JAの住宅ローン特有のデメリットを含めた総合解説の決定版！知っておきたいこと、全部わかります。
- 2020年/9月/13日
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JAの住宅ローンで事前に知っておきたいことは？
JAの住宅ローンはエリア制。窓口は購入物件がある市町村によって分かれます。
下の画像をご覧ください。 埼玉県にあるJA＝農協の一覧となっています。 購入物件がさいたま市ならば自動的にJAさいたまが窓口となります。 当社スマイルホームがある久喜市ですと、合併前の町村でJA南彩とJA埼玉みずほに2分割されます。埼玉県内の各JA一覧[say name="みみ" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/5a832922bb7d603e273a02b39194f9d4.jpg"]さいたま市の物件を買おうとしているのに、JAさいたま以外のJAに相談に行ってもダメだからそこはしっかり理解しよう。[/say] JAではエリアごとにローンセンター＝住宅ローンの相談窓口を置いていますので、まずはそこを確認してください。出典：JAバンク埼玉
金利がバラバラで、地域によって大きな差があります。
Q ローン金利が知りたいのですが、どうすれば確認できますか？ A 金利などの取引条件は、各JAによって異なりますので、本サイトには表示しておりません。 詳しくはお近くのJAまでお問い合わせください。 出典：JAバンクのサービスに関する回答一覧こちらに書いてあります通り、JAバンクでは各JAによって金利にバラツキがあります。 具体的には同じ都道府県内でも、住宅ローン金利が低いエリアと高いエリアに分かれているのが現状です。 JAバンクでは住宅ローンを強く推進しているためか、全体的に見ても金利が低めとなっている印象です。
JA金利一覧（埼玉県）
リンク：JAバンク埼玉 各JAの住宅ローン金利より、金利一覧が確認できます。 以下にその一部を抜粋して、ご説明します。上記の情報から分かることとして以下の通りです。 ①同じ埼玉県でも、各JAによって金利に大きな差があるということ。 ②変動金利0.47％など、全国的に見てもトップクラスの低金利であるケースも存在すること。 [say name="小森谷" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/a9f357c06210fb5db7f2cfbf6762d5ec-e1567231372381.jpg"]金利0.6％でも信用金庫や地方銀行と比較して十分に低い方なので、少なくとも埼玉県内のJAバンクは住宅ローンに強いと言っていいです。[/say]出典：JAバンク埼玉
デメリット＝組合員にならないと借りられない！？
これは事実です。 しかし、ご安心ください。 出資金1万円を払えばそれでOKです。 しかもローン完済時には出資金は払い戻しも可能。
出資金はJAによって異なることもあります。1万円が目安です。
しかもローン実行時に支払えばOKなので、興味があって事前ローンを申込みする時には出資金も不要です。
JAバンク特有のデメリットとも言えますが、他に魅力があれば余裕でカバーできるレベルではないでしょうか？
最大の魅力は1番低い金利の受けやすさ
一般の銀行は、申込み者のステータス（職業・年収など）によって実際にお貸しする金利が決まります。 しかし、JAバンクなら誰でも1番低い金利で貸してもらえる可能性があるんです。 これはどういうことか？説明します。[caption id="attachment_10714" align="alignnone" width="946"]こちらはJA埼玉みずほの金利適用条件です。 1～14まである条件の中から、対応できそうなものがあれば金利が低くなるというシステムです。 パパ・ママ応援ショップ、JAカード契約（作るだけ）、JAネットバンク契約、公共料金2種目以上の支払い等は労せずしていけるはず。 これらをOKすれば一番良い金利で借りられるわけですから、良い条件と思いませんか？出典：JAバンク埼玉 JA埼玉みずほの金利適用条件[/caption]
自動車ローンの完済資金も一緒に借りられるだと！？
合法的に自動車ローンの完済資金を住宅ローンに組み込むことができる余地があるのは、JAバンクならではです。 自動車ローン分も借りられるのは、JAバンクくらいなものでしょう。 こちらはJA仙台の住宅ローン資料ですが、マイカーローンだけでなく教育ローンも一緒に完済資金を借りられるようです。マイカーローンの金利は3％～7％くらいが多いです。[caption id="attachment_10731" align="alignnone" width="1674"] 出典：JA仙台 JA仙台住宅ローンの資料より[/caption]
金利5％で残債200万円なら、1年で10万円近く利息を支払っているはずです。
それが住宅ローンと同じ金利1％以下になるわけですので、その効果は絶大と言えます。
自動車ローンの利息が10万円→1万円以下になると言えば、どれだけ凄いかわかりますよね。
