今月は「例年より暇かな～？」と思ってのんびり思っていたら、いきなり色々とお話がまとまり出しました。

私の担当となるお客様のみで契約4本、物件お預かりが3本とバタバタしております。

基本的に、大手建売分譲会社（飯田グループホールディングス、ケイアイスター不動産等）は3月末が決算期となっています。

いずれも上場企業であり、毎年この時期は去年度の売上高を超えるという上場企業の宿命で、大きな不動産価格の値引きが行われます。

例年より繫忙期が遅れてきた要因を分析する

一番に考えられるのが、「コロナ禍の住宅需要増加というボーナスタイム」が終了したということです。

①コロナ禍で家にいる時間が増える⇒②どうせ長く家に居るのなら、『広くて快適な家』に住みたいという人が増える⇒③建売住宅・土地（＝注文住宅用地）が沢山売れるという、強い流れがここ２～３年ありました。

これが

・コロナ禍の落ち着き⇒家よりもレジャー等に目が行く結果を招く

・家が欲しいと思った人の多くが既に家を買ったという事実

・物価上昇という購入マインドの低下

などの影響もあり、今年は例年よりも間違いなく建売住宅をはじめとした不動産の動きが悪くなっています。

とは言え、大手建売住宅会社さんの決算時期は毎年3月ですから『相場よりも安い物件』というのが出てきます。

例年では１～2月にはそういった目立つ物件はどんどん契約済みとなって市場から消えていきますが、今年は3月になってそのような動きが出ています。

流石に良い物件というのは放置されません。

それを検討中の方が見て、「お、こんな手ごろな価格で買えるんだ！？」という感じで、にわかに成約が増えているのではないかと思います。

この流れは『相場よりも安くてお得な物件』が全て完売されるまで続くと思います。

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沢山ある不動産会社さんの中から、当店のGoogle口コミを見てご来店頂きました。

久喜市でお探しの方なのですがご主人様は土地勘がなく、逆に奥様はご実家が久喜市なので『あ、ここの近くに鳥居があるはず』など、そんなところまで！？熟知されていたりと大変詳しかったです。

当店では事前にご予約頂けたので準備する時間があり、３０物件ほどを地図と一緒にご用意しました。

資料として地図があると、土地勘がなくても内見した新築の位置関係や駅との距離が分かって頂けて便利なんです。

ご夫婦で大事にされている1番のポイントは日当たりでしょうか、後は立地と総合的な判断が出来るご夫婦で私は補足することがあればお伝えするスタンスで十分と感じました。

私よりもだいぶ若いお客様なのですが、最近の若い方は判断力と行動力に富んでいる方が多く日本も捨てたもんじゃないなと感じます。

って私もそこまでおじいちゃんな年齢でも無いですが(^^;)

親御様もお越しになっていたのですが、どちらの親御様も息子夫婦さんを大人として見られているのが感じられて「自分で決めて良いんだよ」というスタンスがとても素敵でした。見習いたい。

購入物件が決まった場合は現地聞き込みがものを言う

色々議論の末、候補物件が無事に決まりました。

このときにまず行うのが、現地聞き込みです。

そこには市役所では調査できない、『生の情報』があります。

私は今日、千葉県の土地オーナー様の代理人として確定測量の立会いという仕事があったため妻（パートで働いています。まさに家族経営）に現地聞き込みに行ってきてもらいました。

特に要注意なのが『道路冠水』です。

道路冠水が凄くて出勤できないとか、車を避難させなきゃ・・・みたいな物件ですとマズイですからね。

もう60年くらいお住まいのご近所の方に色々教えて頂き「大昔は冠水したが、最近は冠水も無いよ」とお聞き出来て一安心。

ちなみに冠水情報をお聞きする際には、令和元年の台風19号で冠水したか否かが1つの判断ポイントとなります。

それほど大きな台風でしたからね。

それと久喜市の地域特有の話なのか分かりませんが、自治会の入会金が3～5万円する地域も結構あり「これじゃよっぽどお金に余裕のある人じゃないと、入りたくても入れないですよね」とお客様と笑い話になることもあります。（もう少し安くしてください）

ご新居の契約が無事に済みますように。

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不動産のライフライン情報に、”浄化槽”という文字を見たことはありませんか。浄化槽は、公共下水道が通っていない地域において広く使われている排水設備です。

浄化槽は小型のタンクで、汚水や雑排水をキレイにしてから近くの側溝に流してくれる大事な役割をしてくれます。

外観はこんな感じで、駐車場となっている土間コンクリート部分や庭の一部に浄化槽があることが多いです。

ブロアは建売住宅会社から必ず受け取りましょう

ブロアとは、浄化槽を利用するにあたって必要となる重要な装置です。浄化槽内部の汚水をキレイにするために、休まず働いてくれます。これが建売住宅ならではの事情なのですが、現場に新品未使用で置いておくと盗まれることがあるのです。

そのため売主である建売住宅会社が、引渡しの直前にブロアを持ってきて宅内に隠して置いてくれるんですね。基本的にブロアの設置は買主が依頼した浄化槽維持管理をする業者で行うことになりますが、その際にどこにブロアをしまってあるか分からず困ることがあります。売主にブロアはどこにあるのか、引渡しの時にでも確認をするようにしてくださいね。

浄化槽のメンテナンスは３つ（保守点検・清掃・法定検査）

法律で以下の３つのメンテナンスをすることが決まっています。ですが、費用負担をする以外は業者さん任せでOKです、自分でやることは特にありませんのでご安心を。

ここでポイントになるのが、①②③のすべてのメンテナンスをできる会社に依頼した方が楽チンだということ。
①保守点検をA社、②清掃をB社、③法定検査をC社なんてことにしたら、色々と煩わしいことこの上なし。すべてあなたの会社にお任せしますよ、という契約を
一括契約
と呼びます。

出典：埼玉県庁　浄化槽の維持管理（保守点検・清掃・法定検査）は一括契約がおすすめです。

少なくとも、①保守点検と②清掃のどちらもできる会社で依頼した方が楽です。建売住宅会社から浄化槽のメンテナンス会社については紹介してもらえたりしますので、一括契約または保守点検と清掃どちらもできる会社か確認してみてください。

浄化槽の維持管理費用はどれくらい？

これは地域差が大きいようです。10年以上前の環境省の資料によると、以下の通りとなっています。

出典：環境省　浄化槽の維持管理費用の例

これですと、一般的な5人槽タイプの浄化槽維持管理費で
年間59,000円
となっています。

しかし、最近はブロアの電気代がエコ化して安くなってきているようです。

ブロワーは、24時間365日動き続けないといけない機械です
そうなると、電気料金も1年間かかります。

古くなったブロワーと、新しいブロワーの年間電気料金を比較すると8000円以上差があるみたいです

出典：富士コントロール　浄化槽日記Vol.80～ブロワーの電気料金～

今は新しいブロアになっていますからそこは考慮できます。

どちらにせよ、年間で5万円前後かかると見ていた方が良さそうですね。

浄化槽地域では、下水道料金はかからない代わりに上記の費用がかかってくることになります。

毎月4,000円～4,500円と考えると、今の下水道使用料金と比較していかがでしょうか？

ご家族が多くて水を沢山使うご家庭の場合は浄化槽の方が割安になったりします。

浄化槽の汲み取りの目安

浄化槽は毎年1回以上、清掃(=汲み取り)しなければならないと法律で定められています。

しかし、浄化槽地域に住む方に汲み取りの頻度を聞くと「状態がキレイなので管理会社から2年に1回で十分といつも言われている」「汲み取りは2年に1度しかやっていない」

などのお話をリアルに聞くことがあります。

清掃・汲み取りが20,000円を超えて出費として一番大きいので、2年に1度にすれば大きく負担は減りますが法律上は違反してしまいますのでご注意ください。

恐らくですが、清掃・汲み取りを行わずとも実際に罰則を受けるようなことがほとんどないため、そういうご家庭が存在するのだと思います。

※浄化槽法を知っている人は少ないため2年に1度の汲み取りが法律違反と知っている人は稀でしょう。

将来、下水道が整備されたらどうなる？

これは大事なことでして、下水道が整備されることになれば下水道の利用に際して受益者負担金という費用を払うことになります。

浄化槽があるから要らないよ、という訳にはいきません。

下水道への接続が義務となっているからです。

よって、当店では浄化槽物件の場合でも「将来、下水道の整備計画はありますか？」と市役所の下水道課で確認をするようにしています。

浄化槽の寿命について

実際のところ、どのくらい浄化槽が持つのかは気になるところだと思います。

私は建売住宅会社に勤めていた時から、浄化槽が約30年とお伝えしています。

浄化槽メンテナンス会社の方に何人かお聞きしたところの平均値だからです。

質問　浄化槽の耐用年数はどれくらいですか

回答　浄化槽本体は30年以上と言われていますが、ブロワや一部部品は消耗品です。異臭や不快臭があったときは、保守点検業者に連絡をして点検等を行ってもらってください。

