だれでも不動産 
〇市街化調整区域のエリアでは、自己用住宅（マイホーム）を建てることが出来ますが、”市街化調整区域に20年以上住んでいる親族がいる”などの条件をクリアする必要があります。
〇1968年以前から親族が土地を所有している場合、自己用住宅を建てることができる可能性があります。
※上記2つのアプローチで開発許可を取った住宅は、俗に分家住宅と呼ばれています。
〇分家住宅では売却して引っ越すということさえ、簡単にはできないというデメリットがあることにも要注意です。
〇埼玉県では、令和3年10月から宮代町をはじめとして分家住宅の建築条件が厳しくなります。
〇他の市町村でも同様の措置を取る可能性が十分に考えられるため、こういった部分でも注意が必要です。
すばる
こんな方にオススメの記事です。
分家住宅に関わるのは都市計画法34条12号
こちらが、分家住宅を建築するための根拠となっている法律です。
十二 開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、政令で定める基準に従い、都道府県の条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められたもの
はい、一体何の事だか全くわかりませんよね。なんだか抽象的すぎます。
なので実際にこの12号の法律に基づいて、どんな条件で家が建つのかをより具体的に解説したいと思います。
小森谷
これから埼玉県の条例をからめて具体的に見ていきますが、他の都道府県でも同様に12号区域の指定はあるので地域差はあれど、大枠を理解するのには役立つはずです。
同じ県内でも埼玉県が管轄する地域である宮代町・吉身町・川島町・滑川町等と独自の基準を持っている市町村（久喜市もそう）では微妙に見解が異なることがありますので、詳しくはお問い合わせください。
分家住宅のポイント解説
1.市街化調整区域に20年以上住む親族がいる人が建てる自己用住宅
ロ 当該開発行為に係る土地の存する市町村又は当該市町村に隣接する市町村の市街化調整区域に２０年以上居住する親族を有する者が、既存の集落に自己又は自己の親族が所有する土地において行うもの
出典：埼玉県都市計画法に基づく開発許可等の基準に関する条例 第6条第1項第2号ロ
建築できるもの：自己用住宅
一番有名なやつです。
小森谷
ポイントとしては、あらかじめ自治体が「ここの市街化調整区域エリア内を12号区域と呼んで、分家住宅を許可します」と決めています。
家を建てようとしている土地が、12号区域に該当するかどうかが重要なんですね。
”12号区域の土地”とか、”都市計画法34条12号に該当”などと広告されている場合、ほとんどがこの土地であることを意味しています。
実際にこれで家を建てた人も非常に多いでしょう。
地主さんにとっては、これを根拠に土地を売却することが出来たケースは多いのではないでしょうか。
ずっと市街化調整区域に住んでいる両親がいて、そこの近くに帰郷する形で家を建てることも出来ます。
親元で暮らす、実家に帰るイメージがこれ。
ポイントとしては、結婚したばかりの奥様の親族が20年以上市街化調整区域に住んでいてもOKだという事。
土地が無い人は、12号区域の土地を新たに買って家を建てることも可能です。
ここで言う親族は民法第725条と同じなので6親等以内の親族または結婚相手の3親等以内の親族が該当します。
参考リンク：民法第725条 WIKIBOOKS
注意点：許可の審査基準に、「家を建てる人に持ち家がないこと」等が通常あります。市町村によって賃貸契約書を提出して持ち家がないことをチェックしたり、様々ですが家を持っていない人だけが建てられます。
後述しますが、埼玉県が審査基準を厳格化する決定をしたため、今後埼玉県内の市町村でこの根拠を用いて12号区域に家を建てることが出来なくなる可能性が出てきました。
都市計画法第34条12号が根拠となっているから、12号区域と呼ばれる
「家を建てることが制限されている市街化調整区域だけど、一定の条件付きで家等を建ててもOKとするエリアがある」
これを俗に”12号区域”と言います。
