だれでも不動産 
この記事は次のような人に向いています： 身の丈以上の住宅ローンを借りたらどうなるか知りたい人、予算決めで迷っている人
住宅ローン貧乏で地獄ルートになる原因
住宅ローン貧乏になってしまう原因は人それぞれ。
どうして住宅ローン貧乏に陥ってしまうのでしょうか？
原因を列挙してみます。
①当初から破綻が見えた無理のあるローンの借り方をしていた。
最も事例が多く改善するのに時間のかかるケースです。
住宅ローン貧乏を治療するのに30年かかるかも。
明らかにオーバーローン、借り過ぎてしまった方ですね。
なぜこうなったかと元々の原因を探ると、「資金計画相談をせずに物件探しからはじめて勢いで購入した」のが大半です。
「お金の知識がない日本人」「NOと言えない、断れない日本人」と言われています。
銀行も不動産営業マンも予算が多くなった方が儲かります。
不動産会社であれば、予算が100万円増えるごとに6万円ほど利益が増えます。500万なら30万円も儲けが増えます。
ハウスメーカーなら利益率はそれとは比較にならないくらい高く30～50％ですから、言うまでもありませんね。
つい彼らの言いなりになってしまって予算を増やして変動金利でギリギリまで借りるという人は本当に多いんです。
私も正直断るのは苦手です。
営業マンとして断られた時の苦しみ、辛さ、情けなさが分かるので、ちゃんと断れないんですよ。
断り切れないのもわかります。
みみ
②会社の業績が悪くなって給料カット・ボーナス半減で苦しくなってしまった。
誰も将来のことは分からないので、もうこれは仕方のないことです。
③病気になって収入減少した。働けなくなった。
これも辛いですよね。
④もらってみたら退職金が予想以上に少なかった。
うんうん、良く分かります。
私の世代だと退職金を当てにしている人は以前よりも少ないと思いますが、経済成長期を支えた先輩方はきっちり退職金があるのが当たり前だったはず。
今でこそ転職も当たり前で終身雇用なんて意識している人も少ないですが。
40年同じ会社に勤めて退職金が満足に出なければガッカリしますよね。
優良企業や公務員なら退職手当の水準もまだまだ高いし安心？
でも、それはほんの一握りの人達・・・。
大半の方はなんとも言えないですよね。
⑤住宅ローンの仕組みの理解不足で後から苦しくなった。
例えば住宅金融公庫時代の住宅ローンで、『ゆとり返済ローン』というのがあります。
これは段階式に支払い額が上がる住宅ローンです。
最初の5年間、支払いが凄く楽になります。支払い額が少ないんですね。
反動として、6年目に一気に支払い額が1.5倍になったりする。
おまけに11年目にはさらに支払い額が雪だるま式に増える。
任意売却の相談に来るお客さんでこれを借りているケースがあります。
任意売却に深い関わりのあるサービサー（債権回収のプロ会社）が先日来店した時に
「昔は右肩上がりの給料体系が当たり前だったのに、それが崩壊してしまってローンを支払えないケースが増えているんじゃないか」と言っていました。
実はこれに似た商品が生命保険であるんですよね。
更新タイプの生命保険です。私が相談を受けていた時は特に10年更新が多かった。
更新するたびに保険料が倍増するので、払えなくなってお客さんが困ってしまうんです。
今はここまで極端に支払い額が変わる商品は基本的にありませんが、金利変動も似たようなリスクです。
⑥優遇金利というマジックが切れてしまった・・・
優遇金利(＝金利の割引）は”ずっと続くタイプ”と”決められた期間限定で超安くなるタイプ”の2種類に分けられます。
後者のケースでは、期間が経過したら金利は大幅アップします。
給料は上がらないのに毎月の支払いが2万円とか上がったら辛いですよね。
固定金利選択タイプの住宅ローンは当初の金利が低いため人気もあり、今後もこういう方が増えてきそうです。
さらに、多くの金融機関では住宅ローン契約書や住宅ローン規約等に『支払いを延滞した場合、金利優遇を取り消します』という趣旨のことが書かれています。（ちっちゃな文字で！）
つまりうっかりミスで支払いを滞納すると、金利優遇が消滅なんてことも可能性としてありうるわけです。
住宅ローンの金利は超低水準になっていますが、それは金利優遇が凄まじいから。
つまり金利の定価(＝基準金利、店頭金利）は高いんですよ。
2019年12月現在で2.475％が一般的。
金利0.5％の変動金利がうっかりミスで2.5％近くになってしまったら目も当てられません。
金利5倍ですよ。5倍。
私はお客さんに住宅ローンの支払い口座にできるだけお金を入れておいてくださいとお願いしています。
ケガをして入院したり、しばらく支払いを忘れてしまっても、とりあえず安心だからです。
⑦離婚して1人で住宅ローンを返すことになった。
かなり多いケースだと思います。
離婚は全く珍しいことではなくなりました。
新築間もない築浅物件を手放すケースになることもあります。
