変動します。
また、作業時間帯・家具の多少・作業のしやすさ・移動距離・梱包を自分でするのか否かでかなり費用は変わって来ます。
大体通常営業と繫忙期の見積もりは2倍前後違いますよ！
夫婦2人とお子さん1人で2LDKくらいのアパートに住んでいたら、このくらいで十分収まるはずです。
⑥検査費用・フラット35適合証明費用＝1依頼につき6～10万円くらい
■ホームインスペクターに仕事を依頼：任意。家のチェックをしてもらう費用です。安心のための代金ですね。
■フラット35適合証明依頼：任意。フラット35を利用するには必要です。家の検査と合格証明書を発行してもらいます。
フラット35Sを利用できるようになれば費用対効果は抜群です。
■既存住宅売買瑕疵保険：中古物件で効果あり。築20年以上の中古住宅では最高クラスの節税となる住宅ローン控除が使えません。
でも瑕疵保険を利用すれば使えるようになるのです。費用対効果はぶっちぎり。
何より中古物件でも家の保険に加入できるというメリットは大きいです。
■耐震基準適合証明依頼：中古物件で同じく効果あり。
上手く適合していればの条件つきですが、住宅ローン控除の利用・登録免許税・不動産取得税・地震保険料割引等メリットが。
適合していないとみなされた場合、売主さんに指摘箇所を直してもらうことも可能でしょうが、普通はNGなため、メリットは受けられませんのでご注意ください。
⑦表示登記費用＝10万円くらい
建てたばかりの家には名前がついていません。
これに名前をつけないと誰が所有しているかも国のシステム上、登録が出来ないんです。
名前をつけてもらうのにもお金が必要。
そのためにプロである土地家屋調査士に支払うお金が表示登記費用です。
⑧固定資産税・都市計画税精算金＝1円～20万円くらい
買う土地の価値・面積等によって大きく変動します。
引き渡し日から年末までの日割り計算で負担しますので、年末の引渡しだとほぼかかからないことになります。
農地だと課税も優遇されているため、精算金が10円とか本当にあります笑
⑨管理費・修繕積立金精算金＝1～5万円くらい
中古マンションを買う人だけです。
前の売主さんが前払いしてくれていた管理費・修繕積立金を精算して日割りで支払います。
大体はこのくらいで収まるでしょう。
⑩印紙代金：1万円（3500万円の物件を買う場合）
住宅ローン契約書では2万円と書きましたが、これは土地とか家の契約書で別にかかる印紙代です。
契約書を取り交わしするごとにかかります。
マイホーム維持費
買ったらもう何も支払うものはない！というわけに行きません。
でもこれはアパートに住んでいても同じですよね。
更新料とか火災保険（家財保険料）とか駐車料金とか色々と払うことになります。
確認していきましょう！
①外壁・ベランダ防水・屋根等の性能維持のための費用：毎年10万円～15万円
外壁・屋根は大体同じくらいの時期に傷んできてメンテナンスが必要になってきます。
足場代も高額なため、まとめてメンテナンスした方が割安となることから、一緒にやるのが多いでしょう。
普通の新築一戸建てで、10～15年に1度は100万円～150万円以上のメンテナンス費用がかかります。
※長寿命の部材を使っていると、メンテナンスが20年～30年に1度となるものもあります。瓦やタイル外壁が代表格です。
②（マンションの場合のみ）管理費・修繕積立金＝毎年30～50万円くらい
住宅ローン支払いとは別にかかります。
それと規約変更によって増額することもあります。
都内マンションだと年間50万円を超えることはザラでしょう。
マンション購入したい人は一番覚えておいておきたい項目です。
③固定資産税・都市計画税＝毎年10～20万円前後
おおざっぱに埼玉県の3500万円くらいの新築一戸建てでこんな感じです。
新築の場合、軽減税率の適用がなくなる4年目の固定資産税が最も高額になることが多いのでちょっと注意が必要です。
新築マンションの場合はこれよりも高く見てください。
④設備交換費用：毎年3万円～10万円
