前提：土地無しで注文住宅を建てる、しかも貯金を0円、頭金も0円

これは考えられる限り、資金計画・資金調達としては最難関の難易度です。

今回の記事では以下のことが分かります。

これは1つのシミュレーションです。

貯金0円の人が家を建てるにはどんな壁にぶち当たるのかという。

あなたには貯金がほとんどありませんが、家を建てたいのです。

結論から言うと100万円くらいあれば大体のとこで家は建てられるでしょう。

工夫すると13万円で建てることも。

では、実際にどうやってそれが可能なのか確認していきましょう。

家づくりの流れ

大きく分けると4つに分かれます。

1.資金計画をする

まず総額いくらで家を建てるかを決めます。

それから土地と建物にかける費用の割合を決めましょう。

今回のシミュレーションは土地1,000万円　建物2,000万円で行きますね。

ハウスメーカーに行くと建物予算がどんどん膨らむ傾向にあります。

不動産屋に行くと土地予算がどんどん膨らむかもしれません。

これはその方が互いに儲かるからです。

矛盾しているので、どちらを立てても上手く行きません。

なので自分で決めましょう。

参考記事：家探し前に10分で出来る資金計画。ぴったりな毎月の支払い額とは？わかりやすく解説。

土地から探して家を建てる融資方法には①つなぎ融資②分割融資の2パターンがありますが、今回はつなぎ融資を前提にお話します。

つなぎ融資の方がメジャーであるからです。

分割融資は別の機会にお話します。

2.土地探し～売買契約

土地を買うにはローンが必要です。

以下のようなプロセスを踏みます。

3.家づくり相談から家を建てる契約（請負契約）

土地探しと家づくりの相談は同時並行して動いてOKです。

土地の契約前にハウスメーカー・工務店で間取りプランを作ってもらい、希望の家を作れそうか必ず確認をしましょう。

建築を制限するルールがあって希望の間取りが入らないなどもあり得ます。

4.工事スタートからマイホーム完成・引き渡し

自己資金がどうしても必要な費用とタイミング

繰り返しますが、貯金は0円でも建てることができるかのシミュレーションをしていきます。

2-2　費用発生：土地の購入申込書を書く時の購入申込金

この時に”購入申込金”という名目でお金を不動産屋に預けるケースがあります。

一般的には少額で1万円から多くて10万円でしょうか。

これは預けるだけなので、申込みがキャンセルになれば返ってきます。

参考記事：悪徳不動産屋に私の親戚がカモにされてしまいましたので詐欺の手口と予防法を公開します。

あなたには貯金が1円もないのですから、これを預けるのは得策ではありません。

対策：購入申込金が不要な不動産屋に行く。

単なる慣習のようなものに過ぎないので、購入申込金を無し（＝0円）にしてもらうよう交渉する。

2-5　費用発生：土地の売買契約をする時の手付金と印紙税と仲介手数料

”手付金”という名目で現金のお金が必要です。

一般的には土地価格の5～10％等と言われています。

手付金を放棄することでいつでも解約が出来るという決まりにも利用されるものなので、手付金を0円にしてもらう＝いつでも解約できちゃう

というふざけた感じの売買契約になってしまいます。

そのため手付金0円交渉は困難を極めるでしょう。

対策：手付金を限りなく少なくしてもらう。

目標・目安はズバリ10万円。

ない袖は振れません。

ここは売主様にダメ元で平身低頭してお願いするしかありません。

売れやすい人気の土地等だと厳しいかもしれませんが、普通クラスの土地であれば成功する可能性があります。

手付金はローンで借りれるの？

確実に借りられます。しかし、借りるのは土地の支払い・引き渡しをする日に口座に振り込まれるので、土地契約時には自腹で用意して支払うしかありません。借りるまでにタイムラグがあり、一時的にせよ自己資金から用意するしかない点が痛いです。