出典：藤沢市ホームページ　浄化槽の耐用年数はどれくらいですか

そしてブロアの寿命は10年持てばラッキーくらいの認識です。交換するのは当たり前のことですが、タダではありません。

総合的に考えると、費用面では下水道物件よりも割高になる可能性が高いことはご承知ください。

まとめ

今回は”建売で浄化槽つきの物件について【知っておくと、物件選びで失敗しません】”というテーマで解説しました。浄化槽物件ならではの面倒・手間というのは信頼できるメンテナンス会社が見つかれば業者任せでOKですからありません。しかし、費用面はそれなりの出費があるということです

実際のところ浄化槽地域にしかない魅力があるケースも多く、浄化槽だからNGという思考は勿体ないということも覚えておいてください。

パッと思いつくだけでも、以下のような希望をかなえやすいのが浄化槽地域の物件だったりします。

こういった物件は浄化槽の地域だったりしますからね。

どれも生活するにあたって、魅力を感じませんか？

埼玉県久喜市の不動産屋さん　スマイルホームが不動産・住宅ローン・その他色々の質問・相談に答えます！

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建売住宅の大手である飯田グループを例にします。

飯田グループではプロパンガスの利用エリアの場合、ガス会社にガス配管・コンロ・給湯器の設置を依頼しているんですね。

その際に設置した消費設備が、ガス会社の所有になっており建売住宅の契約時等に説明を受けることになります。

出典：プロパンガス料金消費者協会　プロパンガスの供給設備と消費設備

上記画像のように、供給設備がガス会社の所有というのは全く疑問の余地がないと思います。

しかし、消費設備（＝自宅内のガス配管やガスコンロ・給湯器など）がガス会社の所有と言われると、「えっ？」と感じる人も多いのではないでしょうか。

そのため、以下のような書類を持って建売住宅の契約時等に説明がされるようになっています。

こちらは実際のガス会社の書式ですが、簡単にまとめると以下のようなことが書いてありますよ。

※補足：市況価格は㈶石油情報センター市況調査価格のことを参考に決められます。

上記の事項は非常に重要なポイントですので、解説をしていきたいと思います。

ガス会社との契約は15年間しばり？

ガス会社からプロパンガス設備（ガス配管など）を借りる契約を貸与契約と言います。

この貸与契約は15年と長期間となっており、途中解約をするとペナルティ費用が発生することから、実質的なしばり契約となっています。

プロパンガス会社変更で途中解約時の費用はいくらかかる？

これは建売会社&ガス会社によって様々あると思われますが、すぐにガス会社を変更するなどした場合、一般的には20万円前後の費用がかかってきます。

これはガス会社所有のガス配管等を買い取ってもらう、という名目でかかります。

プロパンガスボンベなどの供給設備を撤去する費用が、実費で2万円弱くらい含まれます。

これらが解約費用です。

利用年数によって減額がある。

上記の解約金額は、建売住宅を購入してすぐに解約した場合の金額目安です。

利用をすればするほど、設備の老朽化を考慮して解約時のペナルティ費用は減る仕組みになっています。

１年利用・・・約19万円

5年利用・・・約14万円

10年利用・・・約7万円

15年利用・・・0円

よって、15年以上利用してからならば別のガス会社に変更してもガスボンベの撤去費用＝約2万円弱で済むわけですね。

解約費用が発生する条件は？

以下に当てはまる場合、解約費用が発生すると考えてください。

最近はガス会社の自由化が進んでいますが、建売住宅を購入する場合は解約費用が発生します。

解約費用を考慮しても、上記の行動をしてメリットがあるのかを十分に考えましょう。

結論を言ってしまうと、ほとんどの方は最初のガス会社で利用し続けることが大半です。

「建売住宅を購入するにあたっての条件」として説明しているので、買主さんも「そういうものか、じゃあ仕方ないな」という感覚なのだと思われます。

プロパンガス価格はぼったくりにならないようになっている

買主がプロパンガス会社を選べないのを利用して、プロパンガス料金を高値で売りつけられたらどうでしょうか？

こういった事例が起きたらすぐトラブルになってネット上でも「プロパンガスの建売はヤバい」と騒がれてしまいます。

しかし実際にはプロパンガスの価格が原因のトラブルというのは私が知る限り、ほぼ起きていないんですね。

これはガス会社が市況価格＝相場よりも安く提供するようになっているからです。

激安とは言えませんが、ぼったくりではない平均的・中間クラスの料金設定になります。

プロパンガスの料金は、トラブルにならないレベルの価格設定になっているということですね。

アパートなどの集合住宅でプロパンガスを使っていた人に伝えておきたいこと

プロパンガスで特に”ぼったくり価格”と言われてしまってもおかしくないようなケースが多いのは、集合住宅です。

おおよそですが、戸建てのプロパンガス価格よりもアパートは20～30％くらい高いです。

その理由として

①集合住宅を建てるときにプロパンガス会社が設備費用を負担していること

②集合住宅では1部屋ごとにガス会社を変えることはできないので、ガス会社が強気の価格設定できる環境にあること

※戸建ては競争が激しいので、安くなりやすい。

これらの理由でアパートのプロパンガス価格は特に高いです。

なので、プロパンガス採用の建売住宅に引っ越してガス価格が安くなったと驚く人もいます。

プロパンガス会社をすぐにでも変えたい場合

プロパンガス会社を変える場合、解約費用として20万円前後の費用がかかるわけです。

いわば負債のようなもの。

しかし、それを別のプロパンガス会社が肩代わりしてくれるケースもあります。（さらに価格も安くなる）

プロパンガス会社同士の競争が激しい地域でないと難しいことだと思いますが、頭の片隅に入れておきましょう。

どうしてもガス会社をすぐ変えたい場合は、上記のように交渉するのも選択肢の１つです。

もちろん、「採算が取れません」などの理由でプロパンガス会社から断られてしまうこともある点はご了承ください。

まとめ

今回は”建売のプロパンガスの変更&注意点は？料金高いし解約違約金もあるのか、すべてが明らかに！”というテーマでお伝えしました。

最近の建売住宅では、都市ガスを利用できる地域なのにプロパンガスを設置して販売するような物件はほとんど見られなくなりました。

つまり、都市ガスエリアなのにプロパンガス物件になっていることはまず無いということです。（埼玉県の場合）

建売のプロパンガス物件は売主会社と提携しているガス会社とお付き合いしていくことになりますから、今回の記事内容を良く理解した上で物件探しをしていきたいですね。

埼玉県久喜市の不動産屋さん　スマイルホームが不動産・住宅ローン・その他色々の質問・相談に答えます！

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小森谷

新築一戸建てを売るのは不動産屋です。

基本的に建売住宅を作る会社が直接売ることができないことは以前の記事に書きました。

強くオススメするのには理由があります。

その内情を知ることで以下のことも理解できると思います。

厄介なトラブル・問題点は全て建築会社（＝パワービルダー）が解決してくれている

これはとても重要なポイントです。

「あそこの不動産屋は売ってから何も音沙汰無しだ」

”売りっぱなしでアフターサービスなんてないよ”

良く聞く言葉です。

これが可能なのはお客さんが大きなトラブルに巻き込まれることのない建売住宅を買ったからこそです。

不動産屋視点だとこうです。

「建売住宅をメインに販売すれば、トラブルが非常に少なくて安心だ。」

という表現になります。

不動産というのは元々、解決が困難なトラブル・問題点を秘めていることも多々あります。

例えば以下のような物件がそうです。

費用がどれだけかかるのかわからない。

解決自体が難しい。

解決して家を建てるのに時間がとてもかかる。

こういった一般の方が手を出しにくい不動産を、プロの不動産業者は買って仕入れてしまいます。

解決するノウハウや豊富な経験があるからです。

トラブル・問題点のある不動産は山ほど挙げることが出来ますが、建売住宅にはそういう問題点が基本的にスッキリ解消されています。

なぜかと言うと

こういった問題点のある土地を仕入れてプロの不動産業者は、問題を全て解決し、家を建てて販売するからです。

トラブル・問題点が残ったままであれば、必ず説明をしてくれる

数少ないケースになりますがトラブル・問題点がそれでも解決出来そうにない物件の場合、必ず説明があります。

万一、重要事項に該当する部分の説明をしなければ宅建業法違反になってしまいますからね。

参考記事：重要事項説明義務違反に対する監督処分　全日本不動産協会

お隣さんの家自体が古く傾いてて、屋根の一部が越境している物件がありました。

この屋根を取り除けば問題解決なんだけど、お金の問題もあるし実行するのは容易じゃないわけです。

そういう場合、”次に家を建て替える際には、越境状態を解消することを約束します。土地を他の人に譲っても、この約束は受け継ぐようにします”と書面で取り付けたりします。

