建売住宅の価格がなぜ下がった？価格変更パターンについて解説
- 2019年/9月/15日
- 2019年/9月/15日
この記事は次のような人に向いています： 新築一戸建てを購入検討しているすべての人、賃貸住宅に住んでいてそろそろ出たいという人
[say name="みみ" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/5a832922bb7d603e273a02b39194f9d4.jpg"]この記事の内容を知ると、ただ不動産会社の担当に言われるがまま物件を購入する場合と比べて100万円単位で支払い額が節約できるかもにゃ。[/say]
新築一戸建ての価格が下がるのはなぜか？
これには下記のような理由があります。
新築一戸建て（建売住宅）を数千棟～１万棟単位にて供給する”パワービルダー”と呼ばれる売主側のビジネスモデルに値下げが関わっているのです。
売主側はこう考えています。
完成物件は早めに売却をして資金回収をし、新しい土地を仕入れて家をどんどん建てていきたい。
パワービルダーの代表格である一建設株式会社の経営理念
より多くのお客様に高品質の住宅を
より低価格で供給する事によりお客様に「満足」いただき
社業の発展を通じて地域社会に貢献する
[say name="すばる" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/70e183cf13277317cb6ad93b719b92ed-e1567387288921.jpg"]本当に低価格で良い住宅を作って売りますって書いてあるんだね。[/say]
そうすることで土地仕入れから家の引き渡しまでのスパンを短くし、他社よりもたくさんの家を建てることが可能となるため、薄利多売でありながら利益を積み重ねて大きな会社に成長してきました。
ですから、ある現場では赤字になっても、他の新築現場でカバーができれば良いという考えも成り立ちます。
買い手側にとってもメリットがありますね。
もともとパワービルダーと呼ばれる会社は一建設株式会社（旧名：飯田建設工業）が元祖。
そこから”のれん分け”のような形で飯田産業、東栄住宅、アーネストワン、タクトホーム、アイディホームが誕生し、今ではこれらの企業を”飯田グループ”と呼ぶようになりました。
建売住宅の価格変更・値下げの流れはこうなっている
[memo title="新築一戸建ての価格変更の流れ"]
例としてこんなパターンがあります。
タイミングはスルーされて、価格据え置きの場合もありますよ。
更地・造成工事中・・・・・・価格：3,000万円
基礎建築中・・・・・・・・・価格：3,000万円
上棟後の建築工事・・・・・・価格：2,900万円（1回目の価格変更タイミング）
※建築中は値下げを原則しませんが、反響が薄い物件は価格変更があります。
足場解体・外壁工事完了・・・価格：2,800万円（2回目の価格値下げタイミング）
※足場が外れると、外観は完成形がわかります。外構工事と建築内部の仕上げに入ります。
完成・・・・・・・・・・・・価格：2,700万円（3回目の値下げタイミング）
完成後２か月前後・・・・・・価格：2,600万円（4回目の値下げタイミング）
完成後3～4か月前後・・・・・価格：2,500万円（5回目の値下げタイミング）
[/memo]
価格変更は最低でも”2週間”程度の時間差を設けていることが多いです。建売パワービルダーの決算期は例外で値下げのペースがアップすることもあります。
参考記事：建売パワービルダーの決算期が到来、値引き交渉のコツ
新築一戸建ての価格が下がる具体的なパターン
前述したとおり、完成物件をできるだけ早く売ることが売主にとって重要です。
それを踏まえて解説します。
完成後、日数が過ぎれば過ぎるほど値下げのタイミングは増える
[say name="すばる" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/70e183cf13277317cb6ad93b719b92ed-e1567387288921.jpg"]とってもシンプルだねえ。[/say]
[say name="小森谷" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/a9f357c06210fb5db7f2cfbf6762d5ec-e1567231372381.jpg" from="right"]だからといって、ずっと観察しているだけでは売れてしまうからね。安いと思っているのは自分だけじゃないってことさ。ヤフオクとかもそうでしょ？[/say]
夏シーズンは値下げが強い傾向がある
なぜかと言うと、客足が遠のく時期だからです。
夏は不動産会社としても毎年暇になります。
新築住宅の現地販売会も毎年猛暑が続くようになったので、夏場の来客は特によろしくありません。
逆に繫忙期は１～３月です。とにかく引越しす方や家を買う方が集中しますので不動産会社は忙しい。
４月から「あれ？電話が来なくなった」となり、５月のゴールデンウイークくらいから本格的にお客さんが減ります。
特に８月は同業者さんに聞いても「お客さん来なくてね、厳しいです～」が多くなります。
最近見ませんか？ゴールデンウイーク中とかお盆にお休みの不動産会社。
ここ１０年くらいで凄く増えました。
営業していてもお客さん来ないから休みになったんですね。
この時期は大体８月をピークに値下げが進みます。
反響が厳しい傾向にあるからです。
[say name="小森谷" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/a9f357c06210fb5db7f2cfbf6762d5ec-e1567231372381.jpg"]不動産市場全体が売れないシーズンだから、結果的に完成物件が多くなって値下げが進行するとも言えますね[/say]