”印紙代”も必要です。

これは契約書に必ず張り付けなければならない税金の一種です。

1,000万円の土地を買えば確定で1万円の税金（＝印紙税）がかかります。

参考リンク：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置　国税庁

対策：税金だから支払うしかありません。（1万円マイナス）

印紙代はローンで借りれるの？

借りられます。でも、これも手付金と同じで土地の引き渡しまでは立て替えておく必要があります。つまりあなたの自己資金から支払って後から回収するタイプのお金です。

仲介手数料は不動産会社が金額の50％（約20万円）を請求してくる可能性があるります。

これは土地の引き渡し時に払いますと交渉をしましょう。

不動産屋さんの中には、土地の契約時に仲介手数料を請求しない会社もあります。

そういう会社で契約するのも手ですね。

ちなみに、久喜市のスマイルホームは仲介手数料を土地の引き渡し時にのみ請求します。

というわけで、この時点で現金が最低でも11万円必要だという結論になりました。

2-6　費用発生：お金を借りる契約（金消契約）時の印紙代

印紙代が必要です。

土地1,000万　建物2,000万　諸費用300万と見て3,300万円借りましょう。

この場合、印紙代は2万円です。

参考リンク：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで　国税庁

対策：税金なので支払わないのは無理です。

この印紙代も借りたいのだけど？

借りることは可能です。でも後から融資されるので、立て替える形になります。

というわけで、この時点で現金が最低でも13万円必要です。

2-7　費用発生：土地の引き渡し時の仲介手数料・司法書士報酬・つなぎ融資関連費用

不動産仲介手数料が請求されます。

約40万円です。

この金額はローンで借りることができるのですが、これも前払いが必要です。

ローンで融資してくれるタイミングは、このだいぶ後の建物完成時が一般的です。

対策：つなぎ融資と並行して、諸費用ローンを借りる（フラット35限定）

例えば、新生銀行グループのアプラスにて貸してくれますが、審査が追加で必要です。

司法書士報酬（登録免許税含む）の支払いも必要です。

ここでは約20万円ほど。

報酬には税金の割合が多くを占めています。

対策：つなぎ融資と並行して、諸費用ローンを借りる（フラット35限定）

つなぎ融資関連費用はつなぎ融資の金利・融資手数料・融資保険料とかを指します。

これも住宅ローンで借りられるのですが、貸してくれるのは建物完成時なんですね。

でも、支払いをしなきゃいけないのはこのタイミング。

なので実際は自己資金を用意して対応していきます。

約25万円。

参考リンク：楽天銀行　つなぎローン

対策：つなぎ融資と並行して、諸費用ローンを借りる（フラット35限定）

上記3点はフラット35限定のため、変動金利の一般的な銀行では使えない技です。

つなぎ融資で土地を買うためのお金を100％貸してくれても、関連費用の仲介手数料や司法書士報酬もついでに貸してくれないのはなぜですか？

そういうルールですし・・・”そのくらいは用意してくれよ”という金融機関からの無言の圧を感じます。

というわけで、フラット35を利用していない場合、ここまでで現金が合計98万円必要です。

仲介手数料・登記費用をつなぎ融資時に貸してくれる金融機関もある

※土地取得資金には土地売買価格の他、仲介手数料や登記にかかる費用を含めることができます。

出典：優良住宅ローン　つなぎ融資（マイホーム サポートスリー）

上記の優良住宅ローンですと、2-7で支払う費用をカバーしてくれます。

※フラット35利用かつ優良住宅ローンの提携するハウスメーカーで建てるという限定条件つきです。

2-7　お金回収：土地の手付金

土地契約時に支払いをした手付金が返ってくるのが土地の引き渡し時です。

銀行が土地のつなぎ融資をしたら、あなたの口座には10万円（手付金として支払ったもの）が残っているはずです。

これは立て替えていた手付金が時間差で戻ってきたのです。

3-3　費用発生：設計契約（地盤調査・敷地調査・役所調査などを含む）時のお金

これは実費負担に近いイメージで請求されるケースがあります。

地盤調査・役所調査・敷地調査など、いずれも家を建てるのに重要なものです。

これらを先行してやってもらうことで、良い建築プランを提供してもらえるはずです。

約10万円です。

対策：設計契約を求められないハウスメーカー等で家を建てる

例えばタマホームは設計契約もないのでこの負担はないでしょう。

参考リンク：タマホーム　家づくりのステップ

3-7　費用発生：請負契約（契約金）

ここで家を建てるための契約を交わしますから、契約金が必要です。

契約金の相場は工事費用の10％が目安です。

対策：つなぎ融資を実行してもらい、払ってしまえばOK

1つポイントがありまして、工事着工時に”着工金”を求められる場合はこれも含めて支払いを済ませてしまいます。

つなぎ融資は分割融資を3回までしかできないルールが多いため、①土地引渡し②契約金③着工金④中間金⑤完成時の残代金支払い（これはつなぎ融資ではなく、住宅ローンで支払う）を全部借りることは困難です。

１回は現金で用意しておく必要があり、最も少額で済む契約金を自己資金から払います。

でも、あなたには現金の持ち合わせがありません。

契約金＋着工金をまとめてハウスメーカー等に支払いすることを提案し、金融機関にも承諾を取り付けましょう。

請負契約書にもそのように書いてもらいます。

金融機関が「契約金＋着工金を同時に支払いOKです。ただし、金額は工事価格の30％までです」と言えば、その範囲内で支払いをハウスメーカー等に交渉します。

無事にOKが出れば、通常200万円くらい現金で必要な契約金をつなぎ融資でまかなうことができるわけです。

3-7　費用発生：雑費とかの預り金

これは開発許可申請手数料・水道分担金・水路占用許可申請手数料・登記費用などの実費負担が必要なものがあることを見越して、前もってお客さんからお金を預かってその中から支払うものです。