これを承知の上で買主さんは家を買えば大きなトラブルにはなりにくいんですね。

完成物件を販売＝トラブルになりにくい

建売住宅は更地の状態から考えて、早ければ3～4か月程度で完成してしまいます。

完成している物件はしっかり見てもらって納得してから買ってもらうことで、かなりのリスクを回避できます。

不動産屋としても、現地で気付いた点やデメリットも伝えられます。

未完成物件は、同じ会社の完成物件を見ると役立つ

未完成状態でも図面通りの仕上がりに必ずなるのですが、どうしても実物を見ないとイメージ付きにくい点もあります。

この場合も、同じ建築会社（＝パワービルダー）の別の完成物件を見ることで解消したりしますね。

儲けが大きい

お客さんから頂く物件価格の3％の仲介手数料だけが報酬ではありません。

売主であるパワービルダーからも3％の仲介手数料をもらえます。

3000万円の物件を紹介したら、合計6％の仲介手数料で180万円ほどの売上になります。（約20万円は消費税ですけど）

だからこそ、仲介手数料割引サービスが可能

売れれば大きい収入になるので、中小企業を中心に仲介手数料の無料化・割引サービスが進んでいます。

このブログを書いている久喜市のスマイルホームでも、新築一戸建て・建売住宅の仲介手数料は50％オフをやっています。

おまけに住宅ローン代行手数料も無料です。

3,000万円の物件を買うなら、50万円近くがお得になります。

ローンの借り入れも少なくなる分、ローンの利息も安くなります。

さらに言えば借入金額も少額になりますので住宅ローン審査の通過可能性もアップします。

住宅ローンが通りやすい

これも大きいですね。

新築住宅は担保価値が大きいと銀行に評価されます。

返済能力に多少の不安要素があったとしても、担保価値が高いために総合評価が高くなりやすいので、結果的に住宅ローンが通りやすいってことです。

参考記事：住宅ローンの事前審査・本審査：20項目の審査ポイント解説。

中古住宅は買った時点で担保としての価値が0円ということも

中古住宅では家の価値が大きく下がっていますから、木造住宅では築22年をすぎると銀行的には価値0円として見るところも出ます。

つまり土地しか担保価値があると見られないケースもあり得るということです。

そうなると必然的に家を買う人の稼ぎや支払い能力がより求められるわけですね。

参考リンク：耐用年数（建物／建物附属設備）　国税庁

参考リンク：築20年以上の家は価値がない古い住宅を売却する際に知っておきたいポイント　ホームズ

子供がいる20代～40歳くらいまでの若夫婦がメインで、売りやすい

この年齢の方達は余程の事情がない限り、1度目の不動産購入者です。

不動産売買は初めて！という方が中心です。

不動産取引に免疫が無いので、総じて営業トークもしやすい傾向にあります。

小難しい案件（すでに住宅ローンがある住み替えとか）も非常に少ないです。

だから対応がしやすく、また引き渡しも1か月程度ですから売上になるのも最速クラスで不動産屋としても良いことづくめです。

売ることが簡単だから、不動産業界の入社1年目があふれている

あまり好ましい状況ではありませんが、スーモでバンバン広告を出している不動産会社の社員は不動産歴1～2年程度の宅地建物取引士すら持っていない人も多いんです。

大半の難しい問題は前述のように売主であるパワービルダーが解決してくれていますので、彼らは新築一戸建てを専門に売り続ける限り、そのノウハウや知識・経験を積むことは永遠にないでしょう。

厳しい言い方ですが、それが現実というものです。

理由は売るのが最もカンタンだからです。

もしも質問に答えることができないわからないことがあっても、売主であるパワービルダーの社員さんに聞けば教えてくれます。

なので、わからないことがあればその都度売主の担当者に聞いてくる人もいるほど。

私もパワービルダーの社員時代にはそういった（申し訳ないけどかなり低レベルだと思う）質問に答えていました。

まとめ

今回は”実はね・・・建売住宅を売る不動産屋には5つの理由があった？”というテーマで解説しました。

皆さんは売る側の事情を見て、どんな感想を持ったでしょうか？

1つの驚くべき事実として、実は仲介手数料無料・割引サービスありの会社は儲かっている会社がそんなにありません。

仲介手数料を満額もらっている会社が実は1番儲かっています。

後者は集客のために莫大な広告費をスーモ・ホームズ・アットホームなどの大きなポータルサイトにかけているため、集客力に大きな差がついているのが現状です。

この記事を読んだ方はどこの不動産会社から買うかが重要だと言う点も意識して頂けたらと思います。

埼玉県久喜市の不動産屋さん　スマイルホームが不動産・住宅ローン・その他色々の質問・相談に答えます！

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前提：土地無しで注文住宅を建てる、しかも貯金を0円、頭金も0円

これは考えられる限り、資金計画・資金調達としては最難関の難易度です。

今回の記事では以下のことが分かります。

これは1つのシミュレーションです。

貯金0円の人が家を建てるにはどんな壁にぶち当たるのかという。

あなたには貯金がほとんどありませんが、家を建てたいのです。

結論から言うと100万円くらいあれば大体のとこで家は建てられるでしょう。

工夫すると13万円で建てることも。

では、実際にどうやってそれが可能なのか確認していきましょう。

家づくりの流れ

大きく分けると4つに分かれます。

1.資金計画をする

まず総額いくらで家を建てるかを決めます。

それから土地と建物にかける費用の割合を決めましょう。

今回のシミュレーションは土地1,000万円　建物2,000万円で行きますね。

ハウスメーカーに行くと建物予算がどんどん膨らむ傾向にあります。

不動産屋に行くと土地予算がどんどん膨らむかもしれません。

これはその方が互いに儲かるからです。

矛盾しているので、どちらを立てても上手く行きません。

なので自分で決めましょう。

参考記事：家探し前に10分で出来る資金計画。ぴったりな毎月の支払い額とは？わかりやすく解説。

土地から探して家を建てる融資方法には①つなぎ融資②分割融資の2パターンがありますが、今回はつなぎ融資を前提にお話します。

つなぎ融資の方がメジャーであるからです。

分割融資は別の機会にお話します。

2.土地探し～売買契約

土地を買うにはローンが必要です。

以下のようなプロセスを踏みます。

3.家づくり相談から家を建てる契約（請負契約）

土地探しと家づくりの相談は同時並行して動いてOKです。

土地の契約前にハウスメーカー・工務店で間取りプランを作ってもらい、希望の家を作れそうか必ず確認をしましょう。

建築を制限するルールがあって希望の間取りが入らないなどもあり得ます。

4.工事スタートからマイホーム完成・引き渡し

自己資金がどうしても必要な費用とタイミング

繰り返しますが、貯金は0円でも建てることができるかのシミュレーションをしていきます。

2-2　費用発生：土地の購入申込書を書く時の購入申込金

この時に”購入申込金”という名目でお金を不動産屋に預けるケースがあります。

一般的には少額で1万円から多くて10万円でしょうか。

これは預けるだけなので、申込みがキャンセルになれば返ってきます。

参考記事：悪徳不動産屋に私の親戚がカモにされてしまいましたので詐欺の手口と予防法を公開します。

あなたには貯金が1円もないのですから、これを預けるのは得策ではありません。

対策：購入申込金が不要な不動産屋に行く。

単なる慣習のようなものに過ぎないので、購入申込金を無し（＝0円）にしてもらうよう交渉する。

2-5　費用発生：土地の売買契約をする時の手付金と印紙税と仲介手数料

”手付金”という名目で現金のお金が必要です。

一般的には土地価格の5～10％等と言われています。

手付金を放棄することでいつでも解約が出来るという決まりにも利用されるものなので、手付金を0円にしてもらう＝いつでも解約できちゃう

というふざけた感じの売買契約になってしまいます。

そのため手付金0円交渉は困難を極めるでしょう。

対策：手付金を限りなく少なくしてもらう。

目標・目安はズバリ10万円。

ない袖は振れません。

ここは売主様にダメ元で平身低頭してお願いするしかありません。

売れやすい人気の土地等だと厳しいかもしれませんが、普通クラスの土地であれば成功する可能性があります。

手付金はローンで借りれるの？

確実に借りられます。しかし、借りるのは土地の支払い・引き渡しをする日に口座に振り込まれるので、土地契約時には自腹で用意して支払うしかありません。借りるまでにタイムラグがあり、一時的にせよ自己資金から用意するしかない点が痛いです。