[say name="小森谷" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/a9f357c06210fb5db7f2cfbf6762d5ec-e1567231372381.jpg"]もしも借りられたら、利息支払いが激減して生活はグッと楽になりますよね。[/say]
注意点として、マイカーローンも借りることを希望すると保証料が大きく上がってしまいメリット以上にデメリットが出てしまうケースもあります。
また、審査に通るかはJAバンクの判断となりますので、ご注意ください。
JAバンクの審査は甘いと言えるか。
正直に言って、甘い方だと考えられます。 これには理由がありますから、ご説明します。 [list class="li-check li-mainbdr main-c-before"]- 審査金利が低い（1％台）
- JA独自の保証会社での審査（他で断られても望みがある）
- 農林水産省クオリティ
JAバンクの審査に落ちた人の理由とは。
[say name="すばる" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/70e183cf13277317cb6ad93b719b92ed-e1567387288921.jpg"]実際のところ、どんな人が審査に落ちたか教えてください。[/say] [say name="みみ" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/5a832922bb7d603e273a02b39194f9d4.jpg" from="right"]やっぱり、過去に延滞をたくさんしていたり、現在進行形で消費者金融でお金をたくさん借りまくっている人はダメだったよ。[/say] [say name="小森谷" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/a9f357c06210fb5db7f2cfbf6762d5ec-e1567231372381.jpg"]うーん、それはどこの銀行でも厳しい人だね。逆に言えば、そういう人でなければ積極的に検討して良い銀行じゃないかな。[/say]JAの団信はやってみる価値がある
なぜこんな表現をするかと言うと、JAバンクは独自の保険会社＝共済組合が審査しているからです。 実際の告知書は以下のようになっています。
JAの三大疾病付き団信が凄いことになっている件
これは埼玉県内の地域ネタに過ぎないと思っていたのですが、全国的に団信の一部商品がお得になっている可能性がありますので、ご紹介します。（１）三大疾病保障特約 「がん」・「急性心筋梗塞」・「脳卒中」により所定の状態と診断（※）されると、対象の住宅ローンが全額返済されます。お借入時の年齢が50歳以下の方が対象となります。 住宅ローン金利は年0.1％上乗せとなります。引受は全国共済農業協同組合連合会が行います。 ポイント「がん」・「急性心筋梗塞」・「脳卒中」に備えられる ポイント所定の条件に該当した場合、住宅ローン残高0円に！ （※）支払条件は以下のとおりです。 がん 保障期間内に、初めて所定の悪性新生物（上皮内がん、および皮膚の悪性黒色腫以外の皮膚がんを除く）に罹患し、医師によって診断確定されたとき。ただし、保障の開始時の属する日から90日以内に悪性新生物と診断された場合を除きます。 出典：JAしまね
[caption id="attachment_10754" align="alignnone" width="915"]上記は島根県と愛知県の団信情報です。 三大疾病保障特約の団信が滅茶苦茶オトクなんですね。 金利0.1％上乗せで三大疾病付きは、破格です。 埼玉県内のJAでも、金利0.1％で三大疾病が付けられるエリアを確認済みです。出典：JAあいち中央[/caption]
[caption id="attachment_10776" align="alignnone" width="1269"][say name="すばる" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/70e183cf13277317cb6ad93b719b92ed-e1567387288921.jpg"]どのくらいトクなの？[/say] [say name="みみ" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/5a832922bb7d603e273a02b39194f9d4.jpg" from="right"]相場の半額以下。普通は三大疾病特約をつけると、金利0.2～0.3％分の費用がかかるのね。JAの場合、なんでこんなに良心的な価格で特約を付けられるか良く分からないレベル。[/say] 例えば、住宅ローン界でも有名な（埼玉）りそな銀行の三大疾病特約は金利0.25％となっています。これが普通の相場です。 リンク：りそな銀行ホームページ 注意点として、金利と同じく各JAによって団体信用生命保険の価格設定は異なります。 団信を充実させたい希望がある方にとって、JAバンクは超穴場的な銀行となる可能性があります。 まずはお近くのJAバンクのローンセンターで確認してみましょう。出典：JAバンク埼玉 JA三大疾病保障付住宅ローン[/caption]
