今月は「例年より暇かな～？」と思ってのんびり思っていたら、いきなり色々とお話がまとまり出しました。

私の担当となるお客様のみで契約4本、物件お預かりが3本とバタバタしております。

基本的に、大手建売分譲会社（飯田グループホールディングス、ケイアイスター不動産等）は3月末が決算期となっています。

いずれも上場企業であり、毎年この時期は去年度の売上高を超えるという上場企業の宿命で、大きな不動産価格の値引きが行われます。

例年より繫忙期が遅れてきた要因を分析する

一番に考えられるのが、「コロナ禍の住宅需要増加というボーナスタイム」が終了したということです。

①コロナ禍で家にいる時間が増える⇒②どうせ長く家に居るのなら、『広くて快適な家』に住みたいという人が増える⇒③建売住宅・土地（＝注文住宅用地）が沢山売れるという、強い流れがここ２～３年ありました。

これが

・コロナ禍の落ち着き⇒家よりもレジャー等に目が行く結果を招く

・家が欲しいと思った人の多くが既に家を買ったという事実

・物価上昇という購入マインドの低下

などの影響もあり、今年は例年よりも間違いなく建売住宅をはじめとした不動産の動きが悪くなっています。

とは言え、大手建売住宅会社さんの決算時期は毎年3月ですから『相場よりも安い物件』というのが出てきます。

例年では１～2月にはそういった目立つ物件はどんどん契約済みとなって市場から消えていきますが、今年は3月になってそのような動きが出ています。

流石に良い物件というのは放置されません。

それを検討中の方が見て、「お、こんな手ごろな価格で買えるんだ！？」という感じで、にわかに成約が増えているのではないかと思います。

この流れは『相場よりも安くてお得な物件』が全て完売されるまで続くと思います。

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沢山ある不動産会社さんの中から、当店のGoogle口コミを見てご来店頂きました。

久喜市でお探しの方なのですがご主人様は土地勘がなく、逆に奥様はご実家が久喜市なので『あ、ここの近くに鳥居があるはず』など、そんなところまで！？熟知されていたりと大変詳しかったです。

当店では事前にご予約頂けたので準備する時間があり、３０物件ほどを地図と一緒にご用意しました。

資料として地図があると、土地勘がなくても内見した新築の位置関係や駅との距離が分かって頂けて便利なんです。

ご夫婦で大事にされている1番のポイントは日当たりでしょうか、後は立地と総合的な判断が出来るご夫婦で私は補足することがあればお伝えするスタンスで十分と感じました。

私よりもだいぶ若いお客様なのですが、最近の若い方は判断力と行動力に富んでいる方が多く日本も捨てたもんじゃないなと感じます。

って私もそこまでおじいちゃんな年齢でも無いですが(^^;)

親御様もお越しになっていたのですが、どちらの親御様も息子夫婦さんを大人として見られているのが感じられて「自分で決めて良いんだよ」というスタンスがとても素敵でした。見習いたい。

購入物件が決まった場合は現地聞き込みがものを言う

色々議論の末、候補物件が無事に決まりました。

このときにまず行うのが、現地聞き込みです。

そこには市役所では調査できない、『生の情報』があります。

私は今日、千葉県の土地オーナー様の代理人として確定測量の立会いという仕事があったため妻（パートで働いています。まさに家族経営）に現地聞き込みに行ってきてもらいました。

特に要注意なのが『道路冠水』です。

道路冠水が凄くて出勤できないとか、車を避難させなきゃ・・・みたいな物件ですとマズイですからね。

もう60年くらいお住まいのご近所の方に色々教えて頂き「大昔は冠水したが、最近は冠水も無いよ」とお聞き出来て一安心。

ちなみに冠水情報をお聞きする際には、令和元年の台風19号で冠水したか否かが1つの判断ポイントとなります。

それほど大きな台風でしたからね。

それと久喜市の地域特有の話なのか分かりませんが、自治会の入会金が3～5万円する地域も結構あり「これじゃよっぽどお金に余裕のある人じゃないと、入りたくても入れないですよね」とお客様と笑い話になることもあります。（もう少し安くしてください）

ご新居の契約が無事に済みますように。

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不動産のライフライン情報に、”浄化槽”という文字を見たことはありませんか。浄化槽は、公共下水道が通っていない地域において広く使われている排水設備です。

浄化槽は小型のタンクで、汚水や雑排水をキレイにしてから近くの側溝に流してくれる大事な役割をしてくれます。

外観はこんな感じで、駐車場となっている土間コンクリート部分や庭の一部に浄化槽があることが多いです。

ブロアは建売住宅会社から必ず受け取りましょう

ブロアとは、浄化槽を利用するにあたって必要となる重要な装置です。浄化槽内部の汚水をキレイにするために、休まず働いてくれます。これが建売住宅ならではの事情なのですが、現場に新品未使用で置いておくと盗まれることがあるのです。

そのため売主である建売住宅会社が、引渡しの直前にブロアを持ってきて宅内に隠して置いてくれるんですね。基本的にブロアの設置は買主が依頼した浄化槽維持管理をする業者で行うことになりますが、その際にどこにブロアをしまってあるか分からず困ることがあります。売主にブロアはどこにあるのか、引渡しの時にでも確認をするようにしてくださいね。

浄化槽のメンテナンスは３つ（保守点検・清掃・法定検査）

法律で以下の３つのメンテナンスをすることが決まっています。ですが、費用負担をする以外は業者さん任せでOKです、自分でやることは特にありませんのでご安心を。

ここでポイントになるのが、①②③のすべてのメンテナンスをできる会社に依頼した方が楽チンだということ。
①保守点検をA社、②清掃をB社、③法定検査をC社なんてことにしたら、色々と煩わしいことこの上なし。すべてあなたの会社にお任せしますよ、という契約を
一括契約
と呼びます。

出典：埼玉県庁　浄化槽の維持管理（保守点検・清掃・法定検査）は一括契約がおすすめです。

少なくとも、①保守点検と②清掃のどちらもできる会社で依頼した方が楽です。建売住宅会社から浄化槽のメンテナンス会社については紹介してもらえたりしますので、一括契約または保守点検と清掃どちらもできる会社か確認してみてください。