”印紙代”も必要です。

これは契約書に必ず張り付けなければならない税金の一種です。

1,000万円の土地を買えば確定で1万円の税金（＝印紙税）がかかります。

参考リンク：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置　国税庁

対策：税金だから支払うしかありません。（1万円マイナス）

印紙代はローンで借りれるの？

借りられます。でも、これも手付金と同じで土地の引き渡しまでは立て替えておく必要があります。つまりあなたの自己資金から支払って後から回収するタイプのお金です。

仲介手数料は不動産会社が金額の50％（約20万円）を請求してくる可能性があるります。

これは土地の引き渡し時に払いますと交渉をしましょう。

不動産屋さんの中には、土地の契約時に仲介手数料を請求しない会社もあります。

そういう会社で契約するのも手ですね。

ちなみに、久喜市のスマイルホームは仲介手数料を土地の引き渡し時にのみ請求します。

というわけで、この時点で現金が最低でも11万円必要だという結論になりました。

2-6　費用発生：お金を借りる契約（金消契約）時の印紙代

印紙代が必要です。

土地1,000万　建物2,000万　諸費用300万と見て3,300万円借りましょう。

この場合、印紙代は2万円です。

参考リンク：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで　国税庁

対策：税金なので支払わないのは無理です。

この印紙代も借りたいのだけど？

借りることは可能です。でも後から融資されるので、立て替える形になります。

というわけで、この時点で現金が最低でも13万円必要です。

2-7　費用発生：土地の引き渡し時の仲介手数料・司法書士報酬・つなぎ融資関連費用

不動産仲介手数料が請求されます。

約40万円です。

この金額はローンで借りることができるのですが、これも前払いが必要です。

ローンで融資してくれるタイミングは、このだいぶ後の建物完成時が一般的です。

対策：つなぎ融資と並行して、諸費用ローンを借りる（フラット35限定）

例えば、新生銀行グループのアプラスにて貸してくれますが、審査が追加で必要です。

司法書士報酬（登録免許税含む）の支払いも必要です。

ここでは約20万円ほど。

報酬には税金の割合が多くを占めています。

対策：つなぎ融資と並行して、諸費用ローンを借りる（フラット35限定）

つなぎ融資関連費用はつなぎ融資の金利・融資手数料・融資保険料とかを指します。

これも住宅ローンで借りられるのですが、貸してくれるのは建物完成時なんですね。

でも、支払いをしなきゃいけないのはこのタイミング。

なので実際は自己資金を用意して対応していきます。

約25万円。

参考リンク：楽天銀行　つなぎローン

対策：つなぎ融資と並行して、諸費用ローンを借りる（フラット35限定）

上記3点はフラット35限定のため、変動金利の一般的な銀行では使えない技です。

つなぎ融資で土地を買うためのお金を100％貸してくれても、関連費用の仲介手数料や司法書士報酬もついでに貸してくれないのはなぜですか？

そういうルールですし・・・”そのくらいは用意してくれよ”という金融機関からの無言の圧を感じます。

というわけで、フラット35を利用していない場合、ここまでで現金が合計98万円必要です。

仲介手数料・登記費用をつなぎ融資時に貸してくれる金融機関もある

※土地取得資金には土地売買価格の他、仲介手数料や登記にかかる費用を含めることができます。

出典：優良住宅ローン　つなぎ融資（マイホーム サポートスリー）

上記の優良住宅ローンですと、2-7で支払う費用をカバーしてくれます。

※フラット35利用かつ優良住宅ローンの提携するハウスメーカーで建てるという限定条件つきです。

2-7　お金回収：土地の手付金

土地契約時に支払いをした手付金が返ってくるのが土地の引き渡し時です。

銀行が土地のつなぎ融資をしたら、あなたの口座には10万円（手付金として支払ったもの）が残っているはずです。

これは立て替えていた手付金が時間差で戻ってきたのです。

3-3　費用発生：設計契約（地盤調査・敷地調査・役所調査などを含む）時のお金

これは実費負担に近いイメージで請求されるケースがあります。

地盤調査・役所調査・敷地調査など、いずれも家を建てるのに重要なものです。

これらを先行してやってもらうことで、良い建築プランを提供してもらえるはずです。

約10万円です。

対策：設計契約を求められないハウスメーカー等で家を建てる

例えばタマホームは設計契約もないのでこの負担はないでしょう。

参考リンク：タマホーム　家づくりのステップ

3-7　費用発生：請負契約（契約金）

ここで家を建てるための契約を交わしますから、契約金が必要です。

契約金の相場は工事費用の10％が目安です。

対策：つなぎ融資を実行してもらい、払ってしまえばOK

1つポイントがありまして、工事着工時に”着工金”を求められる場合はこれも含めて支払いを済ませてしまいます。

つなぎ融資は分割融資を3回までしかできないルールが多いため、①土地引渡し②契約金③着工金④中間金⑤完成時の残代金支払い（これはつなぎ融資ではなく、住宅ローンで支払う）を全部借りることは困難です。

１回は現金で用意しておく必要があり、最も少額で済む契約金を自己資金から払います。

でも、あなたには現金の持ち合わせがありません。

契約金＋着工金をまとめてハウスメーカー等に支払いすることを提案し、金融機関にも承諾を取り付けましょう。

請負契約書にもそのように書いてもらいます。

金融機関が「契約金＋着工金を同時に支払いOKです。ただし、金額は工事価格の30％までです」と言えば、その範囲内で支払いをハウスメーカー等に交渉します。

無事にOKが出れば、通常200万円くらい現金で必要な契約金をつなぎ融資でまかなうことができるわけです。

3-7　費用発生：雑費とかの預り金

これは開発許可申請手数料・水道分担金・水路占用許可申請手数料・登記費用などの実費負担が必要なものがあることを見越して、前もってお客さんからお金を預かってその中から支払うものです。