12号区域の土地で家を建てれば、その家は分家住宅に分類されます。
みみ
12号区域を決めるのは都道府県や市町村です。
12号区域を廃止するのも都道府県や市町村です。
11号区域と似ていますが、「建てられる人」も限定されている点で大きく異なるのがポイントです。
そのため、安くて広い市街化調整区域の土地の相場は11号区域＞＞12号区域という図式が成り立ちます。
具体的にはその土地と同じ市町村または隣接する市町村の”市街化調整区域”に20年以上居住する親族がいれば「建てられる人」として認められることが「多い」です。
みみ
出典：日本法での親族親等図 著作権者：Michey.M氏、ライセンス：cc-by-2.5
こちらの図で言う、6親等以内の血族か3親等以内の姻族が同市町村内または隣接市町村の市街化調整区域に20年以上居住していればOKです。
※市町村によっては、同市内の人物のみに限定されたりと更に制限がある場合もあります。
2.都市計画法ができる線引き前（＝1968年以前）から所有していた土地を使って建てる自己用住宅
二 自己の居住の用に供する建築物を建築する目的で行う開発行為で次のいずれかに該当するもの
イ おおむね５０以上の建築物（市街化区域に存するものを含む。）が連たんしている地域のうち、知事が指定した土地の区域（以下「既存の集落」という。）に、区域区分に関する都市計画が決定され、又は当該都市計画を変更して市街化調整区域が拡張された日（以下「区域区分日」という。）前から自己又はその親族が所有する土地において行うもの出典：埼玉県都市計画法に基づく開発許可等の基準に関する条例 第6条第1項第2号イ
建築できるもの：自己用住宅
わかりやすく解説しますと
「市街化調整区域という概念が出来る前（1970年以前）から市街化調整区域の土地を持っている人は、例外として自分の家を建てることを許可しますよ。でも既存の集落として認められる立地にある土地でないとダメです。」
ということを言っています。
具体的には都市計画法が1968年に出来て、市街化調整区域というエリアが埼玉県で決定されたのはそれから2年後の1970年です。
つまり1970年以前から土地を代々所有している必要があります。（埼玉県の場合）
※1968年と書いているのは、これ以前から土地を持っていれば埼玉県外の人でも間違いないためです。
小森谷
文中の”区域区分”とは、市街化調整区域と市街化区域のエリアに分けられたことを言います。区域区分は”線引き”とも呼ばれます。意味は同じです。
さらに条件として、家を建てようとしている土地の付近に、50メートル以内のスパンで50以上の建物があるような地域でないといけません。
なので、少なくとも埼玉県で1970年以前から同じ親族で上記にあてはまる土地を持っている人はこのルールを使って家を建てることが可能です。
では、既存の集落に立地していない人は家を建てられないのでしょうか？それに対応するのが以下の3です。
参考リンク：埼玉県ホームページ 市街化区域・市街化調整区域
3.市街化調整区域に線引き日前（＝1968年以前）から居住する者の親族のための自己用住宅
ハ 当該開発行為に係る土地の存する市町村又は当該市町村に隣接する市町村の市街化調整区域に区域区分日前から居住する親族を有する者が、区域区分日前から自己又は自己の親族が所有する土地において行うもの
出典：埼玉県都市計画法に基づく開発許可等の基準に関する条例 第6条第1項第2号ハ
建築できるもの：自己用住宅
前述3の基準に似ていますが、人が昔から住んでいる既存の集落限定になっていないのがポイントです。
市街化調整区域に住む両親等が1968～1970年以前頃から土地をずっと持っていれば、この条例を理由に家を建てることができます。
しかも、立地において既存の集落である必要もないですから、基準は緩いと言えるでしょう。
すばる
分家住宅で許可される土地の面積
家を建てようとする市街化調整区域の土地が”農地”の場合、農地転用の申請が必要です。
その際、建築する土地の大きさは500㎡未満でなければ許可が出ません。
土地が大きすぎる場合は、許可をもらうために土地家屋調査士に依頼して分筆するなどして調整します。