浄化槽の維持管理費用はどれくらい？

これは地域差が大きいようです。10年以上前の環境省の資料によると、以下の通りとなっています。

出典：環境省　浄化槽の維持管理費用の例

これですと、一般的な5人槽タイプの浄化槽維持管理費で
年間59,000円
となっています。

しかし、最近はブロアの電気代がエコ化して安くなってきているようです。

ブロワーは、24時間365日動き続けないといけない機械です
そうなると、電気料金も1年間かかります。

古くなったブロワーと、新しいブロワーの年間電気料金を比較すると8000円以上差があるみたいです

出典：富士コントロール　浄化槽日記Vol.80～ブロワーの電気料金～

今は新しいブロアになっていますからそこは考慮できます。

どちらにせよ、年間で5万円前後かかると見ていた方が良さそうですね。

浄化槽地域では、下水道料金はかからない代わりに上記の費用がかかってくることになります。

毎月4,000円～4,500円と考えると、今の下水道使用料金と比較していかがでしょうか？

ご家族が多くて水を沢山使うご家庭の場合は浄化槽の方が割安になったりします。

浄化槽の汲み取りの目安

浄化槽は毎年1回以上、清掃(=汲み取り)しなければならないと法律で定められています。

しかし、浄化槽地域に住む方に汲み取りの頻度を聞くと「状態がキレイなので管理会社から2年に1回で十分といつも言われている」「汲み取りは2年に1度しかやっていない」

などのお話をリアルに聞くことがあります。

清掃・汲み取りが20,000円を超えて出費として一番大きいので、2年に1度にすれば大きく負担は減りますが法律上は違反してしまいますのでご注意ください。

恐らくですが、清掃・汲み取りを行わずとも実際に罰則を受けるようなことがほとんどないため、そういうご家庭が存在するのだと思います。

※浄化槽法を知っている人は少ないため2年に1度の汲み取りが法律違反と知っている人は稀でしょう。

将来、下水道が整備されたらどうなる？

これは大事なことでして、下水道が整備されることになれば下水道の利用に際して受益者負担金という費用を払うことになります。

浄化槽があるから要らないよ、という訳にはいきません。

下水道への接続が義務となっているからです。

よって、当店では浄化槽物件の場合でも「将来、下水道の整備計画はありますか？」と市役所の下水道課で確認をするようにしています。

浄化槽の寿命について

実際のところ、どのくらい浄化槽が持つのかは気になるところだと思います。

私は建売住宅会社に勤めていた時から、浄化槽が約30年とお伝えしています。

浄化槽メンテナンス会社の方に何人かお聞きしたところの平均値だからです。

質問　浄化槽の耐用年数はどれくらいですか

回答　浄化槽本体は30年以上と言われていますが、ブロワや一部部品は消耗品です。異臭や不快臭があったときは、保守点検業者に連絡をして点検等を行ってもらってください。

出典：藤沢市ホームページ　浄化槽の耐用年数はどれくらいですか

そしてブロアの寿命は10年持てばラッキーくらいの認識です。交換するのは当たり前のことですが、タダではありません。

総合的に考えると、費用面では下水道物件よりも割高になる可能性が高いことはご承知ください。

まとめ

今回は”建売で浄化槽つきの物件について【知っておくと、物件選びで失敗しません】”というテーマで解説しました。浄化槽物件ならではの面倒・手間というのは信頼できるメンテナンス会社が見つかれば業者任せでOKですからありません。しかし、費用面はそれなりの出費があるということです