例えば一条工務店は預り金を採用していますね。

システム上、余れば返ってくるお金ですが、貯金0円目標の立場としては厄介です。

対策：完成引き渡し時に住宅ローンで支払いたいと交渉する。

幸い、ほとんどのものは住宅ローンの借入対象費用に認められるでしょう。

だから支払いタイミングを後にずらすのです。

4-2　費用発生：中間金のつなぎ費用

つなぎ融資の金利・融資手数料・融資保険料です。

500万円借りるとして、約8万円くらい。

融資実行時にこの8万円が天引きされてしまうので、実際には492万円しか振込みされないです。

8万円は現金で用意しておかないと支払いが不足してしまいマズイです。

対策：つなぎ融資と並行して、諸費用ローンを借りる（フラット35限定）

4-7　お金回収：家の引き渡し

家の残代金を支払います。

手続きは2-6でやっていますので特に難なく終わるでしょう。

これまでに前払いしてきたものが全部戻ってきます。

こういったものが全部あなたの口座に振り込まれて、残ることになります。

お金が残るので、増えたように見えますが増えていません。

これらはあなたが先に支払いを済ませたお金が、住宅ローン実行のタイミングで戻ってきただけです。

上記のお金は、本当に借りたいタイミングでは振込みが間に合わないお金の代表格です。

まとめ

今回は”土地探しから家を建てる。しかも頭金なし、貯金なしでＯＫな仕組み解説”というテーマで解説しました。

要所は①土地の手付金②土地の仲介手数料③司法書士費用④つなぎ融資の関連費用⑤契約金と着工金の支払い交渉の5点です。

フラット35を使ったルートで貯金13万円

土地の手付金10万と印紙税3万あれば、現実的に家を建てることが可能。

仲介手数料・司法書士費用・つなぎ費用を素直に払うルートで貯金100万円くらい

あれば土地なしスタートで土地1,000万・建物2,000万円の家を建てることが出来る可能性ありです。

もちろん、親御さんに一時的に100万円を借りることが出来れば文字通り貯金0円でマイホームも可能といえます。

【カンタン】分割融資＋諸費用ローンが緩い銀行だともっとラク

住宅ローンのつなぎ融資に代わるものとして、分割融資というやり方でお金を貸してくれる銀行があります。

こういった銀行で諸費用も借りることができますと、もっと貯金が少なく建てることが可能です。

①土地の手付金②土地の仲介手数料③司法書士費用④つなぎ融資の関連費用⑤契約金と着工金の支払い交渉の5点のポイントのうち、②・③も貸してくれるので貯金不要です。

④は分割融資ですとそもそもかかりません。

なので残る①と⑤次第では、貯金13万円で低金利の変動金利で家を建てることもできます。

埼玉県久喜市の不動産屋さん　スマイルホームが不動産・住宅ローン・その他色々の質問・相談に答えます！

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小森谷

県民共済住宅には特殊ルールが多いので、他のハウスメーカーと勝手は大きく異なります。

今回のブログには是非覚えておいて欲しい事項を凝縮しました。

上記3点を理解できます。

土地探しから家づくりする方に向けて、重要ポイントを県民共済住宅の新築に関わった経験からお伝えします。

特に土地を買う時からお金を借りてつなぎ融資を利用したい人に向けています。

参考記事：土地探しから家を建てる流れ！お金・費用は？貯金０円でいける？

土地の契約をしていなければ具体的な相談はできない

これが知っておきたい厳然たる事実です。

土地の契約無しでは、設計士の担当がつきません。

なので家の設計プラン等を相談することはできません。

家を建てる相談を具体的にするなら、否が応でも土地を見つけてこなくては始まりません。

じゃあ、土地無しの段階では何ができるのか？

対策1：資金計画をする

まず大体いくらの家を建てることができるのかを考える必要があります。

教育資金と老後資金を意識した上での予算が好ましいです。

もちろん無視すれば予算は増えますが、住宅ローン貧乏になる可能性が高まることを忘れないで下さい。

さらに以下の記事で資金計画をすると無理のない返済金額がはっきり分かるというメリットがあります。

無理のない返済金額→旅行もいけるし、外食もできる、人生を楽しむゆとりがある。

借りられる限度額（借入可能な最大額）→年収を大きく上げない限り、上のようなことは諦めてください。

資金計画はこちらからカンタンに建てることができます。

参考記事：家探し前に10分で出来る資金計画。ぴったりな毎月の支払い額とは？わかりやすく解説。

対策2：住宅ローン事前審査を通しておく

オススメな方法→県民共済住宅で建物費用を1,500万・2,000万・2,500万と予算候補になるように概算見積りをもらいます。

5～10分程度でカンタンにもらえるので、担当の方に頼んでみましょう。

資金計画で決まったことを参考にして、最大予算（家と土地の限度額）を決めます。

不動産屋さんに行って仮の候補として土地をみつくろい、最大予算で住宅ローン事前審査の申込みをします。

あえて最大予算で申し込みをするのは、借りる金額を減額するのは可能だが、後から増やすのは再審査となり困難が生じることを避けるためです。

事前審査OKの効果

①良い土地が出た際に、住宅ローン事前審査に通過していると、購入がスムーズとなり他のライバルに勝ちやすい。

現金購入客にも扱いとして対抗できます。

②住宅ローンという不安・悩みから解放される。

たとえ世間的には高収入の人でも心配される人は多い住宅ローン。

これに事前審査と言えど通過することは家づくりのためにも大きな自信とモチベーションアップになります。

[alert title=”注意”]仮の候補として事前審査に出した土地の担保価値と実際に買う土地の担保価値が大きく異なる場合、再審査となる可能性もあります。

これは市街化区域の土地で事前審査に出して、結局は市街化調整区域の土地（価値が一般的に低い）を購入する場合等に再審査の可能性が高まります。[/alert]

対策3：ハウスメーカーにも行って色々と知識を得ておく

土地なしから県民共済住宅を建てるには、積極的に知識を獲得して家づくりの打ち合わせを早めていく必要があります。

後述しますが、打ち合わせの余裕があまりないからです。

しかし県民では土地契約もしていない段階では家づくりの間取り相談はできませんので、参考のために民間のハウスメーカーや展示場をまわってみましょう。

この時に得た家に関する知識は必ず後で県民共済住宅との打ち合わせにも生きてきます。

おまけに事前審査を通過しているため、真剣な検討客として良い対応や有益な資料・パンフレットをもらいやすくなります。

参考記事：展示場に行く前に住宅ローンの事前審査を受けるのが大事。その理由を解説　～注文住宅編～

また、ハウスメーカーの良さに気づいてそっちを検討するのもアリでしょう。

地主に契約を断られることもある

これも県民共済住宅においてはあり得ます。

なぜなら土地の引渡しが通常のハウスメーカーで家を建てる方よりも2～3か月と大幅に伸びてしまう可能性があるからです。

代金の支払いに時間がかかるということは、地主である売主さんにとって不都合が生じる可能性があります。

早く現金が欲しい理由がある場合、「そんなに時間がかかるなら売りません」となってしまうこともあるんです。

例えば相続税の支払いとかがそうです。納税リミットが決まっています。

なんであれ、早くお金が欲しいと思っている地主さんからは断られて終わりです。

あなたはじっくりと打ち合わせを行って後悔しない家づくりをしたいためになるべく土地の引渡しを伸ばしたいと思います。

地主さんは引き渡しを特別遅らせたい事情は普通ありませんから、ここの調整をどうするかという問題が生まれます。

大体土地の契約から引き渡しまで早くて3か月～4か月くらいかかるので、その条件を承知してもらう必要があります。

古家がある物件だと買えないかも

県民共済住宅では古家があると、敷地調査をしてくれません。

水道調査・地盤調査も同様です。

敷地調査をしないと、間取り確定＝建築確認に進めません。

建築確認がゲットできないと銀行から土地のつなぎ融資資金が一生でないことになるので、詰みます。

なので地主さんに解体費用を土地の引渡しの時にお支払いするので、更地で引き渡してくださるようお願いすることになります。

承諾頂けない場合は、諦めるしかないと思われます。

値引き交渉も厳しくなる傾向

土地の代金支払いまでに最低3～4か月かかるということを承知してもらうというのが大前提です。

しかもこれは現実的な最短ケースであって、県民共済住宅の打ち合わせが伸びてしまって、引き渡しがもっと伸びる可能性もあります。

さらに値引き交渉もやる！というのはケースバイケースですが上手く行くかはわかりません。

個人の売主さんの場合→お人柄にもよるし、土地の人気度合いにもよる。

不動産会社等の会社が売主の場合→こっちの方がやりやすい傾向にあります。理由は慣れているから。

土地の引渡しには建築確認の許可と総額費用の確定が必要

参考記事：県民共済住宅で家を建てるときにつまづいた注意点・デメリット5つ

こちらで県民独自ルールを紹介していますが、その１つに

”土地の名義があなたになっていないと、請負契約（家を建てる契約）は交わしません”

というルールがあります。

これは土地を現金で買える人にはまったく悪影響を及ぼしませんが、つなぎ融資としてお金を借りる人には大きな影響を与えます。

このルールによって土地の引渡しが最低3～4か月かかってしまうんですね。

（県民共済住宅の提携している銀行も含んだ）銀行は、請負契約書の提出をしてもらえないと土地代金を支払うための融資をしてくれません。

理由はカンタンで、融資の実行前に請負契約書＝家を建てるための根拠となる契約書がないと困ってしまうからです。

参考リンク：ARUHI フラットつなぎ 融資条件

例えば住宅ローン大手のARUHIでもそれが明記されています。

でも、県民共済住宅は

「契約しません、あなたの土地名義になっていないじゃないですか」

と言われてしまいます。

なので銀行側が特別に譲歩をします。

銀行「建築確認済証（家を建てて良いことの証明となるもの）の写しと弊社指定の建築計画書（請負契約書の代わりの書類）に署名捺印をしてもらって提出ください。」

という感じで妥協案を出してくれてるんですね。

土地引渡しまでに間取りの確定と総額費用の確定をしないといけない→時間がない

この建築確認の許可を取るという事は、県民共済住宅にとって

を意味します。

売主さんがお金を待っていますので、時間無制限にのんびり決めるわけにはいきません。

土地無しからの県民共済住宅ルートは打ち合わせの連続であるということです。

土地の引渡しまでに間取り・外観・敷地のどの部分に家を建てるかなどは確定していかないといけません。

対策：ショールームに行きまくる

間取りだけでなく、オプションやキッチン・お風呂等の装備仕様の決定も同時並行してやる必要があります。

これは特に打ち合わせにはカウントしませんので、どんどんショールームにて好みの仕様を決めていきましょう。

建築確認許可が出た！次にやるのは借りる金額の確定だ

借りる金額をはっきりと決めるリミットが近づいてきました。

リミットは引き渡しの2週間前くらいが目安です。

間取りを決めたら次は仕様・設備・オプションです。

これがはっきりすれば、あなたが支払う金額は明確になります。

こうなると不動産屋さんに

これらの見積書ももらっておきましょう。

借りたい場合は必須です。

ようやくこれで銀行に私にいくら貸してくださいと伝えることができます。

外構工事費用も借りたい場合は、請負契約を結んでおく

外構工事は残念ながら県民共済住宅が行いません。

なので融資をお願いする場合は、外構会社を決めて請負契約を結んでください。

建築確認の配置図（建築確認申請中の図面でもOK）を県民からもらって、外構業者と打ち合わせ及び予算確定をしてください。

そうすれば請負契約できます。

無事に土地の引渡し

実はここまで来ると、もうやることはほとんど完了です。

次にやるのは請負契約ですが、もう間取りや仕様も全て決まっていますから頭を悩ます要素はないでしょう。

県民共済住宅はとても真面目な会社なので、”家を建てて良いよ”という建築確認の許可と総額費用が決まってやっと請負契約（家づくりの契約）ができるわけです。

あとは県民共済住宅が良い家を建ててくれるのを見守るのみ。

こう考えると、色々とある制約のために慌ただしかった日々も苦労を前倒ししただけかも。

県民共済住宅ならではのメリットかもしれませんね。

あとは県民共済住宅を信じてのんびり待つ

あとは電気照明・コンセントの配置・内装設備（壁紙とか）の決定とかですね。

参考リンク：県民共済住宅　家づくりのスケジュール

まとめ

今回は”土地探しから始める県民共済住宅！県民はルールと総額決定が全て”というテーマで解説しました。

今回の記事でご理解いただいた通り、土地なしからの状況で県民共済住宅の家づくりをしていくのは相当ハードな部分があることがお分かり頂けたと思います。

地主さんとの条件交渉、時間との戦い・・・キレイごとで片付けられない部分もあります。

つまづきやすいポイントについて集中解説した記事はこちらになります。

参考記事：県民共済住宅で家を建てるときにつまづいた注意点・デメリット5つ

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販売開始価格は”3,980万円から～4,580万円”などの値段設定だったのに、販売が進んでラスト1棟～数棟くらいになると、1,000万円も値下げされるケースがあります。