凍結や劣化により給湯器が10年くらいで壊れることが多いです。
他にも給排水管・キッチン・トイレ・洗面台・換気扇等、傷んでしまったものが出れば、その時の費用に充てます。
こちらは大体の設備が20年～30年に1度が目安でしょう。
家電であるテレビ・エアコン・冷蔵庫等はもっと早めに交換となります。
壊れない限り使い続けるのであれば、費用は抑えられますので個人差はあるでしょう。
⑤火災保険・地震保険料＝毎年2～5万円くらい
家を買ってから10年建てばまた火災保険の更新手続きがやってきます。
※地震保険については5年が保険期間の最長のため、5年に1度更新します。
⑥シロアリ対策費用（防蟻処理とも言う）＝毎年2万円くらい
一般的な新築一戸建てでは５年間に1度シロアリ対策の工事をしてもらいます。
建設会社に勤務していた時の話ですが、費用は30坪の戸建てで10万円前後でやっていました。
ってことは毎年2万円くらい積立てときたいですよね。
⑦NHKの受信料＝毎年1～2万円くらい
テレビがあって、アンテナが外に付いているのが見えればどこからともなくNHKの集金マンがやってきて契約を迫ります。
放送法に基づくものなので、仕方のないことです。
衛星放送の有無で2万円以上となります。
⑧町内会費・自治会費＝年3000～2万円くらい
家を買うとその地域のゴミ置き場を利用することになります。
「利用するにあたり注意事項もあるから自治会で説明を受けてね」とセットで自治会に入ることを促されます。
と言うのも、自治会でゴミ置き場を管理維持しているケースが多いからです。
任意ではあるのですが、入らない訳にはいかない・・・と言うケースが実情です。
⑨不動産取得税・・・かかる人とかからない人がいる。
新築一戸建てで200㎡未満の土地なら、かからないケースが多いです。
マンションの場合はかかってきます。
どんな不動産を買ったかで結果は異なるので、要はケースバイケース。
ここでは200㎡以上の土地を買った場合は不動産取得税がかかると覚えておけば十分です。
支払いは1度きりです。
まとめ
今回は”家にかかるすべての費用が分かる！超わかりやすく解説します。”というテーマで解説しました。
はっきり言って予想以上の費用がかかることが分かったのではないでしょうか？
諸費用については、「安く抑えることができるもの」と「どうしても定価で払わなければならないもの（税金など）」に分けられます。
これは後々諸費用の軽減策として１つ１つ記事にしていきたいと思います。
お客様に教わったことですが、こんなにも費用がかかってもマイホームを手に入れるのにはお金とは別の大事なものがあります。
「人生二度なし。
たった一度の人生で、悔いなく生きることができるか」という視点です。
良く言われる「賃貸が得か、持ち家が得か」というのはほぼお金に関する視点でしかありません。
賃貸暮らしでお金に余裕がある暮らしをしても、死ぬ時に「家を持たなかったけど後悔はない！幸せだった。」と思えそうにないなら買うことを検討すべきです。
「ああ、自分の人生充実していたな」と思えるのにマイホームが必要なら、積極的に行動するしかないのかも。
私はそういう方の味方でいたいと思っています。
プロの視点：家を買うことで貰えるお金や得することもある！
- 住宅ローン控除・・・税金が返ってきます。年収600万円で1人扶養しているお父さんは、新築一戸建てを買ってから13年間の間に300万円以上ももらえます。
- すまい給付金・・・年収に応じてお金をもらえます。10～50万円くらい。
- 地方自治体特有制度・・・市町村によっては100万円貰えたりします。
- エコポイント・・・好評だったお得な制度が復活。実質30万円の物品をもらえます。
※次世代住宅ポイント発行の申請期限は令和2年3月31日です。 - 地震保険料控除・・・税金が減ります。
実際はこういった仕組みと賢い資金計画、諸費用節約を実行すると、どうにかなるものだったりします。
下記よりLINEでお気軽にお問い合わせください。