実際のところ浄化槽地域にしかない魅力があるケースも多く、浄化槽だからNGという思考は勿体ないということも覚えておいてください。

パッと思いつくだけでも、以下のような希望をかなえやすいのが浄化槽地域の物件だったりします。

こういった物件は浄化槽の地域だったりしますからね。

どれも生活するにあたって、魅力を感じませんか？

埼玉県久喜市の不動産屋さん　スマイルホームが不動産・住宅ローン・その他色々の質問・相談に答えます！

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建売住宅の大手である飯田グループを例にします。

飯田グループではプロパンガスの利用エリアの場合、ガス会社にガス配管・コンロ・給湯器の設置を依頼しているんですね。

その際に設置した消費設備が、ガス会社の所有になっており建売住宅の契約時等に説明を受けることになります。

出典：プロパンガス料金消費者協会　プロパンガスの供給設備と消費設備

上記画像のように、供給設備がガス会社の所有というのは全く疑問の余地がないと思います。

しかし、消費設備（＝自宅内のガス配管やガスコンロ・給湯器など）がガス会社の所有と言われると、「えっ？」と感じる人も多いのではないでしょうか。

そのため、以下のような書類を持って建売住宅の契約時等に説明がされるようになっています。

こちらは実際のガス会社の書式ですが、簡単にまとめると以下のようなことが書いてありますよ。

※補足：市況価格は㈶石油情報センター市況調査価格のことを参考に決められます。

上記の事項は非常に重要なポイントですので、解説をしていきたいと思います。

ガス会社との契約は15年間しばり？

ガス会社からプロパンガス設備（ガス配管など）を借りる契約を貸与契約と言います。

この貸与契約は15年と長期間となっており、途中解約をするとペナルティ費用が発生することから、実質的なしばり契約となっています。

プロパンガス会社変更で途中解約時の費用はいくらかかる？

これは建売会社&ガス会社によって様々あると思われますが、すぐにガス会社を変更するなどした場合、一般的には20万円前後の費用がかかってきます。

これはガス会社所有のガス配管等を買い取ってもらう、という名目でかかります。

プロパンガスボンベなどの供給設備を撤去する費用が、実費で2万円弱くらい含まれます。

これらが解約費用です。

利用年数によって減額がある。

上記の解約金額は、建売住宅を購入してすぐに解約した場合の金額目安です。

利用をすればするほど、設備の老朽化を考慮して解約時のペナルティ費用は減る仕組みになっています。

１年利用・・・約19万円

5年利用・・・約14万円

10年利用・・・約7万円

15年利用・・・0円

よって、15年以上利用してからならば別のガス会社に変更してもガスボンベの撤去費用＝約2万円弱で済むわけですね。

解約費用が発生する条件は？

以下に当てはまる場合、解約費用が発生すると考えてください。

最近はガス会社の自由化が進んでいますが、建売住宅を購入する場合は解約費用が発生します。

解約費用を考慮しても、上記の行動をしてメリットがあるのかを十分に考えましょう。

結論を言ってしまうと、ほとんどの方は最初のガス会社で利用し続けることが大半です。

「建売住宅を購入するにあたっての条件」として説明しているので、買主さんも「そういうものか、じゃあ仕方ないな」という感覚なのだと思われます。

プロパンガス価格はぼったくりにならないようになっている

買主がプロパンガス会社を選べないのを利用して、プロパンガス料金を高値で売りつけられたらどうでしょうか？

こういった事例が起きたらすぐトラブルになってネット上でも「プロパンガスの建売はヤバい」と騒がれてしまいます。

しかし実際にはプロパンガスの価格が原因のトラブルというのは私が知る限り、ほぼ起きていないんですね。

これはガス会社が市況価格＝相場よりも安く提供するようになっているからです。

激安とは言えませんが、ぼったくりではない平均的・中間クラスの料金設定になります。

プロパンガスの料金は、トラブルにならないレベルの価格設定になっているということですね。

アパートなどの集合住宅でプロパンガスを使っていた人に伝えておきたいこと

プロパンガスで特に”ぼったくり価格”と言われてしまってもおかしくないようなケースが多いのは、集合住宅です。

おおよそですが、戸建てのプロパンガス価格よりもアパートは20～30％くらい高いです。

その理由として

①集合住宅を建てるときにプロパンガス会社が設備費用を負担していること

②集合住宅では1部屋ごとにガス会社を変えることはできないので、ガス会社が強気の価格設定できる環境にあること

※戸建ては競争が激しいので、安くなりやすい。

これらの理由でアパートのプロパンガス価格は特に高いです。

なので、プロパンガス採用の建売住宅に引っ越してガス価格が安くなったと驚く人もいます。

プロパンガス会社をすぐにでも変えたい場合

プロパンガス会社を変える場合、解約費用として20万円前後の費用がかかるわけです。

いわば負債のようなもの。

しかし、それを別のプロパンガス会社が肩代わりしてくれるケースもあります。（さらに価格も安くなる）

プロパンガス会社同士の競争が激しい地域でないと難しいことだと思いますが、頭の片隅に入れておきましょう。

どうしてもガス会社をすぐ変えたい場合は、上記のように交渉するのも選択肢の１つです。

もちろん、「採算が取れません」などの理由でプロパンガス会社から断られてしまうこともある点はご了承ください。

まとめ

今回は”建売のプロパンガスの変更&注意点は？料金高いし解約違約金もあるのか、すべてが明らかに！”というテーマでお伝えしました。

最近の建売住宅では、都市ガスを利用できる地域なのにプロパンガスを設置して販売するような物件はほとんど見られなくなりました。

つまり、都市ガスエリアなのにプロパンガス物件になっていることはまず無いということです。（埼玉県の場合）

建売のプロパンガス物件は売主会社と提携しているガス会社とお付き合いしていくことになりますから、今回の記事内容を良く理解した上で物件探しをしていきたいですね。

埼玉県久喜市の不動産屋さん　スマイルホームが不動産・住宅ローン・その他色々の質問・相談に答えます！

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小森谷

新築一戸建てを売るのは不動産屋です。

基本的に建売住宅を作る会社が直接売ることができないことは以前の記事に書きました。

強くオススメするのには理由があります。

その内情を知ることで以下のことも理解できると思います。

厄介なトラブル・問題点は全て建築会社（＝パワービルダー）が解決してくれている

これはとても重要なポイントです。

「あそこの不動産屋は売ってから何も音沙汰無しだ」

”売りっぱなしでアフターサービスなんてないよ”

良く聞く言葉です。

これが可能なのはお客さんが大きなトラブルに巻き込まれることのない建売住宅を買ったからこそです。

不動産屋視点だとこうです。

「建売住宅をメインに販売すれば、トラブルが非常に少なくて安心だ。」

という表現になります。

不動産というのは元々、解決が困難なトラブル・問題点を秘めていることも多々あります。

例えば以下のような物件がそうです。

費用がどれだけかかるのかわからない。

解決自体が難しい。

解決して家を建てるのに時間がとてもかかる。

こういった一般の方が手を出しにくい不動産を、プロの不動産業者は買って仕入れてしまいます。

解決するノウハウや豊富な経験があるからです。

トラブル・問題点のある不動産は山ほど挙げることが出来ますが、建売住宅にはそういう問題点が基本的にスッキリ解消されています。

なぜかと言うと

こういった問題点のある土地を仕入れてプロの不動産業者は、問題を全て解決し、家を建てて販売するからです。

トラブル・問題点が残ったままであれば、必ず説明をしてくれる

数少ないケースになりますがトラブル・問題点がそれでも解決出来そうにない物件の場合、必ず説明があります。

万一、重要事項に該当する部分の説明をしなければ宅建業法違反になってしまいますからね。

参考記事：重要事項説明義務違反に対する監督処分　全日本不動産協会

お隣さんの家自体が古く傾いてて、屋根の一部が越境している物件がありました。

この屋根を取り除けば問題解決なんだけど、お金の問題もあるし実行するのは容易じゃないわけです。

そういう場合、”次に家を建て替える際には、越境状態を解消することを約束します。土地を他の人に譲っても、この約束は受け継ぐようにします”と書面で取り付けたりします。

これを承知の上で買主さんは家を買えば大きなトラブルにはなりにくいんですね。

完成物件を販売＝トラブルになりにくい

建売住宅は更地の状態から考えて、早ければ3～4か月程度で完成してしまいます。

完成している物件はしっかり見てもらって納得してから買ってもらうことで、かなりのリスクを回避できます。

不動産屋としても、現地で気付いた点やデメリットも伝えられます。

未完成物件は、同じ会社の完成物件を見ると役立つ

未完成状態でも図面通りの仕上がりに必ずなるのですが、どうしても実物を見ないとイメージ付きにくい点もあります。

この場合も、同じ建築会社（＝パワービルダー）の別の完成物件を見ることで解消したりしますね。

儲けが大きい

お客さんから頂く物件価格の3％の仲介手数料だけが報酬ではありません。

売主であるパワービルダーからも3％の仲介手数料をもらえます。

3000万円の物件を紹介したら、合計6％の仲介手数料で180万円ほどの売上になります。（約20万円は消費税ですけど）

だからこそ、仲介手数料割引サービスが可能

売れれば大きい収入になるので、中小企業を中心に仲介手数料の無料化・割引サービスが進んでいます。

このブログを書いている久喜市のスマイルホームでも、新築一戸建て・建売住宅の仲介手数料は50％オフをやっています。

おまけに住宅ローン代行手数料も無料です。

3,000万円の物件を買うなら、50万円近くがお得になります。

ローンの借り入れも少なくなる分、ローンの利息も安くなります。

さらに言えば借入金額も少額になりますので住宅ローン審査の通過可能性もアップします。

住宅ローンが通りやすい

これも大きいですね。

新築住宅は担保価値が大きいと銀行に評価されます。

返済能力に多少の不安要素があったとしても、担保価値が高いために総合評価が高くなりやすいので、結果的に住宅ローンが通りやすいってことです。

参考記事：住宅ローンの事前審査・本審査：20項目の審査ポイント解説。

中古住宅は買った時点で担保としての価値が0円ということも

中古住宅では家の価値が大きく下がっていますから、木造住宅では築22年をすぎると銀行的には価値0円として見るところも出ます。

つまり土地しか担保価値があると見られないケースもあり得るということです。

そうなると必然的に家を買う人の稼ぎや支払い能力がより求められるわけですね。

参考リンク：耐用年数（建物／建物附属設備）　国税庁

参考リンク：築20年以上の家は価値がない古い住宅を売却する際に知っておきたいポイント　ホームズ

子供がいる20代～40歳くらいまでの若夫婦がメインで、売りやすい

この年齢の方達は余程の事情がない限り、1度目の不動産購入者です。

不動産売買は初めて！という方が中心です。

不動産取引に免疫が無いので、総じて営業トークもしやすい傾向にあります。

小難しい案件（すでに住宅ローンがある住み替えとか）も非常に少ないです。

だから対応がしやすく、また引き渡しも1か月程度ですから売上になるのも最速クラスで不動産屋としても良いことづくめです。

売ることが簡単だから、不動産業界の入社1年目があふれている

あまり好ましい状況ではありませんが、スーモでバンバン広告を出している不動産会社の社員は不動産歴1～2年程度の宅地建物取引士すら持っていない人も多いんです。

大半の難しい問題は前述のように売主であるパワービルダーが解決してくれていますので、彼らは新築一戸建てを専門に売り続ける限り、そのノウハウや知識・経験を積むことは永遠にないでしょう。