どうしてこんなに値下げされてしまったのでしょうか？

あなたの疑問に答えたいと思います。

安すぎて逆に不安になる問題

お客さんが抱く疑問として、「なんでこんなにも安くなってしまったの？」というのがあります。

この疑問がある限り、怖くて手が出せない人がいるようです。

ラスト1棟の激安物件を眼前にしたお客さんの心理は多分こんな感じではないか？と私は考えています。

「売れ残りの建売住宅」をあなたはこう解釈する

”残り物には福がある”

残り物を良い風に肯定的に解釈したことわざですね。

”安いのには訳がある”　”安かろう悪かろう”

しかし、安いというのには悪く否定的に捉える言葉もありますね。

最後の1棟～数棟を目の当たりにして心が良いと悪いの間で大きく揺れ動いているのだと思います。

営業マンに急かされるのも不安になる原因に

ただでさえ不安に思っているところに、納得いかないまま営業マンに契約を急かされてしまえば決断は難しくなるでしょう。

営業マンが急かす理由はラスト1棟になってすぐに売れてしまってもおかしくない状況だからです。

開発分譲地は大きくて派手なので人目にも付きやすいので、近隣住民の方にも良く認知されています。

ラスト1棟で価格も非常に安いとなれば、さらに注目度は上がります。

だから、これについては本当のことです。

売れ残りが安くなった理由

1日でも早く引き渡しを完了させたいから

新築一戸建ての販売に特化するパワービルダーでは、薄利多売が特徴です。

1棟辺りの儲けは少なくても良いから、早く売ってまた次の物件を建てて売ることに注力します。

パワービルダーの多くが上場企業であり、資金力も豊富ですが長期在庫の物件が増えてしまば資金ショートの可能性もあります。

安かろうと資金を回収して、次の土地を買うことをしていかなければならないということです。

建売が1年経過してしまうとどうなる？

建築1年以内に売るのが大前提

新築一戸建てはなぜ新築と呼ばれるのでしょうか？

第二条　２　この法律において「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。）をいう。

出典：住宅の品質確保の促進等に関する法律

上記の法律に規定された通り、新築住宅＝1年経過していない住宅なんです。

日本は”新築ブランド”が根強くあります。

中古・築浅・未入居物件として売りに出ると、販売価格にも悪影響を及ぼします。

加えて、新築住宅には建物の主要な構造部分等を10年間の保証がつきますが、これは上記の法律が根拠です。

1年経ってしまえば保証期間も10年つける必要がなくなり、買い手はさらに尻込みします。

だったら、早めに売るしかありません。

銀行からの借り入れ返済のため

豊富な資金力を持つパワービルダーも完全な無借金経営をしているわけではありません。

銀行からも融資を受けて、土地を仕入れます。

お金を借りてから返済までの期間は1年間など、短期間であることが多いと言われています。

開発許可を受けて造成工事をするだけでも数か月～半年くらいかかることもありますので、完成したときにはリミットは近いのです。

時間の経過とともに値下げが続いた結果

新築一戸建てを大量供給するパワービルダーは、時間が建つほど値下げをする傾向にあります。

完成してから早い時には2週間ペースで価格変更（値下げ）されます。

通常ペースでも1か月～2か月ペースで値下げされます。

現場での売上・利益の見込みが立った

パワービルダーでは、1棟ずつの利益にこだわりません。

その仕入れた現場の全体での売上・利益にメドが立てば、思い切った価格変更を行うことも多いのです。

そのため1～3棟程度の少ない棟数の現場より、安い価格になる可能性も高いということです。

販売手法が目玉物件方式を採用していたため

目玉物件方式というのは、意図的に1番安い物件を設定して集客をする販売戦術です。

具体的にはゴミ置き場がある区画・日当たりが1番悪い区画・間口が狭い区画など最も人気が低いであろう区画を他の区画よりも明らかに安くします。

そうするとチラシやネット広告に”3,000万円から販売中！！”と書けるわけです。

たとえ他の区画が3,500万円以上でも、1つだけ目玉物件があれば目立ちますのでOKなわけです。

そうして難のある区画が早期に完売すれば、次に苦戦するだろう物件を目玉物件に仕上げて値下げします。

これを繰り返していくと、最終的に残るのが最も良い条件の区画であることもあり得るのですね。

ずっと相対的に高額だったから、売れ残ってしまうわけです。

決算期が近い

完成している物件は、決算期までに必ず引き渡しをして資金回収を行うようにパワービルダーは動きます。

売上を去年よりも上げるために、上場企業であるパワービルダーは必死です。

売れ残る理由がある物件

キャンセル・解約になった再販売物件

契約になったのに、様々な理由で再販売になった物件です。

大事なポイントは、なぜ再販売されることになったかを確認することです。

その理由が物件の難点と関りがあるかもしれません。

1度契約→解約・キャンセル→再販売までは手続き上の時間もかかります。

難点を抱えている物件

読者の方が一番怖いのはこのパターンではないでしょうか？

例えば、そこの区画に何かしらの問題点があるということも考えられます。

「安いのには理由がある」

この視点を忘れずにおきたいものですね。

”事件・事故があった”

”お墓と隣り合わせ”

”間取りが良くない”

”高圧線の真下”

”日当たりが悪すぎる”

など。

目に見えるものだけでなく、普段は目に見えないものにも注意しましょう。

例えば冠水被害・軟弱地盤などですね。

近隣住民からの聞き込みもしましょう。

難点があることを見抜くには、経験豊富で信頼できる不動産営業マンが必要になります。

角地・南道路の日当たり良好物件だろうと売れ残れば安くなる

先ほど例に挙げたように、目玉物件方式によって最も条件の良い区画が残ることもあり得ます。

これは売主側にとって嬉しいことではありません。

一番高く売れてもおかしくない物件なのに、最後に売れ残ってしまったために安くせざるを得ないからです。

買う側から見たら、大チャンスになる

条件の良い物件が格安になっていたら、買わないのは後悔することになるでしょう。

しかし、多くの人は不信に思ったり警戒をして現地を見に行くこともなく、いつしか完売してしまうのです。

どういう経緯で格安になってしまったのか理由を確認することが重要ポイントです。

まとめ

今回は”建売住宅の売れ残りは不安？売れ残る理由がある？にお答えします”というテーマで解説しました。

はっきり言って、最終1棟は値段的には凄いトクに見えます。

しかし、難点があるケースもあるので、しっかり確認を取りましょう。

やはり一般の人は不動産取引の経験がありませんから、信頼できる不動産屋さんをパートナーにしたいですね。

何も難点があるわけではなく、とにかくお得になっていることもあります。

この時はチャンスだと言えます。

パワービルダーの値引き・値下げ物件の中で、コスト面で最も有利な物件なのがラスト1棟物件ですからね。

値引き交渉も可能

ラスト1棟の物件で十分安いから、値引き交渉は無理というわけではありません。

中にはそういうこともあるだけです。

むしろ最後の1棟だからこそ、多少のムリがきくというケースだってあるのです。

売り主側からしたら、是が非でも完売したい状況かもしれません。

交渉する権利はありますから、行動してみましょう。

価格は安くても、建物の作りや仕様は同じ

どれだけ他の区画より安く売られても、手抜きや安普請になっているということはあり得ません。

むしろ大工さんが”当たり”の大工さんなら、他の家よりもキレイに仕上げられていることさえあります。

安くなったのは上記のような理由の結果であって、家の出来不出来とは全く関係ありません。

その点について心配することはないと自信を持ってはっきり言っておきます。

埼玉県久喜市の不動産屋さん　スマイルホームが不動産・住宅ローン・その他色々の質問・相談に答えます！

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下記では県民共済住宅の家づくりの流れ、住宅ローンとの兼ね合いも理解できます。