もし農地転用や500㎡未満のルールを無視したらどうなるの？
これらのルールを無視すると、銀行から住宅ローンを借りることも不可能となります。
また、将来再建築をするときにも大きな不安要素を残すことになります。
分家住宅で求められる必要書類
上記に当てはまっている方全員が建築の許可されるわけではありません。
建築する理由書を求められるのが一般的です。
これは家を建てるための土地が農地であった場合、より重要性を増します。
小森谷
他にも下記のような書類が求められます。詳しくは自治体の窓口に行って事前相談するのが確実です。
土地登記事項証明書：1968～1970年以前から親族または本人が土地を所有していたことを証明するために必要です。
戸籍謄本：親族と家を建てる人の関係性を証明するために必要です。
借家契約書：マイホームを既に持っている人は許可が出ません。賃貸アパート等に現在住んでいることをこれで証明するために必要です。
分家住宅を建てる場合のデメリット・注意点
住宅ローン・融資が出にくい
まず、都市銀行やネット系銀行ではお金を借りられません。
多くの場合、地域の実情に理解のある信用金庫・地方銀行・JAバンク等に相談することになります。
市街化区域と比較して、緑が豊かで広くて安い土地というメリットがあるのに、なぜでしょうか？
それは今まで見てきたように全ての事例で自治体からの開発”許可”が必要であるためです。
また、その許可自体も限定されたケースであるため、市街化区域の土地のように安定したものではない側面があります。
みみ
不動産としての価値、担保としての価値が低く評価されるため、市街化区域の土地を買うよりも審査は厳しくなります。
生活インフラである都市ガス・本下水などの整備がなかったり、側溝が整備されていないなどの違いも大きいです。
”属人性”によって、簡単に売却や建て替えはできません。
今回見てきた12号区域、都市計画法34条12号に関する許可によって建てられた家の多くは属人性によって許可されたものになります。
属人性とは、通常だと許可されないが例外的にAさんなら家を建ててOKですというイメージです。
このとき、Aさんが建てた家は”Aさん専用の家”として許可され、自治体にその記録はずっと残ります。
建築台帳記載事項証明書・開発登録簿に、その記録は残されます。
市街化調整区域に20年以上住む親族がいる人が建てる自己用住宅での許可は、属人性の最たるものですね。
すばる
市街化調整区域という厳しく建築制限のかかったエリアでも、Aさんだから建てられた家でして、Aさんが引越しをしてBさんに家を売る時等に大きく問題となります。
結論から言うと、Aさん専用の家を買ったBさんは、都市計画法42条に違反することとなるため許可を取らなければ合法的に住めません。
家の売買自体は制限されていないため、何も問題はないのですが、この許可を取らなければBさんはこの家の再建築（＝建て替え）が今後出来なくなります。
みみ
これって大きな問題ですよね・・・当然、その事実をBさんが知ればトラブルになるでしょう。
では、どうすればBさんはAさん専用の家として許可された家に住むことができるのか？
これについては自治体の許可を取ることで可能となります。
分家住宅の用途変更
自治体の許可を取ることを、用途変更の許可と言います。
この時、用途変更には下記2点のアプローチがあります。
①分家住宅を「Aさんの家」から「Bさんの家」という風に書き換える許可をもらう。
効果：これで晴れてBさんは住むことも再建築することも可能となります。しかし、Bさん以外の人は出来なくなります。
あくまでもBさんの家であって、Bさん以外の人は住めません。この事実は開発登録簿という自治体データに記載され、ずっと残ります。
②分家住宅を「Aさんの家」から「誰でも住んで良い家」として許可をもらう。
効果：Bさんはもちろん、Bさんから家を買ったCさんも家に住むことが出来る。
上記2点のアプローチを考えると当然のことながら、②のパターンの方が断然に良いということになります。
