住宅ローンの最大出費である保証料。誰に、いつ支払う?5段階のランク別に相場が変わる?

女性 筆

この記事は次のような人に向いています:保証料の支払いタイミングについて知りたい人。保証料のランク分けについて知りたい人。 

保証料=住宅ローン関連費用で最大コスト

保証料は何のために払うのか?

住宅ローンを借りたい人が、保証会社へ保証人になってもらうために支払うお金。

それが保証料です。

すばる

もし住宅ローンの支払いが出来なくなったら、代わりに保証会社が銀行に住宅ローンを一括返済してくれるんだよ。

だから銀行も安心して住宅ローンを貸してくれるのです。

今は「連帯保証人を用意するから、保証会社は使いたくない」と言っても、それでは銀行がお金を貸してくれないところがほとんどです。

保証会社を利用して住宅ローンを借りるのはフツーと言えそうです。

ちなみに保証会社は「本当にお金貸しても大丈夫な人かな?」と住宅ローン審査もしているんでしたね。

保証会社がOKと言わない限り、住宅ローンは貸せないので保証会社=住宅ローン審査のボスとも言えます。

小森谷

保証料を誰にいつ支払う?

保証料の支払い先→保証会社

支払いタイミング→①一括前払いタイプ(=外枠方式):住宅ローン実行の日=引き渡しの日に払う
②金利上乗せ払いタイプ(=内枠方式):金利に上乗せして毎月支払い

※①か②のどちらかを選択できる

①住宅ローン実行日は、不動産の引き渡しを受けてお金を全額支払う日でもあります。

この時に融資された住宅ローン総額から引き落としされる形で支払います。

だから余計に現金を持って行って払ったりする必要はありません。ラクですね。

一括前払いタイプは保証料が②の金利上乗せ払いタイプよりも安くなります。(=メリット)

でも、その分のお金は差し引かれてしまうわけですから現金が減ることには間違いありません。(=デメリット)

そのため、貯金がほとんどない方は一括前払いタイプには向いていません。

万一、いきなり事故・病気になってしまった時のお金くらいは残したいからです。

②毎月の金利に上乗せをして支払うタイプです。

最大のメリットは手持ち資金が減らないで済むということでしょう。

100万円前後の高額な保証料を貯金から出すと

「貯金が無さ過ぎてその後の生活が不安・・・」

と思う方に向いています。

デメリットとしては一括前払いタイプに比べて保証料が高くつくということです。

しかし、支払いを工夫すると金利上乗せタイプの方がお得になることもあるのでこれは別記事にて紹介します。(割と奥が深い)

保証料にはランク分けがある。全国保証を例にして解説。

保証会社にはたくさんの会社があります。

都市銀行や地方銀行であれば、自社のグループである保証会社を用意しています。

同じくらいの顧客層を目的に、複数の金融機関の出資で共同設立された保証会社もあります。

独立系と言って、特にどこの金融機関にも属さず色々な銀行と取引をしている保証会社もあります。

※ちなみに、変動金利が低いと評判のネット系銀行や全期間固定金利のフラット35は保証会社を用意していません。

保証料の金額は”借入額”と”返済期間”で決まります。・・・ケース①

これが原則です。

それに加えて”借りる人の属性(=お金を返済する信用度)”によって変わる保証会社が多くあります。・・・ケース②

審査難易度はケース①>ケース②となっております。

理由は審査OKのストライクゾーンがケース①は狭いからです。

ケース②は「ちょっとケース①の保証会社だと難しいかも」というお客さんでもOKが出る可能性があります。

すばる

ケース②の保証会社にはどんな会社があるの?

例えば、独立系の保証会社と言えば『全国保証株式会社』が挙げられます。

一部上場企業の資本金107億、保証債務残高12兆円を超える最大手企業です。

かなりの銀行・金融機関が全国保証株式会社と取引をしています。

リンク:全国保証株式会社ホームページ 全国保証株式会社 商品基準一覧表

こちらの商品基準一覧表のリンクをご覧ください。

保証料がA・B・C・D・Eと5段階にランク分けがされていますね。

※ちなみに、保証会社によっては7段階のランク分けをしているところもあります。

ランク分けの基準は雇用形態・業種・職種・年収・年収倍率(=借入額が少ないほど良い)・担保評価(=購入する物件自体の価値)・返済負担率(=年収に対してローンがどれくらいあるのか)によってなされます。

事実上、保証料が非常に格安なAランクはお医者さんや弁護士や多額の自己資金のある人しか適用がありませんので、通常はBランクが目標となるんですね。

保証料の支払い額はAとEで比較すると4倍を超えます。

保証料のランクは同じ人でも、『借り方』によってCにもDにもなります。

年収400万円の人なら年収の7倍以内に予算を抑えるか否かで、保証料は変わってしまうわけです。

ルールの通りになりますから、予算を2800万円に収めるか、2900万円借りるかでランクはCからDに自動的に変わることを意味します。

100万円予算を増やすだけで、保証料が1.3倍以上アップしてしまうのは痛手です。

ここまで意識して借りる人はいませんので、プロに任せたら良いと思います。

正直なところ、ここまでお客さんのためにやる不動産会社はいないかな。。。

プロの視点:保証料ランク分けをしていない保証会社もある

例えば、都市銀行のグループ会社が保証会社である場合は保証会社のランク分けをしていません。

つまり”借入額”と”返済期間”だけで機械的に支払い金額が決定されます。

金利上乗せタイプなら、一律0.2%と決まっています。

逆にランク分けありなら、0.1~0.8%など、かなりの幅があるんですね。

ランク分けが無い。それが何を意味するのか?

”審査が厳しい”ということです。

間口を狭めているので、「一律の金額ですよ」と言えるわけです。

だから大手銀行のグループ系保証会社に落ちた場合、独立系保証会社に審査を依頼して通すというルートが存在します。

これには

①最初から同じ銀行で複数の保証会社の審査に出す

②難しい保証会社の方で否決された場合、審査が通りやすい保証会社に切り替えが可能なケース

の2パターンがあります。金融機関によってルートは異なります(面倒な・・・)

同じ銀行であっても、保証会社が違えば審査難易度は全然違います。

金利も、保証料も変わってきます。

原則として、審査難易度が高いほど金利も保証料も有利になりますが、中には例外もあります。

その例外があなたにとってお得な銀行と言えるでしょう。

とても大事なことなのですが、なぜかネット上でほとんど情報がありません。

不思議です。

まとめ

今回は”住宅ローンの最大出費である保証料。誰に、いつ支払う?5段階のランク別に相場が変わる?”というテーマで解説しました。

保証料は”借入額”と”返済期間”によっても変わりますが、保証料を節約するために借入額や返済期間を変更するのは本末転倒と言います。

借入額と返済期間は、お金ではなく自分の人生設計に基づく返済プランで決めるべきだからです。

しかし、保証料は高いので出来るだけお得に支払いを済ませたいところ。

次回はお得な保証料の支払い方をテーマにしてみたいと思います!

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