参考記事：土地探しから始める県民共済住宅！県民はルールと総額決定が全て

土地の契約して初めてスタートラインに立てる

土地無しの人でも県民共済住宅に行くことはもちろん可能です。

ただし、以下のようなことにできることは限定されます。

上記の中で見積もり作成は住宅ローンを審査するのに非常に重要だから1度目の訪問でもらっておくのを強くオススメします。

というのも、住宅ローン審査にはこの概算見積もりが必須でこの時にもらわないと二度手間になるのですね。

私が客として行った際には、土地の候補資料を印刷して持っていったところ10分くらいで見積もりをもらえました。

見積りさえもらえば第一回目の訪問は合格点でして、あとは家を本当に県民共済住宅でお願いするかを決めることくらいです。

参考記事：展示場に行く前に住宅ローンの事前審査を受けるのが大事。その理由を解説　～注文住宅編～

土地契約無し＝設計担当がつかないから、具体的なことは何もできません

これは民間のハウスメーカーと大きく違うところです。

民間のハウスメーカーは土地無しの状態であっても、（脈があると判断された場合は）積極的に提案や具体的な設計案を出してくれたりします。

※買ってもない候補の土地に役所調査してまでプラン提示をする熱意のある会社さえあります。

県民共済住宅では、土地の契約をしない限りは何も進みません。

ここにある家づくりの具体的な流れは全て土地の契約をしている方への具体的なアクションを示しています。

敷地調査・役所調査・地盤調査・設計プラン提示・・・これらは全て土地の契約をした後に初めて依頼できます。

設計担当と話ができるのも、土地の契約後からなので具体的な家の相談はできません。

県民共済住宅の家づくりに時間がかかるのは、土地契約をしない限り話が進まないことにもあります。

なので土地の選定をできる限り早めに選定しなければ・・・となります。

県民共済住宅の家づくりは最短9～10か月かかります。

土地選びだけで半年かかると、家づくりに1年どころか2年近くかかる人もいるくらいです。

土地選びも良い条件になるほどスピード勝負ですから、早めに事前審査だけは受けておくと良いと思います。

買付証明書（＝購入申込書）が同じタイミングで複数届いて買えないことは、決して珍しい話ではありません。

現金購入≧事前審査OKのお客さん＞＞住宅ローン未通過のお客さん

不動産業界はこういうヒエラルキーとなっております。

事前OKの人は現金購入客にワンチャン勝てるケースもありますが、売り主が引越し予定や相続税等の支払いで現金化を急いでいるケースでは負けやすいです。

住宅ローン未通過の方が他の方に勝つことはありません。

建築確認済証を取得して、やっと請負契約できる

建築確認済証（＝確認済証）とは、新築住宅を建てるにあたって工事前に必ず用意しなければならない書類です。

建築確認申請を行うことで、確認済証を取得できます。

これをゲットすると以下の効力が発生します。

県民共済住宅では建築確認済証をゲットしなければ、請負契約してくれません。

そのため、あなたは家の間取り・配置・外観を確定してからでないと後述のルールとあわせて土地の名義を移すことができません。

土地の引渡しを受けた後にしか、請負契約はしない

これも土地から買って家づくりをする人にとっては絶対に覚えておきたいルールです。

一般的には、土地の売買契約書さえあれば家の請負契約は交わせます。

しかし、県民共済住宅では土地の名義が完全にあなたになっていないと請負契約をしてくれません。

以上の2点ルールによって、以下のような問題が起きます。

結果的に、土地のつなぎ融資が困難となる。

土地の引渡しを受けるには、つなぎ融資を使うことが多いです。

つなぎ融資をしてくれる銀行は融資を実行する前に金消契約（お金を借りる契約のこと）を行います。

この金消契約で”家の請負契約の契約書（原本）”が必要になります。

しかし、いくら請負契約をしたくても県民共済住宅では

「土地の名義があなたになっていませんから、請負契約をすることはできません」

と言われてしまいます。

つまり、ここで書類が揃えられずにローン実行してもらえない＝土地の引渡しができなくなるという大問題が発生します。

金融機関の方へ事情を説明し、譲歩してもらって、つなぎ融資を行ってもらうしかありません。

具体的には、請負契約書の提出の代わりに①建築確認済証の写し②請負契約書の雛形または建築の計画書を提出することで銀行側に土地のつなぎ融資を認めてもらうしかなさそうです。

ここで銀行側と折り合いがつかなければ、土地を取得することができず家づくり失敗です。（土地も解約）

県民共済では建築確認申請を名義変更前にすることは可能です。（つまり売主さんの名義の土地に対して建築確認申請することができる）

対策：県民共済住宅ローンを利用しよう。

県民共済住宅独自のルールが多いため、それを予め把握している提携の金融機関で借りてしまいましょう。

具体的には埼玉りそな・武蔵野銀行・さいしん・三井住友・みずほ・JAバンク・川口信金・飯能信金・ろうきん（中央労金）・青木信金ですね。

県民共済住宅では①契約時に20％②上棟時に35％③完成引渡し時に残額の45％と3度に分けて支払う必要があります。

これも自分で借りようと思うつなぎ融資の融資ルールに当てはまるか確認しておきましょう。

これと同じように支払いが出来なければ、自己資金で支払うことになります。自己資金も無ければ、大変マズイことになります。

それでも違うところで借りるというなら、止めはしませんが苦労するかもしれません。

例えば、ローン担当者のいないネット系銀行でやるとなると、つなぎ融資難易度はMAXとなります。（完全に自己責任です）

県民共済は土地無しの人にはシステム上厳しい面あり

これは上記の県民共済ルールから導き出される結論です。

土地ありの人は融資面の苦労をすることはない

お客さんは土地を所有している前提で県民共済の契約システムが作られているのではないか？と思うような点があります。

これも土地ありの人なら何も問題がありません。じっくりと家づくりに集中することができるでしょう。

土地なし・土地からスタートの人がすべきこと

土地探しからはじめる方で県民共済で新築する場合は、不動産会社にも「県民で家を建てるので県民の提携ローンを使います。」と絶対伝えておいた方が良いです。

県民共済の提携ローンの最大メリットは金利の安さや費用の安さではありません。

何よりも県民共済住宅ルールに対応して融資を確実にしてもらえる点にあります。

県民共済住宅ルールを知らないと、土地の引渡しを受けられないリスク、つなぎ融資で資金ショートするリスクがあり得ます。（これが一番怖い）

提携ローン先に相談をすれば、上述の問題点でつまづくリスクに対応できます。

ポイントは、土地を契約する前の早い段階で提携ローン先に「県民共済で家を建てる」と銀行に伝えて相談することです。

これで上記のつまづきやすい点をクリアできるはずです。

間取りを早めに決めるには？

県民共済で最も時間がかかるのは間取り等の設計打合せ。

土地探しから注文住宅をする人は、つなぎ融資の高金利を気にしながら家づくりを進めていくことになります。

超人気を誇る県民共済住宅は、設計担当がいつも忙しすぎるという定評があります。

特に土日休みが基本の方はアポを取るのも大変で、設計打合せだけで下手すると3か月以上かかります。

県民共済が言うには平均で3回ほど事前の打合せすることになりますので、フツーの人で2ヶ月程度でしょう。

何社かから間取り提案を受けていると方向性が決まってくるため、県民共済に限らず家を建てると決める前に住宅展示場等で気になるハウスメーカーや工務店には複数行っておくと絶対にその経験は役立ちます。

一括資料請求ではなく、直接ハウスメーカーや展示場に足を運ぶことが経験値になる早道です。

外構工事の費用は県民共済住宅の請負契約上の金額に含まれない

県民共済住宅では、外構工事については請負契約書上の金額に含まれません。

なぜかというと、県民共済では外構工事は他の提携している外構業者を紹介するだけだからなんです。

ハウスメーカーだからできること

これは大手ハウスメーカー等とかなり違う点です。

大手ハウスメーカーは外構工事の費用も反映したものを請負契約書に載せてくれます。

家を建てる＝ハウスメーカー、外構する会社＝ハウスメーカーだからです。

例えば3,000万円で請負契約書を交わしたとしますね。

請負契約書を結んだ時点では外構工事の費用なんて、実際は予想だけでやっています。

後から打合せをしていくにつれて、家の費用が2,500万円で外構500万円だった予定が、家2,700万円で外構300万円に内訳が変わるなんて良くある話です。

つまり、借りる総額費用さえ合っていれば中身の内訳がある程度変わっても問題はないんです。

これって結構ありがたいことなんです、注文住宅ではいきなり断熱性能を高めたくて高性能な窓サッシのオプションをつけたくなるとか良くあるでしょうから。

例えば外構工事を削ってその分、床暖房をつけることも可能でしょう。

県民共済だと出来ないこと

住宅ローン利用者の場合、県民共済ではこれは不可能となります。

家を建てる＝県民共済住宅、外構業者＝別の会社のためです。

外構工事費用を削って、家のオプションに充てるなどの柔軟な対応はできません。

別の会社ですから、そんなことはできません。

銀行によっては住宅ローン融資の対象と見てもらえない可能性もある

これはすなわち、現金で用意するしかない

ということです。

外構費用も借りたいのなら、自分で外構工事業者を選定して、見積もりをとって、つなぎ融資の金消契約（お金を借りる契約）の前に請負契約書を交わさなければなりません。

請負契約書があれば、住宅ローンの一貫として融資をしてくれる銀行はあります。

例えば、フラット35は借りることができますよ。（大体どこの銀行でもフラット35は取扱いをしています）

県民共済の紹介する外構工事業者は忙しいことが多い

県民共済の協力会社を紹介してくれますが、2020年現在、手いっぱいのため家の完成引渡し時期から1～2か月とか相当の日数を待たないと外構工事が入れない可能性があります。