厳しい言い方ですが、それが現実というものです。

理由は売るのが最もカンタンだからです。

もしも質問に答えることができないわからないことがあっても、売主であるパワービルダーの社員さんに聞けば教えてくれます。

なので、わからないことがあればその都度売主の担当者に聞いてくる人もいるほど。

私もパワービルダーの社員時代にはそういった（申し訳ないけどかなり低レベルだと思う）質問に答えていました。

まとめ

今回は”実はね・・・建売住宅を売る不動産屋には5つの理由があった？”というテーマで解説しました。

皆さんは売る側の事情を見て、どんな感想を持ったでしょうか？

1つの驚くべき事実として、実は仲介手数料無料・割引サービスありの会社は儲かっている会社がそんなにありません。

仲介手数料を満額もらっている会社が実は1番儲かっています。

後者は集客のために莫大な広告費をスーモ・ホームズ・アットホームなどの大きなポータルサイトにかけているため、集客力に大きな差がついているのが現状です。

この記事を読んだ方はどこの不動産会社から買うかが重要だと言う点も意識して頂けたらと思います。

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販売開始価格は”3,980万円から～4,580万円”などの値段設定だったのに、販売が進んでラスト1棟～数棟くらいになると、1,000万円も値下げされるケースがあります。

どうしてこんなに値下げされてしまったのでしょうか？

あなたの疑問に答えたいと思います。

安すぎて逆に不安になる問題

お客さんが抱く疑問として、「なんでこんなにも安くなってしまったの？」というのがあります。

この疑問がある限り、怖くて手が出せない人がいるようです。

ラスト1棟の激安物件を眼前にしたお客さんの心理は多分こんな感じではないか？と私は考えています。

「売れ残りの建売住宅」をあなたはこう解釈する

”残り物には福がある”

残り物を良い風に肯定的に解釈したことわざですね。

”安いのには訳がある”　”安かろう悪かろう”

しかし、安いというのには悪く否定的に捉える言葉もありますね。

最後の1棟～数棟を目の当たりにして心が良いと悪いの間で大きく揺れ動いているのだと思います。

営業マンに急かされるのも不安になる原因に

ただでさえ不安に思っているところに、納得いかないまま営業マンに契約を急かされてしまえば決断は難しくなるでしょう。

営業マンが急かす理由はラスト1棟になってすぐに売れてしまってもおかしくない状況だからです。

開発分譲地は大きくて派手なので人目にも付きやすいので、近隣住民の方にも良く認知されています。

ラスト1棟で価格も非常に安いとなれば、さらに注目度は上がります。

だから、これについては本当のことです。

売れ残りが安くなった理由

1日でも早く引き渡しを完了させたいから

新築一戸建ての販売に特化するパワービルダーでは、薄利多売が特徴です。

1棟辺りの儲けは少なくても良いから、早く売ってまた次の物件を建てて売ることに注力します。

パワービルダーの多くが上場企業であり、資金力も豊富ですが長期在庫の物件が増えてしまば資金ショートの可能性もあります。

安かろうと資金を回収して、次の土地を買うことをしていかなければならないということです。

建売が1年経過してしまうとどうなる？

建築1年以内に売るのが大前提

新築一戸建てはなぜ新築と呼ばれるのでしょうか？

第二条　２　この法律において「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。）をいう。

出典：住宅の品質確保の促進等に関する法律

上記の法律に規定された通り、新築住宅＝1年経過していない住宅なんです。

日本は”新築ブランド”が根強くあります。

中古・築浅・未入居物件として売りに出ると、販売価格にも悪影響を及ぼします。

加えて、新築住宅には建物の主要な構造部分等を10年間の保証がつきますが、これは上記の法律が根拠です。

1年経ってしまえば保証期間も10年つける必要がなくなり、買い手はさらに尻込みします。

だったら、早めに売るしかありません。

銀行からの借り入れ返済のため

豊富な資金力を持つパワービルダーも完全な無借金経営をしているわけではありません。

銀行からも融資を受けて、土地を仕入れます。

お金を借りてから返済までの期間は1年間など、短期間であることが多いと言われています。

開発許可を受けて造成工事をするだけでも数か月～半年くらいかかることもありますので、完成したときにはリミットは近いのです。

時間の経過とともに値下げが続いた結果

新築一戸建てを大量供給するパワービルダーは、時間が建つほど値下げをする傾向にあります。

完成してから早い時には2週間ペースで価格変更（値下げ）されます。

通常ペースでも1か月～2か月ペースで値下げされます。

現場での売上・利益の見込みが立った

パワービルダーでは、1棟ずつの利益にこだわりません。

その仕入れた現場の全体での売上・利益にメドが立てば、思い切った価格変更を行うことも多いのです。

そのため1～3棟程度の少ない棟数の現場より、安い価格になる可能性も高いということです。

販売手法が目玉物件方式を採用していたため

目玉物件方式というのは、意図的に1番安い物件を設定して集客をする販売戦術です。

具体的にはゴミ置き場がある区画・日当たりが1番悪い区画・間口が狭い区画など最も人気が低いであろう区画を他の区画よりも明らかに安くします。

そうするとチラシやネット広告に”3,000万円から販売中！！”と書けるわけです。

たとえ他の区画が3,500万円以上でも、1つだけ目玉物件があれば目立ちますのでOKなわけです。

そうして難のある区画が早期に完売すれば、次に苦戦するだろう物件を目玉物件に仕上げて値下げします。

これを繰り返していくと、最終的に残るのが最も良い条件の区画であることもあり得るのですね。

ずっと相対的に高額だったから、売れ残ってしまうわけです。

決算期が近い

完成している物件は、決算期までに必ず引き渡しをして資金回収を行うようにパワービルダーは動きます。

売上を去年よりも上げるために、上場企業であるパワービルダーは必死です。

売れ残る理由がある物件

キャンセル・解約になった再販売物件

契約になったのに、様々な理由で再販売になった物件です。

大事なポイントは、なぜ再販売されることになったかを確認することです。

その理由が物件の難点と関りがあるかもしれません。

1度契約→解約・キャンセル→再販売までは手続き上の時間もかかります。

難点を抱えている物件

読者の方が一番怖いのはこのパターンではないでしょうか？

例えば、そこの区画に何かしらの問題点があるということも考えられます。

「安いのには理由がある」

この視点を忘れずにおきたいものですね。

”事件・事故があった”

”お墓と隣り合わせ”

”間取りが良くない”

”高圧線の真下”

”日当たりが悪すぎる”