埼玉県の場合ですと審査基準として、②の許可を得るには「Aさんが建築許可を得て家を建ててから10～20年間の長い間、法を破ることなく生活していたか」がポイントになります。
他にも自治体によって色々な基準があり、農家住宅のところで詳しく解説していますので、ご参照ください。
農家住宅とは。知らなかったでは痛すぎる売買の注意点、用途変更まで分かりやすく解説します。
土地を売るには
そもそも12号区域に指定されているかを確認する
今回のお話で特に売却が可能そうな土地は、こちらのパターンですね。
確実ではありませんが、ネットで調べることも可能です。
”市町村名 + 都市計画法第34条第12号” ”市町村名 ＋ 12号区域”等のキーワードで調べてみましょう。
上記は久喜市の12号区域指定図ですが、茶色っぽいところが12号区域となるエリアです。
とても広いですよね。
ネット公開されていない市町村等もありますし、確実に調査するには市役所・県庁等に行く事です。
窓口の名前は”都市計画課”や”まちづくり課”の担当となっています。
土地の謄本・地図等をプリントして持参するとスムーズにいきやすいですよ。
売却を制限する要素があるかをチェックする
12号区域の土地の多くは農地です。
農地であるということは、農地法によって売買の制限を受けます。
また、農振法という法律で定められた”エリート農地”（俗に青地ともいう）の指定も受けていると、売却ができないことも多々あります。
前面道路に側溝がなければ、浄化槽の水を排水することができないため実質的に家を建てることが困難であるなども考えなければなりません。
小森谷
参考リンク：市街化調整区域で売りに出ている土地が最低300㎡以上なのはどうしてか
これらは別記事にて解説しますが、市街化調整区域の取引に慣れている不動産会社を頼るのが無難です。
埼玉県内では今後、12号区域で家を建てることが困難となる＝売ることができなくなる
これはなぜかと言うと、埼玉県庁にて前述した”1.市街化調整区域に20年以上住む親族がいる人が建てる自己用住宅”の要件を見直しするからです。
⑩（審査基準）開発区域の土地（農地）について、所有権移転仮登記を認めない
令和3年10月から上記の1文が加わるのですが、これだけで地目や現況が”農地”の土地については、現在行われているような売買は不可能となります。
不動産会社が広告している12号区域の土地を買っても許可が出ないため家を建てることはできなくなることを意味します。
前述のとおり、12号区域の土地は大半が農地と言っても過言ではないため、事実上売買が困難となります。
建てることが出来る人は、土地を既に親が持っている人などに限定されることになります。本当の意味で分家住宅というのはこういうものですから、本来の意味に戻るのかもしれませんね。
小森谷
これらのエリアで12号区域の土地を買って家を建てたり、売却したいと考えている人は時間がありませんので、早めに対応してください。
上記によって影響をまず受けるエリアは埼玉県が開発許可権者となっているエリア：宮代町・越生町・鳩山町・ときがわ町・横瀬町・皆野町・長瀞町・小鹿野町・東秩父村・美里町・神川町・上里町・寄居町です。
埼玉県庁のこの決定が、開発許可の権限を持ってる各自治体も追随することとなれば、久喜市等の自治体でも新築が許可されなくなり、結果的に買い手が消滅して売ることも出来なくなることも考えられます。
このように、市街化調整区域は自治体がルール作りをし、ルール変更するパワーを持っているので注意が必要です。
まとめ
今回は”市街化調整区域の分家住宅とは？デメリットも含めて解説します。土地を売りたい人も必見！
”というテーマで解説しました。
ここまで色々と見てきましたが、市街化調整区域である12号区域の土地には
・最低でも60～90坪以上の大きな土地
・坪単価で見ても総額で見ても手ごろな価格
・のどかな自然環境
等が備わっており、人気が出るのも不思議ではありません。
しかし、今回見てきたように建築できる人が限定されており、他にも注意を要する部分もあります。
すばる
みみ
今後も市街化調整区域をテーマに深掘りしていきますので、よろしくお願いいたします。
ご不明な点は、下記よりLINEでお問い合わせください。