例えば一条工務店は預り金を採用していますね。

システム上、余れば返ってくるお金ですが、貯金0円目標の立場としては厄介です。

対策：完成引き渡し時に住宅ローンで支払いたいと交渉する。

幸い、ほとんどのものは住宅ローンの借入対象費用に認められるでしょう。

だから支払いタイミングを後にずらすのです。

4-2　費用発生：中間金のつなぎ費用

つなぎ融資の金利・融資手数料・融資保険料です。

500万円借りるとして、約8万円くらい。

融資実行時にこの8万円が天引きされてしまうので、実際には492万円しか振込みされないです。

8万円は現金で用意しておかないと支払いが不足してしまいマズイです。

対策：つなぎ融資と並行して、諸費用ローンを借りる（フラット35限定）

4-7　お金回収：家の引き渡し

家の残代金を支払います。

手続きは2-6でやっていますので特に難なく終わるでしょう。

これまでに前払いしてきたものが全部戻ってきます。

こういったものが全部あなたの口座に振り込まれて、残ることになります。

お金が残るので、増えたように見えますが増えていません。

これらはあなたが先に支払いを済ませたお金が、住宅ローン実行のタイミングで戻ってきただけです。

上記のお金は、本当に借りたいタイミングでは振込みが間に合わないお金の代表格です。

まとめ

今回は”土地探しから家を建てる。しかも頭金なし、貯金なしでＯＫな仕組み解説”というテーマで解説しました。

要所は①土地の手付金②土地の仲介手数料③司法書士費用④つなぎ融資の関連費用⑤契約金と着工金の支払い交渉の5点です。

フラット35を使ったルートで貯金13万円

土地の手付金10万と印紙税3万あれば、現実的に家を建てることが可能。

仲介手数料・司法書士費用・つなぎ費用を素直に払うルートで貯金100万円くらい

あれば土地なしスタートで土地1,000万・建物2,000万円の家を建てることが出来る可能性ありです。

もちろん、親御さんに一時的に100万円を借りることが出来れば文字通り貯金0円でマイホームも可能といえます。

【カンタン】分割融資＋諸費用ローンが緩い銀行だともっとラク

住宅ローンのつなぎ融資に代わるものとして、分割融資というやり方でお金を貸してくれる銀行があります。

こういった銀行で諸費用も借りることができますと、もっと貯金が少なく建てることが可能です。

①土地の手付金②土地の仲介手数料③司法書士費用④つなぎ融資の関連費用⑤契約金と着工金の支払い交渉の5点のポイントのうち、②・③も貸してくれるので貯金不要です。

④は分割融資ですとそもそもかかりません。

なので残る①と⑤次第では、貯金13万円で低金利の変動金利で家を建てることもできます。

埼玉県久喜市の不動産屋さん　スマイルホームが不動産・住宅ローン・その他色々の質問・相談に答えます！

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小森谷

県民共済住宅には特殊ルールが多いので、他のハウスメーカーと勝手は大きく異なります。

今回のブログには是非覚えておいて欲しい事項を凝縮しました。

上記3点を理解できます。

土地探しから家づくりする方に向けて、重要ポイントを県民共済住宅の新築に関わった経験からお伝えします。

特に土地を買う時からお金を借りてつなぎ融資を利用したい人に向けています。

参考記事：土地探しから家を建てる流れ！お金・費用は？貯金０円でいける？

土地の契約をしていなければ具体的な相談はできない

これが知っておきたい厳然たる事実です。

土地の契約無しでは、設計士の担当がつきません。

なので家の設計プラン等を相談することはできません。

家を建てる相談を具体的にするなら、否が応でも土地を見つけてこなくては始まりません。

じゃあ、土地無しの段階では何ができるのか？

対策1：資金計画をする

まず大体いくらの家を建てることができるのかを考える必要があります。

教育資金と老後資金を意識した上での予算が好ましいです。

もちろん無視すれば予算は増えますが、住宅ローン貧乏になる可能性が高まることを忘れないで下さい。

さらに以下の記事で資金計画をすると無理のない返済金額がはっきり分かるというメリットがあります。

無理のない返済金額→旅行もいけるし、外食もできる、人生を楽しむゆとりがある。

借りられる限度額（借入可能な最大額）→年収を大きく上げない限り、上のようなことは諦めてください。

資金計画はこちらからカンタンに建てることができます。

参考記事：家探し前に10分で出来る資金計画。ぴったりな毎月の支払い額とは？わかりやすく解説。

対策2：住宅ローン事前審査を通しておく

オススメな方法→県民共済住宅で建物費用を1,500万・2,000万・2,500万と予算候補になるように概算見積りをもらいます。

5～10分程度でカンタンにもらえるので、担当の方に頼んでみましょう。

資金計画で決まったことを参考にして、最大予算（家と土地の限度額）を決めます。

不動産屋さんに行って仮の候補として土地をみつくろい、最大予算で住宅ローン事前審査の申込みをします。

あえて最大予算で申し込みをするのは、借りる金額を減額するのは可能だが、後から増やすのは再審査となり困難が生じることを避けるためです。

事前審査OKの効果

①良い土地が出た際に、住宅ローン事前審査に通過していると、購入がスムーズとなり他のライバルに勝ちやすい。

現金購入客にも扱いとして対抗できます。

②住宅ローンという不安・悩みから解放される。

たとえ世間的には高収入の人でも心配される人は多い住宅ローン。

これに事前審査と言えど通過することは家づくりのためにも大きな自信とモチベーションアップになります。

[alert title=”注意”]仮の候補として事前審査に出した土地の担保価値と実際に買う土地の担保価値が大きく異なる場合、再審査となる可能性もあります。

これは市街化区域の土地で事前審査に出して、結局は市街化調整区域の土地（価値が一般的に低い）を購入する場合等に再審査の可能性が高まります。[/alert]

対策3：ハウスメーカーにも行って色々と知識を得ておく

土地なしから県民共済住宅を建てるには、積極的に知識を獲得して家づくりの打ち合わせを早めていく必要があります。

後述しますが、打ち合わせの余裕があまりないからです。

しかし県民では土地契約もしていない段階では家づくりの間取り相談はできませんので、参考のために民間のハウスメーカーや展示場をまわってみましょう。

この時に得た家に関する知識は必ず後で県民共済住宅との打ち合わせにも生きてきます。

おまけに事前審査を通過しているため、真剣な検討客として良い対応や有益な資料・パンフレットをもらいやすくなります。

参考記事：展示場に行く前に住宅ローンの事前審査を受けるのが大事。その理由を解説　～注文住宅編～

また、ハウスメーカーの良さに気づいてそっちを検討するのもアリでしょう。

地主に契約を断られることもある

これも県民共済住宅においてはあり得ます。

なぜなら土地の引渡しが通常のハウスメーカーで家を建てる方よりも2～3か月と大幅に伸びてしまう可能性があるからです。

代金の支払いに時間がかかるということは、地主である売主さんにとって不都合が生じる可能性があります。

早く現金が欲しい理由がある場合、「そんなに時間がかかるなら売りません」となってしまうこともあるんです。

例えば相続税の支払いとかがそうです。納税リミットが決まっています。

なんであれ、早くお金が欲しいと思っている地主さんからは断られて終わりです。

あなたはじっくりと打ち合わせを行って後悔しない家づくりをしたいためになるべく土地の引渡しを伸ばしたいと思います。

地主さんは引き渡しを特別遅らせたい事情は普通ありませんから、ここの調整をどうするかという問題が生まれます。

大体土地の契約から引き渡しまで早くて3か月～4か月くらいかかるので、その条件を承知してもらう必要があります。

古家がある物件だと買えないかも

県民共済住宅では古家があると、敷地調査をしてくれません。

水道調査・地盤調査も同様です。

敷地調査をしないと、間取り確定＝建築確認に進めません。

建築確認がゲットできないと銀行から土地のつなぎ融資資金が一生でないことになるので、詰みます。

なので地主さんに解体費用を土地の引渡しの時にお支払いするので、更地で引き渡してくださるようお願いすることになります。

承諾頂けない場合は、諦めるしかないと思われます。

値引き交渉も厳しくなる傾向

土地の代金支払いまでに最低3～4か月かかるということを承知してもらうというのが大前提です。

しかもこれは現実的な最短ケースであって、県民共済住宅の打ち合わせが伸びてしまって、引き渡しがもっと伸びる可能性もあります。

さらに値引き交渉もやる！というのはケースバイケースですが上手く行くかはわかりません。

個人の売主さんの場合→お人柄にもよるし、土地の人気度合いにもよる。

不動産会社等の会社が売主の場合→こっちの方がやりやすい傾向にあります。理由は慣れているから。

土地の引渡しには建築確認の許可と総額費用の確定が必要

参考記事：県民共済住宅で家を建てるときにつまづいた注意点・デメリット5つ

こちらで県民独自ルールを紹介していますが、その１つに

”土地の名義があなたになっていないと、請負契約（家を建てる契約）は交わしません”