など。

目に見えるものだけでなく、普段は目に見えないものにも注意しましょう。

例えば冠水被害・軟弱地盤などですね。

近隣住民からの聞き込みもしましょう。

難点があることを見抜くには、経験豊富で信頼できる不動産営業マンが必要になります。

角地・南道路の日当たり良好物件だろうと売れ残れば安くなる

先ほど例に挙げたように、目玉物件方式によって最も条件の良い区画が残ることもあり得ます。

これは売主側にとって嬉しいことではありません。

一番高く売れてもおかしくない物件なのに、最後に売れ残ってしまったために安くせざるを得ないからです。

買う側から見たら、大チャンスになる

条件の良い物件が格安になっていたら、買わないのは後悔することになるでしょう。

しかし、多くの人は不信に思ったり警戒をして現地を見に行くこともなく、いつしか完売してしまうのです。

どういう経緯で格安になってしまったのか理由を確認することが重要ポイントです。

まとめ

今回は”建売住宅の売れ残りは不安？売れ残る理由がある？にお答えします”というテーマで解説しました。

はっきり言って、最終1棟は値段的には凄いトクに見えます。

しかし、難点があるケースもあるので、しっかり確認を取りましょう。

やはり一般の人は不動産取引の経験がありませんから、信頼できる不動産屋さんをパートナーにしたいですね。

何も難点があるわけではなく、とにかくお得になっていることもあります。

この時はチャンスだと言えます。

パワービルダーの値引き・値下げ物件の中で、コスト面で最も有利な物件なのがラスト1棟物件ですからね。

値引き交渉も可能

ラスト1棟の物件で十分安いから、値引き交渉は無理というわけではありません。

中にはそういうこともあるだけです。

むしろ最後の1棟だからこそ、多少のムリがきくというケースだってあるのです。

売り主側からしたら、是が非でも完売したい状況かもしれません。

交渉する権利はありますから、行動してみましょう。

価格は安くても、建物の作りや仕様は同じ

どれだけ他の区画より安く売られても、手抜きや安普請になっているということはあり得ません。

むしろ大工さんが”当たり”の大工さんなら、他の家よりもキレイに仕上げられていることさえあります。

安くなったのは上記のような理由の結果であって、家の出来不出来とは全く関係ありません。

その点について心配することはないと自信を持ってはっきり言っておきます。

埼玉県久喜市の不動産屋さん　スマイルホームが不動産・住宅ローン・その他色々の質問・相談に答えます！

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すばる

こういう人が、実はかなりいるんじゃないかと思っています。

その理由と、日当たりチェックに必須の知識をお伝えします。

日当たりが悪い家はどうなる？

こんな感じで後から失敗したと感じる方もいるようです。

上記を承知で買うのでしたら、全く問題ありませんが、想定していないのでは後悔のタネになるのは間違いありません。

日当たりが1年で最も厳しい冬は日当たりチェックに最適

冬に建売住宅を見に行くと、日当たりについて後悔することを避けることが出来ます。

これはとてつもないメリットです。

なぜなら、冬のシーズン以外に新築一戸建てを買うお客さんはみんな日当たりリスクを抱えることになるからです。

冬に物件を見るときだけは自然と日当たりが1年で最悪の時期なので日当たりチェックできますが、他の季節でもちゃんと計算できるのでご紹介します。

季節ごとの太陽高度から日当たりシミュレーション可能

ご存知の通り、日当たりは季節によって変わるんです。

太陽高度は、お日さまの角度です。

ほら、”南中高度”って勉強した記憶ありませんか？1日のうちで最も太陽高度が最高角度になったときの状態です。

この南中高度を数値で見るとビックリする人が多いです。

夏至・・・・・・80度

春分・秋分・・・55度

冬至・・・・・・30度

で私は覚えています。

南中高度は冬のシーズン、冬至で最低になります。

つまり冬至の辺りは最悪に日当たりが悪い時期です。

おまけに日が暮れるのも早い。

夏至と冬至の南中高度を足して2で割ると春分・秋分の南中高度が求められるんです。そうやって覚えちゃいました。

30＋80＝110

110÷2＝55（春分・秋分）

これを私のすっごい下手なイラストで解説してみます。

はい、ぽつーんと家がありました。

しかし、そこには光が存在しませんでした。

家の人はニコニコしていますが、暗い家で暮らしづらそう。

哀れに思った神様は、「光あれ」と言いました。

グッとガッツポーズしながら言いました。

奇跡が起きて、太陽が現れて日当たりという概念が生まれました。

同時に、四季が訪れてスマイルホーム君は「太陽高度がシーズンによって変わるやんけ」と気付きました。

そんなこんなで、あっという間に家がバンバン立ち始めました。

南にオレンジ君の家が建ちました。

家と家の隙間は南側に６メートルしか空いていません。

高さは同じ2階建ての家です。

埼玉県の良くある日当たり事情と酷似していますね。と誰かさんがつぶやきました。

スマイルホーム君は言いました。

「冬至のシーズンはオレンジ君の家が邪魔して1階に日が全く当たらんやんけ」

と。

でも、もともと闇の住人？だったスマイルホーム君はオレンジ君に文句を言うこともなく、仲良く暮らしましたとさ。

めでたしめでたし。

というわけで、上記のシミュレーションから得られることをお伝えします。

■冬シーズンの1階は日当たりが注がなくなることが多い。

■2階については基本的に日当たり良好。下の画像を見てください。

たとえ冬至であっても、2階目線であればたっぷり日が注ぐことが多そうです。

※南側に６メートル、建築物の高さは同程度と想定して。

やはり、日当たりが最も厳しくなる冬シーズンに現地で実際に日当たりを確認できるのはこれ以上ないメリットだと思います。

太陽高度に詳しいサイト：モノタロウ　日照と日射　生活や実務に役立つ計算サイト　日照計算（地名選択）　北島建築設計事務所　夏至冬至春分秋分太陽南中高度角度と住宅の縁側軒先庇と日当り　エムズアソシエイツ　季節によって変わる日照角度