県民共済からしても、外構業者はスケジュールが遅延する可能性の高いため、自分で外構屋さんを見つけても良いからねと言うスタンスのようです。

そもそも、県民共済住宅自体がむちゃくちゃ忙しい状況ですからね。

私の父に聞いた感じ、10年以上前からずっと変わらず忙しいようです。

外構工事が遅れてしまえば、家の引渡し時に玄関アプローチや車庫の土間コンクリートは無いまま住み始めることになります。

なので早めにネット等で調べたりして外構業者を見つけ、外構工事の見積もりをとって早め早めに動いていきましょう。

外周ブロックについても県民共済の請負契約書の費用には含まれない

これも要注意です。

外周ブロック＝家の敷地周りのブロック。更地条件での土地引渡しの場合、無いと即隣地クレームが入る原因になります。（土が流出するため）

一般的には基礎工事前の造成工事にて、外周ブロックを手配することが多いのです。

県民共済ではこちらも自分で手配をしなければなりません。（紹介もしてもらえるが、多忙により希望スケジュールに間に合わない可能性がある）

手配するには造成業者か外構業者を自分で探して決めて、すぐにでも外周ブロックを積んでもらうようにしなければなりません。

外構業者と請負契約書を交わさないと、外構費用を住宅ローンで借りられない

外構費用は手持ち資金で支払いOKという方は良いのですが、200万前後はかかるであろう費用を支払うのは大変です。

しかし借りるのであれば請負契約書を結ばないとダメです。

さらに期限は一般的に土地のつなぎ融資の実行前に銀行へ外構の請負契約書を提出する必要があります。

という事情もありますので、お早めに外構屋さん決めは意識しましょう。

県民共済の火災保険を安易に選ばない

私が考える保険というのは、”できる限り人生が詰んでしまう状況を減らすために加入するもの”です。

その点において、県民共済の火災保険では地震で家が全損したときのリスク対応に不安が残ります。

地震等

●地震等による加入住宅の半壊・半焼以上の損害に

ご加入額の5％の範囲内で最高300万円まで

●ご加入額が100万円以上の加入住宅が地震等により一部破損（20万円を超える損害）となった場合は、

一律5万円

●地震等による加入住宅の被災を直接の原因として、ご加入者またはそのご家族が事故の日からその日を含めて180日以内に死亡・重度障害になられたとき

1人100万円（合計500万円まで）

出典：埼玉県民共済　新型火災共済

民間の損害保険会社も検討すべき理由は地震保険にあり

例えば、加入額の5％では全損時に一般的な地震保険が50％を保障するのに対して10倍も差があります。

これでは、万一が起きてしまったときには再起することができないほどのダメージを受けてしまいます。

ここが、埼玉県民共済の火災保険の気になる点です。

地鎮祭は手配してくれない

だから自分で手配しないといけません。

参考リンク：埼玉県神社庁　埼玉県の神社

上記リンクでは具体的に神社の場所と連絡先が明記されていて便利だ。

新居となる家の近くにある地域を守っている神社にお願いするのも良いだろうし、地域の有力神社や初詣でお世話になっている神社をご存知だろうからそこに依頼するのも良いと思います。

私が仕事でお願いしていたのは、県内出張が可能な神主さんのいる神社であったが、基本的にはやはり地域をお守りする神社の方をオススメしたい。

日本には八百万の神々がおられて、地域には地域の産土神（うぶなすがみ）がおられるからだ。

費用は？

最も簡素なもので5～6万円程度から出来ます。色々とお供え物やら祭壇を設置となるとより高額になります。

目に見えざるものの力はあります。（多分）

そういう力を信じる人、私のようにそういったものを感じて信じるようになった人もやっておいた方がいいでしょう。

参考記事：家と風水には関係がある？幽霊は存在する？不動産屋さんが実体験を語る。

まとめ

今回は”県民共済住宅で家を建てるときの注意3点”というテーマで解説しました。

県民共済は私が不動産業界に入った2013年頃、埼玉県の注文住宅の受注棟数ランキングでダントツのナンバー１でした。まさしく王者。

株式会社住宅産業研究助にて発行しているランキングでしたが、ぶっちぎりだったのを覚えています。

今も王者のままかは不明ですが（恐らく変わらず1位かと思われます）、その圧倒的コストパフォーマンスは圧巻です。

注文住宅の家づくりの流れとお金・費用を解説した下記の記事も是非。

参考記事：土地探しから家を建てる流れ！お金・費用は？貯金０円でいける？

埼玉県久喜市の不動産屋さん　スマイルホームが不動産・住宅ローン・その他色々の質問・相談に答えます！

The post 県民共済住宅で家を建てるときにつまづいた注意点・デメリット7つ first appeared on スマイルホーム公式ホームページ.

すばる

こういう人が、実はかなりいるんじゃないかと思っています。

その理由と、日当たりチェックに必須の知識をお伝えします。

日当たりが悪い家はどうなる？

こんな感じで後から失敗したと感じる方もいるようです。

上記を承知で買うのでしたら、全く問題ありませんが、想定していないのでは後悔のタネになるのは間違いありません。

日当たりが1年で最も厳しい冬は日当たりチェックに最適

冬に建売住宅を見に行くと、日当たりについて後悔することを避けることが出来ます。

これはとてつもないメリットです。

なぜなら、冬のシーズン以外に新築一戸建てを買うお客さんはみんな日当たりリスクを抱えることになるからです。

冬に物件を見るときだけは自然と日当たりが1年で最悪の時期なので日当たりチェックできますが、他の季節でもちゃんと計算できるのでご紹介します。

季節ごとの太陽高度から日当たりシミュレーション可能

ご存知の通り、日当たりは季節によって変わるんです。

太陽高度は、お日さまの角度です。

ほら、”南中高度”って勉強した記憶ありませんか？1日のうちで最も太陽高度が最高角度になったときの状態です。

この南中高度を数値で見るとビックリする人が多いです。

夏至・・・・・・80度

春分・秋分・・・55度

冬至・・・・・・30度

で私は覚えています。

南中高度は冬のシーズン、冬至で最低になります。

つまり冬至の辺りは最悪に日当たりが悪い時期です。

おまけに日が暮れるのも早い。

夏至と冬至の南中高度を足して2で割ると春分・秋分の南中高度が求められるんです。そうやって覚えちゃいました。

30＋80＝110

110÷2＝55（春分・秋分）

これを私のすっごい下手なイラストで解説してみます。

はい、ぽつーんと家がありました。

しかし、そこには光が存在しませんでした。

家の人はニコニコしていますが、暗い家で暮らしづらそう。

哀れに思った神様は、「光あれ」と言いました。

グッとガッツポーズしながら言いました。

奇跡が起きて、太陽が現れて日当たりという概念が生まれました。

同時に、四季が訪れてスマイルホーム君は「太陽高度がシーズンによって変わるやんけ」と気付きました。

そんなこんなで、あっという間に家がバンバン立ち始めました。

南にオレンジ君の家が建ちました。

家と家の隙間は南側に６メートルしか空いていません。

高さは同じ2階建ての家です。

埼玉県の良くある日当たり事情と酷似していますね。と誰かさんがつぶやきました。

スマイルホーム君は言いました。

「冬至のシーズンはオレンジ君の家が邪魔して1階に日が全く当たらんやんけ」

と。

でも、もともと闇の住人？だったスマイルホーム君はオレンジ君に文句を言うこともなく、仲良く暮らしましたとさ。

めでたしめでたし。

というわけで、上記のシミュレーションから得られることをお伝えします。

■冬シーズンの1階は日当たりが注がなくなることが多い。

■2階については基本的に日当たり良好。下の画像を見てください。

たとえ冬至であっても、2階目線であればたっぷり日が注ぐことが多そうです。

※南側に６メートル、建築物の高さは同程度と想定して。

やはり、日当たりが最も厳しくなる冬シーズンに現地で実際に日当たりを確認できるのはこれ以上ないメリットだと思います。

太陽高度に詳しいサイト：モノタロウ　日照と日射　生活や実務に役立つ計算サイト　日照計算（地名選択）　北島建築設計事務所　夏至冬至春分秋分太陽南中高度角度と住宅の縁側軒先庇と日当り　エムズアソシエイツ　季節によって変わる日照角度

夏に物件を見るとどうなる？

夏のシーズンは最高で80度前後の角度までお日さまが来ます。

もう、ほとんど垂直ですよね。

真夏に新築一戸建てを見に来た女性客がいました。

奥さん「ここ、日当たりは良いんですか？」

営業マン「もちろんです。抜群に良いですよ！リビングだけでなく、お庭まで明るいです。これなら日当たりは安心じゃないですか？」

この営業マン、夏のシーズンだけにしか当てはまらない大噓をこいている可能性があるということです。

夏に家を見ると日当たりが悪い家なのに良く見えてしまう問題

冬のシーズンは、家が密集する市街化区域の住宅地は日当たりが半減します。

なのにですよ？

太陽が移動する南の方位に隣地との距離が３メートルしか空いていなくても、夏なら日当たり抜群になってしまうわけです。

不動産に不慣れなお客さんが「日当たりも大丈夫そう」と勘違いしてしまい、冬に日当たりがゼロで寒すぎる思いをすることもあるのは想像できます。

後悔して欲しくないので、下手くそなイラストを用いて解説させて頂きました。

南向きの家

まとめ

今回は”　”意外！建売住宅の日当たりで後悔するのはこういう理由だった？”というテーマで解説しました。

新築一戸建てを冬に買うメリットを理解して頂けたでしょうか。

とは言え、冬に見ることもできない場合も多々あります。

その場合は、今回のように定規と分度器でシミュレーションしても良いかも知れません。

ざっくりと分かりますので、やらないよりも後悔は少ないですよ。

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