というルールがあります。

これは土地を現金で買える人にはまったく悪影響を及ぼしませんが、つなぎ融資としてお金を借りる人には大きな影響を与えます。

このルールによって土地の引渡しが最低3～4か月かかってしまうんですね。

（県民共済住宅の提携している銀行も含んだ）銀行は、請負契約書の提出をしてもらえないと土地代金を支払うための融資をしてくれません。

理由はカンタンで、融資の実行前に請負契約書＝家を建てるための根拠となる契約書がないと困ってしまうからです。

参考リンク：ARUHI フラットつなぎ 融資条件

例えば住宅ローン大手のARUHIでもそれが明記されています。

でも、県民共済住宅は

「契約しません、あなたの土地名義になっていないじゃないですか」

と言われてしまいます。

なので銀行側が特別に譲歩をします。

銀行「建築確認済証（家を建てて良いことの証明となるもの）の写しと弊社指定の建築計画書（請負契約書の代わりの書類）に署名捺印をしてもらって提出ください。」

という感じで妥協案を出してくれてるんですね。

土地引渡しまでに間取りの確定と総額費用の確定をしないといけない→時間がない

この建築確認の許可を取るという事は、県民共済住宅にとって

を意味します。

売主さんがお金を待っていますので、時間無制限にのんびり決めるわけにはいきません。

土地無しからの県民共済住宅ルートは打ち合わせの連続であるということです。

土地の引渡しまでに間取り・外観・敷地のどの部分に家を建てるかなどは確定していかないといけません。

対策：ショールームに行きまくる

間取りだけでなく、オプションやキッチン・お風呂等の装備仕様の決定も同時並行してやる必要があります。

これは特に打ち合わせにはカウントしませんので、どんどんショールームにて好みの仕様を決めていきましょう。

建築確認許可が出た！次にやるのは借りる金額の確定だ

借りる金額をはっきりと決めるリミットが近づいてきました。

リミットは引き渡しの2週間前くらいが目安です。

間取りを決めたら次は仕様・設備・オプションです。

これがはっきりすれば、あなたが支払う金額は明確になります。

こうなると不動産屋さんに

これらの見積書ももらっておきましょう。

借りたい場合は必須です。

ようやくこれで銀行に私にいくら貸してくださいと伝えることができます。

外構工事費用も借りたい場合は、請負契約を結んでおく

外構工事は残念ながら県民共済住宅が行いません。

なので融資をお願いする場合は、外構会社を決めて請負契約を結んでください。

建築確認の配置図（建築確認申請中の図面でもOK）を県民からもらって、外構業者と打ち合わせ及び予算確定をしてください。

そうすれば請負契約できます。

無事に土地の引渡し

実はここまで来ると、もうやることはほとんど完了です。

次にやるのは請負契約ですが、もう間取りや仕様も全て決まっていますから頭を悩ます要素はないでしょう。

県民共済住宅はとても真面目な会社なので、”家を建てて良いよ”という建築確認の許可と総額費用が決まってやっと請負契約（家づくりの契約）ができるわけです。

あとは県民共済住宅が良い家を建ててくれるのを見守るのみ。

こう考えると、色々とある制約のために慌ただしかった日々も苦労を前倒ししただけかも。

県民共済住宅ならではのメリットかもしれませんね。

あとは県民共済住宅を信じてのんびり待つ

あとは電気照明・コンセントの配置・内装設備（壁紙とか）の決定とかですね。

参考リンク：県民共済住宅　家づくりのスケジュール

まとめ

今回は”土地探しから始める県民共済住宅！県民はルールと総額決定が全て”というテーマで解説しました。

今回の記事でご理解いただいた通り、土地なしからの状況で県民共済住宅の家づくりをしていくのは相当ハードな部分があることがお分かり頂けたと思います。

地主さんとの条件交渉、時間との戦い・・・キレイごとで片付けられない部分もあります。

つまづきやすいポイントについて集中解説した記事はこちらになります。

参考記事：県民共済住宅で家を建てるときにつまづいた注意点・デメリット5つ

埼玉県久喜市の不動産屋さん　スマイルホームが不動産・住宅ローン・その他色々の質問・相談に答えます！

The post 県民共済住宅はルールと総額決定が全て（2020年版） first appeared on スマイルホーム公式ホームページ.