夏に物件を見るとどうなる？

夏のシーズンは最高で80度前後の角度までお日さまが来ます。

もう、ほとんど垂直ですよね。

真夏に新築一戸建てを見に来た女性客がいました。

奥さん「ここ、日当たりは良いんですか？」

営業マン「もちろんです。抜群に良いですよ！リビングだけでなく、お庭まで明るいです。これなら日当たりは安心じゃないですか？」

この営業マン、夏のシーズンだけにしか当てはまらない大噓をこいている可能性があるということです。

夏に家を見ると日当たりが悪い家なのに良く見えてしまう問題

冬のシーズンは、家が密集する市街化区域の住宅地は日当たりが半減します。

なのにですよ？

太陽が移動する南の方位に隣地との距離が３メートルしか空いていなくても、夏なら日当たり抜群になってしまうわけです。

不動産に不慣れなお客さんが「日当たりも大丈夫そう」と勘違いしてしまい、冬に日当たりがゼロで寒すぎる思いをすることもあるのは想像できます。

後悔して欲しくないので、下手くそなイラストを用いて解説させて頂きました。

南向きの家

まとめ

今回は”　”意外！建売住宅の日当たりで後悔するのはこういう理由だった？”というテーマで解説しました。

新築一戸建てを冬に買うメリットを理解して頂けたでしょうか。

とは言え、冬に見ることもできない場合も多々あります。

その場合は、今回のように定規と分度器でシミュレーションしても良いかも知れません。

ざっくりと分かりますので、やらないよりも後悔は少ないですよ。

埼玉県久喜市の不動産屋さん　スマイルホームが不動産・住宅ローン・その他色々の質問・相談に答えます！

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なぜ決算期はチャンスか？不動産会社の決算はいつ？

決算期＝1年間の売上を計算して、どれだけ儲かったかを確認する時期のこと。

飯田グループホールディングスを筆頭に、多くの建売住宅会社（パワービルダー）が毎年3月に決算期を迎えます。

■飯田産業、アーネストワン、一建設、東栄住宅、タクトホーム、アイディホーム

■ケイアイスター不動産

これら上場企業は3月31日が決算締め日です。

上場企業である以上、ずっと右肩上がりの利益を上げていかねばなりません。

だから目標利益・目標売上を逆算して行動しています。

3月は「1年の営業成績が確定する大切な月」なのです。

新築一戸建て（建売住宅）の販売を専門とするパワービルダーにとって、ここで売りきることは目標達成のために重要です。

販売強化として、色々な施策を実行しています。

パワービルダーが行う決算時期の3つの販売強化策：①値下げ②値引き③キャンペーン

①値下げ：毎週月曜日の夜にチェックせよ

新築一戸建ての価格を見直して、値下げするペースと一度の値下げ額がアップします。

2020年現在、「毎週下がる」というのは”例外を除き”あまり見られなくなりました。

最短で2週間に1度程度のペースで値下げされる場合があります。

多くの場合、月曜日に値下げが断行されます。

早ければ月曜日の昼～夜には値下げしたことがすまいーだ等のサイトで分かると思います。

つまり欲しい物件が月曜日に値下げしたのを確認したら、2週間後の月曜日にもチェックを入れるべきです。

※もちろん闇雲に値下げするという訳ではなく、物件にもよります。

※3月末までに引き渡しがどうやっても出来そうにない未完成物件は、決算時期でも平常運転です。

②値引き：金額以外の相談に乗ってくれるケースも

3月決算時期に完成物件の完売を目指すため、ご案内したお客さんのケア・フォローが充実しています。

代表的なのが「値引き」です。

不動産屋さんが案内して、いまだ決断の出来ないお客さんの背中を後押しするのが重要なのはパワービルダーも承知しています。

会社・営業所にもよりますが、”値引き枠”を持っている営業担当がいます。

本来、値引きは然るべき決裁権限を持った人が物件価格を変更するための稟議書に押印しなければなりません。
所長・エリア長・部長・役員などの権限者からの許可を得るのが本来です。

”値引き枠”は、あらかじめ稟議で物件価格に一定の値下げ幅を持たせているものです。

表面的には2,780万円の物件だが、実際は2680万円まで営業担当の判断で値引きが可能となるようなイメージですね。

値引き交渉には成功率を高める鉄則がありますから、この機会に抑えてくださいね。

値引きにばかり注目しがちですが、他にも色々と営業活動を工夫しています。

物件で気になる点があれば、相談にも乗ってくれる会社・営業所が増えています。

過去に”お隣さんの窓が向かい合ってて視線が気になる”

とか

”床の仕上げが少し凹んでいる部分があってそれが気になる”