細かいスペック情報
ここから先はプロ用に細かいスペックを明記していきます。 一般の方は、興味がある項目だけチェックするくらいで構いません。保証会社・審査金利・返済比率・保証料
①保証会社：協同住宅ローンと農業信用基金協会の2社。 協同住宅ローンの特徴は保証料が安くてマイカーローンの完済資金も借りられること。出典：協同住宅ローン
ご覧の通り、バリバリのJA系ローン会社です。
農業信用基金協会は審査金利が特に低く、市街化調整区域の購入にも融資を受けやすいなどの特徴があります。
リンク：独立行政法人 農林漁業信用基金
[say name="すばる" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/70e183cf13277317cb6ad93b719b92ed-e1567387288921.jpg"]どっちも良いところがあるから、より有利な方を使い分けて行くのがベストだよ。[/say]
どちらもJAバンクならではの保証会社で、独自性が高いため他の銀行で良い結果が出なかった人も審査を受ける価値はあるでしょう。
保証会社＝審査を請け負う真のボス。借りれるかどうかはこの会社次第。
②審査金利
協同住宅ローン：1.5％
農業信用基金協会：1％
※埼玉県農業信用基金協会の場合
どちらも一般的な水準よりもかなり低めですが、特に借入金額を伸ばしたい場合は農業信用基金協会に軍配が上がります。
審査金利＝0％に近い方がよりローンを借りやすい。
③返済比率
約30％までと言われています。
※年収の高い人によっては、40％まで対応されるケースがあるようです。
返済比率＝高いほど沢山借りられて、審査に通りやすい。
④保証料
最大で7段階式です。
つまり7つのランク分けで金額が決まります。
当然のことながら最高ランクはとても安く、最低ランクとなると高額になります。
その差は埼玉県のJAで4倍ともなるでしょう。
[say name="小森谷" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/a9f357c06210fb5db7f2cfbf6762d5ec-e1567231372381.jpg"]事前審査の承認が得られたら、その時に保証料がいくらかわかります。金額が大きいですから、早めに事前審査をして確認しておきましょう。[/say]
保証料 ○一括払い・分割払いのいずれかよりご選択いただけます。 ①一括払い ご融資時に一括して保証料をお支払いいただきます（0.10％、0.15％、 0.20％、0.25％、0.30％、0.35％、0.40％のいずれか。）。 出典：JAバンク埼玉 商品概要説明書「住宅ローン(新築・購入コース)協同住宅ローン保証」（PDF：186KB）
保証料＝払いたくはないけど、住宅ローンを借りるなら必ず支払う必要のある費用。住宅ローン関連で最大の出費要因。
⑤信用情報
過去2年以内の支払い遅れが3～4回程度なら相談する価値はある。
信用情報＝過去のツケとも呼ばれる。過去2年以内に支払い遅れが無ければパーフェクト。遅れがあると審査に大きく響く。ネットバンクなど厳しい銀行だと1回でもアウト。
申し込み可能な年収・年齢・勤続年数・収入合算など
⑥最低年収 150万円以上から審査可能
最低年収＝低いほど庶民の味方。
⑦年齢条件
申込みOKな年齢：20～66歳までの人。
完済時の年齢：80歳になるまでに完済。
年齢条件＝一般的に満80歳までに完済が多いため、35年ローンのデッドラインは44歳までとなる。
⑧勤続年数
1年以上でOK。
勤続年数＝フラット35だけが別格で1か月以上からOK、他の銀行は寛容なとこでも6か月～1年くらい。
⑨収入合算
連帯債務者タイプと連帯保証人タイプを選択可能。
正社員の場合、収入の100％を合算OKと寛容である。
アルバイト・パートはケースバイケースで、相談事項となっているが基本的には不可と心得たい。
収入合算＝借入金額を大幅に伸ばすことができる奥の手とも呼ばれる。共働き世帯で解放される技。
⑩雇用形態
原則、正社員のみ。
派遣社員・契約社員の方は不可。
雇用形態＝正社員が基本。国営系のフラット35では雇用形態の制限がないため、パートの方でも審査可能。
⑪審査期間
事前審査：申込みから2～3営業日で回答
本審査：7～10営業日で回答
本審査承認後、約1週間で金消契約の対応可。
金消契約後、2営業日で融資実行OK。
審査期間＝融資実行まで時間がかかりすぎると、どんなに良い金利の銀行でも採用が困難なため意味が無かったりする。売り主はお金が早く欲しいため、待ってはくれない。実はとても重要。
諸費用ローンについて
[list class="li-chevron"]- 仲介手数料
- 各種税金
- 登記費用（司法書士と土地家屋調査士）
- 住宅ローン関連費用（保証料など）
- 火災保険料