下記では県民共済住宅の家づくりの流れ、住宅ローンとの兼ね合いも理解できます。

参考記事：土地探しから始める県民共済住宅！県民はルールと総額決定が全て

土地の契約して初めてスタートラインに立てる

土地無しの人でも県民共済住宅に行くことはもちろん可能です。

ただし、以下のようなことにできることは限定されます。

上記の中で見積もり作成は住宅ローンを審査するのに非常に重要だから1度目の訪問でもらっておくのを強くオススメします。

というのも、住宅ローン審査にはこの概算見積もりが必須でこの時にもらわないと二度手間になるのですね。

私が客として行った際には、土地の候補資料を印刷して持っていったところ10分くらいで見積もりをもらえました。

見積りさえもらえば第一回目の訪問は合格点でして、あとは家を本当に県民共済住宅でお願いするかを決めることくらいです。

参考記事：展示場に行く前に住宅ローンの事前審査を受けるのが大事。その理由を解説　～注文住宅編～

土地契約無し＝設計担当がつかないから、具体的なことは何もできません

これは民間のハウスメーカーと大きく違うところです。

民間のハウスメーカーは土地無しの状態であっても、（脈があると判断された場合は）積極的に提案や具体的な設計案を出してくれたりします。

※買ってもない候補の土地に役所調査してまでプラン提示をする熱意のある会社さえあります。

県民共済住宅では、土地の契約をしない限りは何も進みません。

ここにある家づくりの具体的な流れは全て土地の契約をしている方への具体的なアクションを示しています。

敷地調査・役所調査・地盤調査・設計プラン提示・・・これらは全て土地の契約をした後に初めて依頼できます。

設計担当と話ができるのも、土地の契約後からなので具体的な家の相談はできません。

県民共済住宅の家づくりに時間がかかるのは、土地契約をしない限り話が進まないことにもあります。

なので土地の選定をできる限り早めに選定しなければ・・・となります。

県民共済住宅の家づくりは最短9～10か月かかります。

土地選びだけで半年かかると、家づくりに1年どころか2年近くかかる人もいるくらいです。

土地選びも良い条件になるほどスピード勝負ですから、早めに事前審査だけは受けておくと良いと思います。

買付証明書（＝購入申込書）が同じタイミングで複数届いて買えないことは、決して珍しい話ではありません。

現金購入≧事前審査OKのお客さん＞＞住宅ローン未通過のお客さん

不動産業界はこういうヒエラルキーとなっております。

事前OKの人は現金購入客にワンチャン勝てるケースもありますが、売り主が引越し予定や相続税等の支払いで現金化を急いでいるケースでは負けやすいです。

住宅ローン未通過の方が他の方に勝つことはありません。

建築確認済証を取得して、やっと請負契約できる

建築確認済証（＝確認済証）とは、新築住宅を建てるにあたって工事前に必ず用意しなければならない書類です。

建築確認申請を行うことで、確認済証を取得できます。

これをゲットすると以下の効力が発生します。

県民共済住宅では建築確認済証をゲットしなければ、請負契約してくれません。

そのため、あなたは家の間取り・配置・外観を確定してからでないと後述のルールとあわせて土地の名義を移すことができません。

土地の引渡しを受けた後にしか、請負契約はしない

これも土地から買って家づくりをする人にとっては絶対に覚えておきたいルールです。

一般的には、土地の売買契約書さえあれば家の請負契約は交わせます。

しかし、県民共済住宅では土地の名義が完全にあなたになっていないと請負契約をしてくれません。

以上の2点ルールによって、以下のような問題が起きます。

結果的に、土地のつなぎ融資が困難となる。

土地の引渡しを受けるには、つなぎ融資を使うことが多いです。

つなぎ融資をしてくれる銀行は融資を実行する前に金消契約（お金を借りる契約のこと）を行います。

この金消契約で”家の請負契約の契約書（原本）”が必要になります。

しかし、いくら請負契約をしたくても県民共済住宅では

「土地の名義があなたになっていませんから、請負契約をすることはできません」

と言われてしまいます。

つまり、ここで書類が揃えられずにローン実行してもらえない＝土地の引渡しができなくなるという大問題が発生します。

金融機関の方へ事情を説明し、譲歩してもらって、つなぎ融資を行ってもらうしかありません。

具体的には、請負契約書の提出の代わりに①建築確認済証の写し②請負契約書の雛形または建築の計画書を提出することで銀行側に土地のつなぎ融資を認めてもらうしかなさそうです。

ここで銀行側と折り合いがつかなければ、土地を取得することができず家づくり失敗です。（土地も解約）

県民共済では建築確認申請を名義変更前にすることは可能です。（つまり売主さんの名義の土地に対して建築確認申請することができる）

対策：県民共済住宅ローンを利用しよう。

県民共済住宅独自のルールが多いため、それを予め把握している提携の金融機関で借りてしまいましょう。

具体的には埼玉りそな・武蔵野銀行・さいしん・三井住友・みずほ・JAバンク・川口信金・飯能信金・ろうきん（中央労金）・青木信金ですね。

県民共済住宅では①契約時に20％②上棟時に35％③完成引渡し時に残額の45％と3度に分けて支払う必要があります。

これも自分で借りようと思うつなぎ融資の融資ルールに当てはまるか確認しておきましょう。

これと同じように支払いが出来なければ、自己資金で支払うことになります。自己資金も無ければ、大変マズイことになります。

それでも違うところで借りるというなら、止めはしませんが苦労するかもしれません。

例えば、ローン担当者のいないネット系銀行でやるとなると、つなぎ融資難易度はMAXとなります。（完全に自己責任です）

県民共済は土地無しの人にはシステム上厳しい面あり

これは上記の県民共済ルールから導き出される結論です。

土地ありの人は融資面の苦労をすることはない

お客さんは土地を所有している前提で県民共済の契約システムが作られているのではないか？と思うような点があります。

これも土地ありの人なら何も問題がありません。じっくりと家づくりに集中することができるでしょう。

土地なし・土地からスタートの人がすべきこと

土地探しからはじめる方で県民共済で新築する場合は、不動産会社にも「県民で家を建てるので県民の提携ローンを使います。」と絶対伝えておいた方が良いです。

県民共済の提携ローンの最大メリットは金利の安さや費用の安さではありません。

何よりも県民共済住宅ルールに対応して融資を確実にしてもらえる点にあります。

県民共済住宅ルールを知らないと、土地の引渡しを受けられないリスク、つなぎ融資で資金ショートするリスクがあり得ます。（これが一番怖い）

提携ローン先に相談をすれば、上述の問題点でつまづくリスクに対応できます。

ポイントは、土地を契約する前の早い段階で提携ローン先に「県民共済で家を建てる」と銀行に伝えて相談することです。

これで上記のつまづきやすい点をクリアできるはずです。

間取りを早めに決めるには？

県民共済で最も時間がかかるのは間取り等の設計打合せ。

土地探しから注文住宅をする人は、つなぎ融資の高金利を気にしながら家づくりを進めていくことになります。

超人気を誇る県民共済住宅は、設計担当がいつも忙しすぎるという定評があります。

特に土日休みが基本の方はアポを取るのも大変で、設計打合せだけで下手すると3か月以上かかります。

県民共済が言うには平均で3回ほど事前の打合せすることになりますので、フツーの人で2ヶ月程度でしょう。

何社かから間取り提案を受けていると方向性が決まってくるため、県民共済に限らず家を建てると決める前に住宅展示場等で気になるハウスメーカーや工務店には複数行っておくと絶対にその経験は役立ちます。