といった事例を真剣に聞いて対応してくれたことがあります。

③キャンペーン：最大100万円近く得するので必ずチェック

キャンペーンには色々な種類があります。

・購入者に現金をプレゼントするキャッシュバック

・必須装備のエアコン・網戸・カーテンレール・テレビアンテナ・照明等をサービスする

・値引き対応強化

どれも購入者目線で嬉しいものばかり。

毎年、何らかのお得なイベントがありまして、こちらも要チェックです。

リンク：すまいーだ　令和新春キャンペーン　2020年1月4日(土) ～2020年3月10日(火)　最大100万円の住宅購入支援金プレゼント

最重要点：引き渡しを決算締め日に間に合わせること

3月の決算時期が終わるまでに新築一戸建てを買うことがお得だということが分かりましたね。

これを活用するのに最も大事なポイントは

「3月31日までに引き渡しを絶対に完了させるよう動く」

ことです。

何のために建売住宅を販売するパワービルダーが値引き・値下げをしているかと言えば、決算時期までに1棟でも多くの家を売るため。

3月末までに契約しただけでは上記のような好条件は受けられません。

お客さんがパワービルダーにお金を支払って鍵の引き渡しを受けるまでを3月末までに完了しなければなりません。

住宅ローン利用者はおよそ1か月かかります。

現金購入者で2週間程度です。

逆算すると3月頭には契約を済ませておきたいですね。

すまいーだキャンペーンの最終日は3月10日。

3週間はちょっとギリギリですね。ほぼ最短で動かないとムリですので、やはり1か月欲しいところ。

参考記事：事前審査で早めに住宅ローンを通すべき3つの理由を解説　～新築一戸建て・中古物件編～

パワービルダーの値下げ時期は具体的にいつか？

パワービルダーが決算時期＝毎年の3月末日までに資金回収をする前提で値下げを行うことは前述しました。

パワービルダーも住宅ローンを組むお客さんが大半で、最長で約1か月ほど契約から引き渡しまでに時間がかかることを見越して決算準備を考えています。

早ければ、毎年1月くらいから決算価格となっていきます。

つまり1月～3月がお得な決算時期という認識で良いと思います。

値下げが進む時期なのであっという間に完売も

パワービルダーにも社風があり、販売手法も様々です。

管轄エリアのトップである部長・エリア長や営業所のトップにも個性があり、対応も様々。

特に要注意なのは値下げを重視するパワービルダー・営業所の物件は売れるスピードが圧倒的です。

1か月に2回の値下げが行われ、合計で200～500万円前後も価格が下がったりします。

誰の目から見てもお得な物件ですから、あっという間に売れてしまうことも決して珍しくありません。

墓場が近い、変わった形の土地、かなり不便な立地・・・どのような新築一戸建てであれ、売れない物件は存在しません。

すべては価格次第で売れます。

「これは」と思った物件が見つかったら、時期が時期ですので決断は早めにすべきです。

パワービルダーの決算時期を逃した人へのアドバイス

様々な理由でパワービルダーのお得な決算時期を見逃してしまった方も大量に出る時期だと考えています。

スゴイお得だって言われてる時期に買えなかった。今後どうしよう？

そんな思いの方に考える方向性をお伝えしますね。

決算時期を過ぎて売れ残った物件をまず見てみよう

完成後、売れ残った物件は特に注目をしたい。

なぜなら決算時セール時の販売注力物件として大幅な値下げをされている可能性が高いからだ。

また、完成してから年月が経つごとに値下げは進んでいくのが常だ。

参考記事：新築一戸建ての価格が下がるパターンについて解説します。

よって”築年月”をチェックしよう。

例えば新築一戸建ての専門会社：飯田グループの物件を専門に紹介されるすまいーだを見てみよう。

必ず”築年月”が書いてあるはずです。

完成してから4～6か月も経過している物件であれば、価格は初期の値付けから相当に下がっていることが推測できる。

中には、10棟前後以上の大規模分譲地で決算セール時間切れとなり売れ残ったお得物件もあるので注目したいところ。

下記は売れ残り物件についての不安への対策方法と売れ残り物件が安い理由についての解説記事になっています。

値引き交渉は下火

これは決算期には各営業所の担当に熱がこもり、普段よりも柔軟な価格交渉ができるのに対し、それ以後は通常通りのテンションに戻るからです。

値引き交渉が出来ないわけではありません。

値引き交渉をチャレンジしなければ1円だって安くはなりませんので、する価値はあります。

値引き交渉にはちゃんと手順があるのでこちらの記事を確認ください。

参考記事：建売住宅の値引き交渉をスムーズに行う方法。成功例と失敗例つき

決算時期に値下げがなかった物件が狙い目となってくる

具体的には”決算期までに完成しなかった物件”＝”未完成物件”のこと。

決算期に未完成の物件は契約済みとなったとしても、引き渡しが決算期の締め日（＝3月末日）に間に合わない。

引き渡しは少なくとも4月以降になってしまいます。

決算期セールはあくまでも売上を高めるための策だから、売上を高めることができない未完成物件については値下げをする根拠がないんですね。

これから完成してくるであろう未完成の物件に注目してみると、あなたにとって良い物件が見つかるかもしれません。

これらの物件も築年月の経過と共に買い手がつく適正価格に変わっていきます。

気になる物件は早めにチェックしておきたい

新築一戸建ては早めに候補物件をチェックしておかないと、買いのがします。

いくらでも建売住宅が出てくるエリアであれば構わないかもしれませんが、滅多にでない場合は致命的です。

買い手は販売価格に対して正直です。

良い物件は値下げせずとも買い手がつくものですよ。

まとめ

今回は”建売住宅の決算期（毎年3月）が到来。秘訣を元社員が語る。”というテーマでお話ししました。

決算時期はお得な物件の出現率が大幅にアップします。

とは言え、あなたにとってのお得でなければ意味がないわけです。

本当に心から、「ここなら住んでも良いかな」って思える物件を見つけてくださいね。

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新築一戸建ての売り主を知るメリット

建築会社・売主がわかればホームページにいってみたり、ネット上の評判を見てその会社のことを調べることができる。

ホームページを見れば建物と地盤の保証はどうなってる？建物はどう作ってる？建物の検査は何回している？などが分かります。

ついでに、不動産会社の営業マンの発言が信頼できるものかどうかもわかるんです。

ネット上の評判は正直なところ、酷評の方が多いのが常です。

ごく一部の事例が紹介されているにも関わらず、単に不安を煽り立てるような低俗なものも多いです。

が、同じトラブル例でも「これは許容できるな」「これは我慢できない」と判断基準がわかれます。

「こういうこともあるのだな」と事前に知っているのと知っていないのとでは、実際に予期せぬトラブルがあった時にも対処はしやすいでしょう。

良い部分だけでなく、悪い部分も十分に知った上で家を買える＝後悔が少ない！

これは経験上、間違いありません。

お客さんがどんな会社の物件を買うのかをちゃんと理解することは、後悔するリスクを減らす効果があると私は痛感しました。

不動産会社はなぜ建築をした会社・売主を教えてくれないの？

売主を教えてしまうと、一部のお客さんが直接売主のところへ行って契約してしまうからでしょうね。

お客さんは売主さんと直接取引をすると仲介手数料（物件価格の約3％＋消費税）を浮かせることが出来ます。

しかしこの場合、不動産会社はただ働きになってしまいます。

この状況を恐れて、不動産会社は新築一戸建ての売り主を伝えない場合があるのだと考えています。

既に不動産会社から親身に多くの販売物件を自動車に乗せてもらって案内してもらい、住宅ローンもお世話になっている場合ではお客さんの方にも人としての良心的側面でこの行動には問題があるかも・・・

ちなみに、何か不満があって不動産会社を変更するのは、ちゃんとお断りの連絡をすれば問題になることは少ないです。

素直に伝える場合でも、売主さんに「こういう方が来たらうちのお客さんなので、直接契約はしないでくださいね」と圧をかける場合もあります。

そもそも、大半の建売住宅を得意とする会社（＝パワービルダー）は直接販売をしていない

ただ、これには別の問題があり・・・

そもそも新築一戸建てを大量供給しているパワービルダーは直接お客さんと契約をしないところが多いです。

後述するオリエンタル・ホームのようにわざわざ「直接取引はしていません」とホームページにも明記してある会社もあります。

だからこそ建築した会社名（＝売主の名前）を間取り図等に表示せず、代わりに住宅の商品ブランド名を明記しているに抑えているのです。

その結果、お客さんが家を買う直前まで売り主会社の名前さえわからないという状況が起きてしまっているんですね。

パワービルダーは建築に特化した会社で販売営業マンを極力置かないことで人件費を削減しています。

要は町の不動産屋さんにお客さんを探してもらっているのですね。

そういう会社に「直接取引したいよ」と伝えると、断られるだけか現地販売を委託している地場の不動産会社か同じグループの不動産仲介会社から連絡させますのでという流れになります。

この場合、仲介業者が担当しますので、仲介手数料はかかります。

売主と同じグループであっても、仲介手数料はかかります。

直接販売を行っている会社の見極め方：不動産総合サイトに売主が直接集客のための広告を出している場合は買えます。

注意点：同じグループの不動産仲介会社でも買えますが、仲介手数料はかかるのが基本です。（不動産仲介業者にとって一番メインの収入源なのだから、当たり前の話です）

ちなみに、マンションでも中古住宅でも”売主”となっていれば、仲介手数料はかかりません。

”仲介”と”売主”を取引態様でチェックして、確認してみよう！

プロの視点：節約を目指すのなら、総合的に判断して不動産会社を選ぼう！

お客さんが支払うお金の中で特に高額なものをご存知でしょうか？

・不動産仲介手数料　3,000万円の物件で約100万円

・価格交渉　ダメ元だが、成功したときは最大で100万円前後浮く

・住宅ローン代行手数料　高くて20万円前後

・住宅ローンの利息　3,000万円35年ローンで金利1％の場合560万円ほど

・住宅ローンの融資手数料又は保証料　3,000万円ローンなら60万円～180万円（審査結果によります）

住宅ローンの攻略が費用削減の肝になっていることも忘れないようにしましょう～

新築一戸建てを作っている主な会社一覧とブランド名

主な全国規模のパワービルダーの一覧と代表的な住宅商品ブランド名

※各社のホームページへリンクしています。

飯田グループホールディングス

オープンハウスグループ

ホーク・ワン：ミラスモ

ケイアイグループ

ケイアイスター不動産：ケイアイフィット

その他の建売住宅を作る有名な会社

・三栄建築設計(東証1部上場企業)：メルディアシリーズ

・ファースト住建(東証1部上場企業)：ファーストタウン

・アイダ設計：ブラーボスタンダード

等があります。

まとめ

今回は”新築一戸建ての売主パワービルダー（ハウスメーカー）一覧。建売住宅を買うなら必読。”というテーマで解説しました。

スーモやアットホーム、ホームズでは新築一戸建てを作っている会社の名前が直接わからない物件が多々あります。

それには上記のような背景があって、不動産会社は知っているけどあえてお客さんに教えていないというのが現状です。

でも、購入申込書を書くまで教えてくれないのでは困りますよね？

なので今回の記事を参考に確認してみましょう。

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新築一戸建ての価格が下がるのはなぜか？

これには下記のような理由があります。

新築一戸建て（建売住宅）を数千棟～１万棟単位にて供給する”パワービルダー”と呼ばれる売主側のビジネスモデルに値下げが関わっているのです。
売主側はこう考えています。