[say name="みみ" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/5a832922bb7d603e273a02b39194f9d4.jpg" from="right"]パワービルダーの筆頭である飯田グループさんは９月に四半期決算もあるの。決算時期が近いと価格変更の意識が高くなるので８～９月はチャンスと言えるかも[/say]
決算時期も価格変更の頻度が高い
飯田グループさんで言えば毎年３月が決算月です。
具体的には3月末日ですので、それまでに家の引き渡しができるように価格変更をしていきます。
１月～３月初めまでがその期間です。
この時の頻度は2週間スパンでの価格変更になることもあり、大変スピード感があります。
毎週土日に飛ぶように売れる物件も珍しくなく、「ああ、この家買い逃した」ということが一番ある時期です。
物件が一番売れる時期なので、あなたの決断力が最も求められる時期だと思います。
同じ地域・同じ販売会社・同じくらいの大きさの土地でも価格が数百万円も違うのはなんで？
これも完成時期が早い物件が安く、完成時期が遅い物件が高いという風になっていると推測されます。
広告を見てください。
例えば写真のように建築年月日が書かれている欄があります。そこで確認しましょう。
[say name="すばる" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/70e183cf13277317cb6ad93b719b92ed-e1567387288921.jpg" from="right"]１回当たりの値下げ額はどのくらいが限度になっているのですか？[/say]
[say name="小森谷" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/a9f357c06210fb5db7f2cfbf6762d5ec-e1567231372381.jpg" from="right"]埼玉県内で新築一戸建ての市場を良く観察すると、基本的には200万円までが限度になっていることが多いです。それ以上の価格変更もありますが、その場合は物件価格が4000万円前後など、高額物件に限られている印象です。[/say]
例外パターンに注意
土地販売や建築プラン自由な物件の値下げはない
新築一戸建て供給を専門とするパワービルダーは、「家を建てても良いよ」という許可が出ない限り、家の工事をスタートできません。
家を建てても良いという許可＝建築確認済証（けんちくかくにんずみしょう）の取得と言います。建築確認申請をすることで許可が出ます。
建築基準法にもとづいて家を建てる準備期間のことを”建築確認の申請期間”と呼びますが、この限られた期間にだけ仕入れた土地を一般に販売しています。
[say name="小森谷" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/a9f357c06210fb5db7f2cfbf6762d5ec-e1567231372381.jpg" from="right"]約1か月～3か月程度の期間限定で土地を販売するんですね。[/say]
この土地の値下げは、例外を除いてあまり見たことがありません。
価格交渉も厳しいです。
というのも、パワービルダーは協力会社、工事監督、職人さん、大工さんをたくさん抱えています。
パワービルダーは土地でたくさん売ってしまうと、建築関係者全員の仕事が減ってしまい困ってしまいます。
だから値引きしてまで売らないのですね。
また、パワービルダー各社では建築工事に入る前の更地状態で注文住宅と建売住宅の両方の特徴を兼ね備えた販売方法を取ることがあります。
”建築プラン相談可能”などの宣伝がされている商品ですね。
こういった物件は建築確認を取得したら建築工事へ移行します。
以降は普通の新築一戸建ての性格と同じくなりますが、土地状態での価格の値下げは難しいと思ってください。
例：タクトホームではマイセレクトという商品にて、注文住宅仕様の物件を建てることができます。
土地もタクトホームにてセットで販売してくれますので土地探しも不要です。
建売住宅だと少し不満があるが、土地から買って注文住宅を建てるには予算が足りないというお客さんにはとても良い提案になります。
なかなか市場にでないレア地域・人気地域の物件は値引き頻度が下がる
埼玉県久喜市の住所で言えば、たとえば”久喜市中央” ”久喜市本町”（特に１・２・８丁目）のことですね。
上尾市で言えば、”上尾市谷津” ”上尾市柏座” ”上尾市宮本町”辺りは物件自体なかなかお目にかかりませんね。
[say name="小森谷" img="https://55smile.biz/wp-content/uploads/2019/08/a9f357c06210fb5db7f2cfbf6762d5ec-e1567231372381.jpg"]久喜中央は本当に珍しい。年間通して１棟さえ新築一戸建てが建たないことの方が多いです。[/say]
こういった人気地域・レア地域は土地や新築一戸建てが出ると、広告した当日に購入申込者が何人も出る場合があります。
そして住宅ローンで組むのではなく現金で買う方などが売主さんの意向によって決まり、購入するのは至難の業です。
このようなエリアでは売主側も一般価格よりも高く土地を仕入れている場合も予想され、容易に価格の見直しは起きません。
まとめ
今回は”建売住宅の価格がなぜ下がった？価格変更パターンについて解説”というテーマで話しました。
完成した物件を中心に、販売シーズンと建築時期を意識してみるとお得な新築一戸建てが見つかりそうですね。
そして大事なことがもう１つ。
「ここに住みたい」と思ったら決断し、行動はできるだけ早くしましょう。
あなたが「良い家だな」と思ったら、たいていは別の誰かも「欲しいな」と思っているものです。
不動産の売買はお得に買うかだけでなく、ご縁を逃さず行動できるかも重要です。
そんな時に、きっとお役に立てる営業担当がいるはず。
お家探しのヒントになれば幸いです。
下記よりLINEでお気軽にお問い合わせください。
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