一括資料請求ではなく、直接ハウスメーカーや展示場に足を運ぶことが経験値になる早道です。

外構工事の費用は県民共済住宅の請負契約上の金額に含まれない

県民共済住宅では、外構工事については請負契約書上の金額に含まれません。

なぜかというと、県民共済では外構工事は他の提携している外構業者を紹介するだけだからなんです。

ハウスメーカーだからできること

これは大手ハウスメーカー等とかなり違う点です。

大手ハウスメーカーは外構工事の費用も反映したものを請負契約書に載せてくれます。

家を建てる＝ハウスメーカー、外構する会社＝ハウスメーカーだからです。

例えば3,000万円で請負契約書を交わしたとしますね。

請負契約書を結んだ時点では外構工事の費用なんて、実際は予想だけでやっています。

後から打合せをしていくにつれて、家の費用が2,500万円で外構500万円だった予定が、家2,700万円で外構300万円に内訳が変わるなんて良くある話です。

つまり、借りる総額費用さえ合っていれば中身の内訳がある程度変わっても問題はないんです。

これって結構ありがたいことなんです、注文住宅ではいきなり断熱性能を高めたくて高性能な窓サッシのオプションをつけたくなるとか良くあるでしょうから。

例えば外構工事を削ってその分、床暖房をつけることも可能でしょう。

県民共済だと出来ないこと

住宅ローン利用者の場合、県民共済ではこれは不可能となります。

家を建てる＝県民共済住宅、外構業者＝別の会社のためです。

外構工事費用を削って、家のオプションに充てるなどの柔軟な対応はできません。

別の会社ですから、そんなことはできません。

銀行によっては住宅ローン融資の対象と見てもらえない可能性もある

これはすなわち、現金で用意するしかない

ということです。

外構費用も借りたいのなら、自分で外構工事業者を選定して、見積もりをとって、つなぎ融資の金消契約（お金を借りる契約）の前に請負契約書を交わさなければなりません。

請負契約書があれば、住宅ローンの一貫として融資をしてくれる銀行はあります。

例えば、フラット35は借りることができますよ。（大体どこの銀行でもフラット35は取扱いをしています）

県民共済の紹介する外構工事業者は忙しいことが多い

県民共済の協力会社を紹介してくれますが、2020年現在、手いっぱいのため家の完成引渡し時期から1～2か月とか相当の日数を待たないと外構工事が入れない可能性があります。

県民共済からしても、外構業者はスケジュールが遅延する可能性の高いため、自分で外構屋さんを見つけても良いからねと言うスタンスのようです。

そもそも、県民共済住宅自体がむちゃくちゃ忙しい状況ですからね。

私の父に聞いた感じ、10年以上前からずっと変わらず忙しいようです。

外構工事が遅れてしまえば、家の引渡し時に玄関アプローチや車庫の土間コンクリートは無いまま住み始めることになります。

なので早めにネット等で調べたりして外構業者を見つけ、外構工事の見積もりをとって早め早めに動いていきましょう。

外周ブロックについても県民共済の請負契約書の費用には含まれない

これも要注意です。

外周ブロック＝家の敷地周りのブロック。更地条件での土地引渡しの場合、無いと即隣地クレームが入る原因になります。（土が流出するため）

一般的には基礎工事前の造成工事にて、外周ブロックを手配することが多いのです。

県民共済ではこちらも自分で手配をしなければなりません。（紹介もしてもらえるが、多忙により希望スケジュールに間に合わない可能性がある）

手配するには造成業者か外構業者を自分で探して決めて、すぐにでも外周ブロックを積んでもらうようにしなければなりません。

外構業者と請負契約書を交わさないと、外構費用を住宅ローンで借りられない

外構費用は手持ち資金で支払いOKという方は良いのですが、200万前後はかかるであろう費用を支払うのは大変です。

しかし借りるのであれば請負契約書を結ばないとダメです。

さらに期限は一般的に土地のつなぎ融資の実行前に銀行へ外構の請負契約書を提出する必要があります。

という事情もありますので、お早めに外構屋さん決めは意識しましょう。

県民共済の火災保険を安易に選ばない

私が考える保険というのは、”できる限り人生が詰んでしまう状況を減らすために加入するもの”です。

その点において、県民共済の火災保険では地震で家が全損したときのリスク対応に不安が残ります。

地震等

●地震等による加入住宅の半壊・半焼以上の損害に

ご加入額の5％の範囲内で最高300万円まで

●ご加入額が100万円以上の加入住宅が地震等により一部破損（20万円を超える損害）となった場合は、

一律5万円

●地震等による加入住宅の被災を直接の原因として、ご加入者またはそのご家族が事故の日からその日を含めて180日以内に死亡・重度障害になられたとき

1人100万円（合計500万円まで）

出典：埼玉県民共済　新型火災共済

民間の損害保険会社も検討すべき理由は地震保険にあり

例えば、加入額の5％では全損時に一般的な地震保険が50％を保障するのに対して10倍も差があります。

これでは、万一が起きてしまったときには再起することができないほどのダメージを受けてしまいます。

ここが、埼玉県民共済の火災保険の気になる点です。

地鎮祭は手配してくれない

だから自分で手配しないといけません。

参考リンク：埼玉県神社庁　埼玉県の神社

上記リンクでは具体的に神社の場所と連絡先が明記されていて便利だ。

新居となる家の近くにある地域を守っている神社にお願いするのも良いだろうし、地域の有力神社や初詣でお世話になっている神社をご存知だろうからそこに依頼するのも良いと思います。