完成物件は早めに売却をして資金回収をし、新しい土地を仕入れて家をどんどん建てていきたい。

パワービルダーの代表格である一建設株式会社の経営理念

より多くのお客様に高品質の住宅を
より低価格で供給する事によりお客様に「満足」いただき
社業の発展を通じて地域社会に貢献する

そうすることで土地仕入れから家の引き渡しまでのスパンを短くし、他社よりもたくさんの家を建てることが可能となるため、薄利多売でありながら利益を積み重ねて大きな会社に成長してきました。

ですから、ある現場では赤字になっても、他の新築現場でカバーができれば良いという考えも成り立ちます。
買い手側にとってもメリットがありますね。

もともとパワービルダーと呼ばれる会社は一建設株式会社（旧名：飯田建設工業）が元祖。
そこから”のれん分け”のような形で飯田産業、東栄住宅、アーネストワン、タクトホーム、アイディホームが誕生し、今ではこれらの企業を”飯田グループ”と呼ぶようになりました。

 建売住宅の価格変更・値下げの流れはこうなっている

参考記事：建売パワービルダーの決算期が到来、値引き交渉のコツ

新築一戸建ての価格が下がる具体的なパターン

前述したとおり、完成物件をできるだけ早く売ることが売主にとって重要です。

それを踏まえて解説します。

完成後、日数が過ぎれば過ぎるほど値下げのタイミングは増える

夏シーズンは値下げが強い傾向がある

なぜかと言うと、客足が遠のく時期だからです。
夏は不動産会社としても毎年暇になります。
新築住宅の現地販売会も毎年猛暑が続くようになったので、夏場の来客は特によろしくありません。

逆に繫忙期は１～３月です。とにかく引越しす方や家を買う方が集中しますので不動産会社は忙しい。

４月から「あれ？電話が来なくなった」となり、５月のゴールデンウイークくらいから本格的にお客さんが減ります。
特に８月は同業者さんに聞いても「お客さん来なくてね、厳しいです～」が多くなります。

最近見ませんか？ゴールデンウイーク中とかお盆にお休みの不動産会社。
ここ１０年くらいで凄く増えました。
営業していてもお客さん来ないから休みになったんですね。

この時期は大体８月をピークに値下げが進みます。
反響が厳しい傾向にあるからです。

決算時期も価格変更の頻度が高い

飯田グループさんで言えば毎年３月が決算月です。
具体的には3月末日ですので、それまでに家の引き渡しができるように価格変更をしていきます。

１月～３月初めまでがその期間です。

この時の頻度は2週間スパンでの価格変更になることもあり、大変スピード感があります。

毎週土日に飛ぶように売れる物件も珍しくなく、「ああ、この家買い逃した」ということが一番ある時期です。

物件が一番売れる時期なので、あなたの決断力が最も求められる時期だと思います。

同じ地域・同じ販売会社・同じくらいの大きさの土地でも価格が数百万円も違うのはなんで？

これも完成時期が早い物件が安く、完成時期が遅い物件が高いという風になっていると推測されます。
広告を見てください。

例えば写真のように建築年月日が書かれている欄があります。そこで確認しましょう。

例外パターンに注意

土地販売や建築プラン自由な物件の値下げはない

新築一戸建て供給を専門とするパワービルダーは、「家を建てても良いよ」という許可が出ない限り、家の工事をスタートできません。

建築基準法にもとづいて家を建てる準備期間のことを”建築確認の申請期間”と呼びますが、この限られた期間にだけ仕入れた土地を一般に販売しています。

この土地の値下げは、例外を除いてあまり見たことがありません。
価格交渉も厳しいです。

というのも、パワービルダーは協力会社、工事監督、職人さん、大工さんをたくさん抱えています。

パワービルダーは土地でたくさん売ってしまうと、建築関係者全員の仕事が減ってしまい困ってしまいます。
だから値引きしてまで売らないのですね。

また、パワービルダー各社では建築工事に入る前の更地状態で注文住宅と建売住宅の両方の特徴を兼ね備えた販売方法を取ることがあります。
”建築プラン相談可能”などの宣伝がされている商品ですね。

こういった物件は建築確認を取得したら建築工事へ移行します。
以降は普通の新築一戸建ての性格と同じくなりますが、土地状態での価格の値下げは難しいと思ってください。

例：タクトホームではマイセレクトという商品にて、注文住宅仕様の物件を建てることができます。
土地もタクトホームにてセットで販売してくれますので土地探しも不要です。
建売住宅だと少し不満があるが、土地から買って注文住宅を建てるには予算が足りないというお客さんにはとても良い提案になります。

なかなか市場にでないレア地域・人気地域の物件は値引き頻度が下がる

埼玉県久喜市の住所で言えば、たとえば”久喜市中央”　”久喜市本町”（特に１・２・８丁目）のことですね。

上尾市で言えば、”上尾市谷津”　”上尾市柏座”　”上尾市宮本町”辺りは物件自体なかなかお目にかかりませんね。

こういった人気地域・レア地域は土地や新築一戸建てが出ると、広告した当日に購入申込者が何人も出る場合があります。

そして住宅ローンで組むのではなく現金で買う方などが売主さんの意向によって決まり、購入するのは至難の業です。

このようなエリアでは売主側も一般価格よりも高く土地を仕入れている場合も予想され、容易に価格の見直しは起きません。

まとめ

今回は”建売住宅の価格がなぜ下がった？価格変更パターンについて解説”というテーマで話しました。

完成した物件を中心に、販売シーズンと建築時期を意識してみるとお得な新築一戸建てが見つかりそうですね。

そして大事なことがもう１つ。

「ここに住みたい」と思ったら決断し、行動はできるだけ早くしましょう。

あなたが「良い家だな」と思ったら、たいていは別の誰かも「欲しいな」と思っているものです。

不動産の売買はお得に買うかだけでなく、ご縁を逃さず行動できるかも重要です。
そんな時に、きっとお役に立てる営業担当がいるはず。

お家探しのヒントになれば幸いです。

埼玉県久喜市の不動産屋さん　スマイルホームが不動産・住宅ローン・その他色々の質問・相談に答えます！

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