当時ご夫婦でペアローン、連帯債務、連帯保証人で住宅ローンを借りているケースでは、特に離婚後に支払い負担が問題化します。
無理のないフツーの借り方をした人とどう違う？どう不利？
①繰上返済が出来ない
借り過ぎた方は家計に余裕がないわけですから、繰上返済はできません。
それはすなわち何を意味するのか？
→利息支払い額を少なくすることができない
→支払期間の短縮ができない
→毎月の支払い額を少なくできない
これは全て繰上返済の効果です。これができなくなる。
そうなるとどうなるのか？
→年金生活者になっても住宅ローン支払いに追われる
→家計が余計苦しくなる
→ちょっとした金利変動に怯えることになる
→いつまで経ってもローンが完済できない
こんなケースとなってしまいます。
逆に、ちゃんと適正なローンを組んだ人はこうなりにくいわけです。
10年以上のスパンで考えましょう。大差がついてきます。
②人生を楽しめない
家計に余裕がなければ、気軽に外食に行くこともできません。
年に1～2回の海外旅行も控えることになるでしょう。
人付き合いや親戚付き合いでの出費や結婚祝い、お年玉も弾んであげることは難しくなるでしょう。
これは大変なストレスです。
そこまでして理想の家を建てる必要があるかな？
と家族で話し合いすると良いかもしれません。
③教育資金と老後資金が不足する
家計に余裕がなければ、将来絶対に必要なお金も貯まりません。
しわ寄せが来るのはかなりの金額を貯めておきたい教育資金と老後資金にも影響必須です。
身の丈以上のローンは、将来に不安が残ることになるかもしれません。
④家について本当は必要なものにお金を出せなくなる。
家は年数経過により劣化していきます。
だからお金がかかります。
外壁塗装・ベランダ防水・屋根塗装などは10年に1度、100万円以上かかるかもしれません。
いくら立派な家を建てても、最低限のメンテナンス費用は避けられません。
もちろん性能によってメンテナンスの頻度は変わりますが、0にはなりません。
シロアリ駆除費用も定期的にかかってきます。
余裕がないからメンテナンスをしないとなると、せっかくの良いお家も劣化が進んで寿命が縮んでしまいます。
将来のリフォームも厳しくなるかもしれません。
バランス良く借りていれば、色々と選択肢は広がります。
地震保険も毎年1～3万円はかかります。
本当は必要なのに、余裕がなければ入れないかもしれません。
地震保険は私のお客さんですと大体8割以上加入されています。
プロの視点：住宅ローン貧乏から住宅ローン破産までを簡単に説明
住宅ローンの支払いが約6ヶ月ほど遅れてしまうと、銀行が担保としていたマイホームを保証会社に渡します。
代わりに銀行は保証会社から借金を全て一括返済してもらうのですね。
借金を肩代わりした保証会社はお金の回収にすぐ動き出します。
保証会社からは一括返済を求められますが、当然そんなお金はありません。
ここから先の選択肢は2つしかありません。
”任意売却”か”強制競売”です。
前者は希望の残るケースもあります。
しかし後者になると不動産競売の後は多くの場合、”自己破産”とセットになるのです。
住宅ローン貧乏という名の地獄を回避・予防するには
1番重要なのは資金計画。
資金計画とは自分の家計を知り、将来にわたって安全な支払い計画を立てるためにあります。
家計に余裕が生まれ、お金に困るリスクは減ります。
教育資金と老後資金も捻出できて、ある程度は繰上返済もできるでしょう。
うまくいけば定年までに完済も目指せそうです。
無理のない返済計画ができれば、さっき挙げたようなリスクも大きく和らげることができますね。
家計に余裕ができるくらいのローン借入なら、以下のようなメリットもあります。
適切な資金計画のメリット：団体信用生命保険をグレードアップできる
ガンと診断を受けたら、それだけで住宅ローンが0円になる特約も組めます。
就業不能状態になった場合、住宅ローンを働けない期間肩代わりしてくれる特約も組めます。
適切な資金計画のメリット：住宅ローンの金利優遇が増える、有利な条件で借りられる
返済に余裕がある人は、銀行にとっても返済可能性が高いため評価がアップします。
その結果、良い条件で借りることができそうです。
まとめ
今回は”住宅ローン貧乏という名の地獄。その原因7つと予防法について”というテーマでした。
あの手この手で不動産会社やハウスメーカーの営業マンは予算を伸ばそうとしてくるかもしれません。
「褒められて断れなくなり」「虚栄心をくすぐられ」「見栄をはってしまい」
気付いた時には住宅ローン貧乏。
彼らはその後の人生なんて一切助けてくれません。
予算を判断するのはあなたしかいません。
すばる
みみ
超低金利時代だと、ついつい借り過ぎてしまうのが住宅ローンです。
不動産営業マンやハウスメーカーは教えてくれない、住宅ローンのお話でした。
下記よりLINEでお気軽にお問い合わせください。