私が仕事でお願いしていたのは、県内出張が可能な神主さんのいる神社であったが、基本的にはやはり地域をお守りする神社の方をオススメしたい。

日本には八百万の神々がおられて、地域には地域の産土神（うぶなすがみ）がおられるからだ。

費用は？

最も簡素なもので5～6万円程度から出来ます。色々とお供え物やら祭壇を設置となるとより高額になります。

目に見えざるものの力はあります。（多分）

そういう力を信じる人、私のようにそういったものを感じて信じるようになった人もやっておいた方がいいでしょう。

参考記事：家と風水には関係がある？幽霊は存在する？不動産屋さんが実体験を語る。

まとめ

今回は”県民共済住宅で家を建てるときの注意3点”というテーマで解説しました。

県民共済は私が不動産業界に入った2013年頃、埼玉県の注文住宅の受注棟数ランキングでダントツのナンバー１でした。まさしく王者。

株式会社住宅産業研究助にて発行しているランキングでしたが、ぶっちぎりだったのを覚えています。

今も王者のままかは不明ですが（恐らく変わらず1位かと思われます）、その圧倒的コストパフォーマンスは圧巻です。

注文住宅の家づくりの流れとお金・費用を解説した下記の記事も是非。

参考記事：土地探しから家を建てる流れ！お金・費用は？貯金０円でいける？

埼玉県久喜市の不動産屋さん　スマイルホームが不動産・住宅ローン・その他色々の質問・相談に答えます！

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家づくりを考えたら、最優先で行いたいのが資金計画と住宅ローン事前審査

参考記事：事前審査で早めに住宅ローンを通すべき3つの理由を解説　～新築一戸建て・中古物件編～

注文住宅を建てる人は、まず展示場に行くかネットで情報を集めて一括資料請求サイトで資料請求をすることが多いのではないでしょうか？

それも良いのですが、まず家づくりをするには資金計画を立てて、自分で35年間の住宅ローンを確実に支払っていくための予算を決めねばなりません。

資金計画とは自分の収入、毎月貯金に回せる金額、将来かかる家の維持費、避けられない将来の出費（教育資金と老後資金）を明確にしていくことです。

資金計画がしっかり出来ていると、住宅ローンを借り過ぎて将来困る要素が激減しますので、やる価値はあります。

逆にこれが出来ないと、自分の支払い能力を超えた豪華な家を建てすぎて、年金生活者になる65歳以降も住宅ローンを抱えたり、老後資金のないまま老年期に突入する可能性が高まります。

参考記事：家探し前に10分で出来る資金計画。ぴったりな毎月の支払い額とは？わかりやすく解説。

無理のない住宅ローン返済計画を立てたら、事前審査を受けよう

無事に資金計画の見通しが立てられたら、初めて事前審査を受けます。

資金計画が出来たら、「支払いは毎月10万円まで、借入総額は4,000万円までが限度」等、はっきりした数字が見えてきます。

ここでポイントなのが、その限度額いっぱいか200～300万円多めに借入金額を希望して事前審査を受けることです。

わざわざなぜそうするかというと、特に注文住宅では建設費・諸費用が想像以上に高額になって予算オーバーを起こし、事前審査を再度受けることになるパターンが多いからです。

住宅ローンは借入希望額を超えた場合、”再審査”扱いとなりローンの出し直しとなります。

そうなると4,000万円で通っていても、4,200万円で通るとは限らないわけです。

面倒くさいですね。

ちなみに逆は全く問題なく、希望借入額を減らすのは住宅ローン契約前であれば大丈夫です。

だから多めに希望額を出してもデメリットはないわけです。

（※返済比率がギリギリで、住宅ローン審査に不安要素がある人は別です。細かい話は下記の記事にて解説しています。）

参考記事：住宅ローンを借りる前に、返済比率（＝返済負担率）と審査金利を知っておくべき理由を解説。

事前審査に無事受かったら、晴れてハウスメーカー・工務店巡りをスタートするのがオススメルートとなります。

もうおおよその予算が決まっているのですから、建築可能なハウスメーカーや工務店も絞られますし効率良く相談ができることでしょう。

これが逆で、まず展示場周りをしてから資金計画を立てたらどうだったでしょうか？

ハウスメーカーの営業マンは営業成績のため、「出来るだけ高額の建物契約を結びたい」立場にいるのですから、適切な資金計画を立てるという意味では相談するのは危険です。

基本的にどんなお客さん相手でも「家を建てるのは全く問題ありません」「お客さんくらいの年収なら皆さんこのくらいの予算にしてますよ」と言った感じにバイアスがかかったまま話が進んでしまいます。

となると、絶対的な予算は自分で決めるのが最も良いということになります。

住宅ローンは人生最大の買い物です。しかも支払っていくのは自分。

営業マンは売ったあとは住宅ローン支払いという点では一切関わりもありません。

利息や保証料も100万円単位でかかるわけですから、真反対の立場にいる営業マンの言いなりにはならないようにしたいところ。

でも、相談相手として頼りになるところもあるし・・・と。

そんな感じで多くのお客さんは身の丈を超えた住宅ローン借入額を「大丈夫。これくらいなら払える。」と錯覚していきます。

確かに今は払えるでしょうが、70歳過ぎの完済プランでは60歳以降の年収激減期をどうするの？退職金一括返済？など疑問が残ります。

退職金は老後資金に充てるのが本来の使い方ですので、やはりお金のプロに相談しておけばよかった・・・と後悔しないようにしたいですね。

土地を持っていない人は、ハウスメーカーより先に不動産会社に行きましょう。

これにはいくつか理由があります。

ハウスメーカーは宅建業者ではないことが多く土地情報に関しては不動産会社に劣る。

宅建業者になると、レインズと呼ばれる不動産会社だけが利用できる不動産情報総合サイトを利用できます。

皆さんが良く見るスーモ・ホームズ・アットホームにのっている物件の大半はレインズの情報を元にした広告なんですね。

ハウスメーカーで土地探しを依頼する＝土地だけ買わせてもらうことは無理。

ハウスメーカーの営業マンは「自社で建ててもらう」ことを大前提に土地情報を提供しています。（当然ですよね？）

良い土地であっても、そこのハウスメーカーを気に入るか、予算に合った建物ができるかは別問題。

ややこしい話になるだけなので、土地から探す方は不動産会社にまず相談しましょう。

土地が無いと相手にされないという事実。

ハウスメーカーの営業マンは常に契約件数を上げることに追われています。

数字を上げなければ、会社にいることは難しくなるからです。

だから、効率良く数字を上げられるお客さんに力を注ぎます。

それは「既に土地を持っているお客さん」のことです。

そうなると、土地が無いお客さんは二の次になる可能性が高いのは分かりますでしょうか？

これは事実であり、仕方のないことなんです。

土地をこれから探していく人は、土地を買えなければ一生家を建ててくれないわけですから・・・

もちろん、どこの会社も表向きの対応は素晴らしいことが多いですよ。

しかし営業活動の裏で、こういった現実からランク付けがされるということです。

土地を持っている人には熱意を持って臨み、土地を持ってない人には熱意が半減する可能性が高いのはご理解頂けましたでしょうか？

ちなみに資金計画については、正直言って大きく各社で対応が異なります。

一般的に言うと、「住宅ローンが通れば十分」「楽に手続きできる提携ローンにしてもらいたい」と考えている営業マンが多く、「ちゃんと完済できるのか」という視点まで含めて親身にアドバイスをしてくれる人は稀でしょう。

不動産の専門家ではあっても、お金の専門家ではないので仕方ない部分もあります。

これは、ハウスメーカーの営業マンでも同じです。

住宅展示場でちゃんとした対応を受けられる

上記プロの視点でも解説したことに繋がりますが、営業マンは買えないお客さんには興味がありません。

つまり住宅ローンを組めないお客さんはお客さんじゃないってことです。（キビシー）

実際の私の体験談として、「住宅ローンの事前審査、実はもう5,000万円で通ってます」と伝えた瞬間に、営業マンの態度が変わって色々と熱心に説明をしてくれたり、帰る間際にも高級そうなカタログを何冊も持たせてくれた・・・という話があります。

そしてこれは厳然たる事実です。

カタログさえ、貰えないかも

事実、カタログは事前審査も通っていない人には無条件に配ることはありません。

なぜならカタログは一般的な中堅・大手以上のハウスメーカーでは1冊1000円～3000円くらいする代物であり、お客さんでない人には軽々と渡さないようにしているからです。

だから事前審査に通っていないだけでハウスメーカーで不幸な扱いを受けるよりも、先に事前ローンを通す方がよっぽど賢いわけです。

そうすることで、無料配布中のアンパンマングッズを子どものために貰うためだけに来た冷やかしファミリーよりも、沢山家づくりについてのアドバイスを教えて貰えるようになりますからお得なんです。

土地探しでもローン未通過はデメリットがある

良い土地はすぐに市場から無くなります。

あなたが良いと思った土地は他の人も良いと思います。

ローン無しの人が「買います」と購入申込書を売主へ送りました。

同時にローン通過済みの人が「買います」と言って購入申込書を売主へ送ります。

この場合、先着順で判断されるとは限りません。

現金化を早めに行いたい売主は「契約日を先に設定できる方に売ります」と言う条件を出すことはよくあります。

当然、住宅ローンが通っていないと「ごめんなさい、ローン落ちました」ということがあり得ますのでローンが通っているのが前提となります。

結果的に、住宅ローンの承認を受けていないお客さんは不利になる→買えないということになります。

よくある質問

よくある質問１

住宅展示場の営業マンに住宅ローンはうちの提携ローンが素晴らしいからそれを申し込みすればオールOKですよ、みたいなこと言われました。

提携ローンによって何が普通の住宅ローン商品よりも優遇されているか具体的に質問してください。答えられなかったらダウトです。

”金利が0.1％特別優遇される”とか、”保証料が5万円安くなる”などちゃんとメリットがあるのであれば、初めて検討の土台に乗ります。

そうであっても、他の”フツーの金融機関のローン”の方が優れていることも多いですから慎重に検討ください。みんな”提携”って言葉に期待しすぎなんですよ。

よくある質問２

注文住宅のお客さんが失敗しがちなポイントを教えてください。

土地と建物の配分。

総額4000万円の予算で、土地1割、建物9割ってパターンは極端すぎて好ましくないです。

こういうお客さんは例外なく資金計画無しで展示場にまず行って夢を見せられてしまって建物予算を目一杯とらされています。

だから土地に割くお金が無くなって、とにかく安い土地を探してますって不動産屋に後から来ます。

木造の家は銀行では22年で価値が0円と見ることもあるため、そんなにバランスの悪い予算比率ですと築年数を経て手放す時は無価値に近くなることも覚悟すべきです。

土地の価値は建物に比べて値下がりしても緩やかだから、よーくそのバランスを考えた方が幸せになれるかもしれません。

まとめ

今回は”展示場に行く前に住宅ローンの事前審査を受けるのが大事。その理由を解説　～注文住宅編～”というテーマで解説しました。

コツは、家を先に見始めてしまうと「マイホームという夢におぼれてしまう」ので、真っ先に資金計画を立てて事前審査を受けて、無理のない予算をほぼ決めてしまうことです。

しかも審査に承認をもらっていれば、基本的にどこの会社にいっても真剣に対応してくれるはず。

住宅ローンの事前審査は「検討している土地の販売図面＋ハウスメーカーの建物見積り」があれば基本的に銀行は審査してくれます。

割とカンタンですよね？

他の土地を買うことになっても、承認が出た予算内であれば基本的に問題はありません。

将来ちょっと高めの理想の土地が出てきた時に備えて、ちょっと多めの借入金額でローン審査をしておくのがコツです。

資金計画相談→無理のない返済額決定→住宅ローン審査→家探し→契約。この順番を忘れずに～！

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