新築建売住宅を家賃15万円で出すのは成立するのか【業務日報】

smilehome-login-master — Wed, 21 Feb 2024 15:00:00 +0000

新築建売住宅を投資で購入される方向け

久喜市の近隣で新築戸建を投資目的で購入されたお客様から、物件をお任せされて広告掲載をしていたのですがここ1週間程度での反響が10件近くなりまして、本日もご案内してきました。

建売住宅を投資目的で考える方もいらっしゃると思いますので、果たして投資妙味はあるのか、ブログとして残しておきます。

まず、前提として戸建投資を考えるなら「表面利回り7～8％くらい欲しい」などの基準があると思います。

うん、最低でも表面利回り7％くらいは欲しいものです。

これを元にして家賃設定を考えると、家賃設定は12～15万円くらいになってしまうんですよねΣ(￣□￣|||)

これって、久喜市付近の新築建売住宅を住宅ローン組んで買う人の毎月支払い額は6～10万円前後なのでこれを遥かに超えてしまうわけですね。つまり、「家賃払うよりも買ってしまった方が全然安い状態」です。これでは普通の感覚を持っている方は、とても借りたいと思わないでしょう。

※住宅ローン減税があるので、新築を買った人の実質負担はもっと低くて大抵は5～8万円程度に落ち着きます

色々と議論はあると思いますが、多角的に見ていくと本格的な長文になってしまうので今回は『果たして、久喜市付近で家賃12～15万円を払う人が』存在するのか？そしてその人はどんな方か？という点について述べていきたいと思います。

東鷲宮駅、久喜駅、白岡駅辺りで高額な家賃設定と思われる家賃15万円を払える方というのは、実在します。（栗橋駅では、多分いないですのでご注意ください）

基本的に法人契約の方が多いです。

つまり、『社宅規定のおかげで家賃の3割負担で住める（家賃15万円なら4.5万円の自己負担で住める）』

No.2597 使用人に社宅や寮などを貸したとき
国税庁HPより

『会社経営をしていて、節税も兼ねて社宅として住む』

こんな方々を想像してみてください。

税金のお話になってしまうのですが、社宅（＝福利厚生費）って物凄く恩恵があって税金も社会保険料もかからないんですよね。

会社にとっても、とても良い節税方法ですし恩恵を受ける従業員の方も実質的な手取り額が増えて嬉しい。

なので、福利厚生の手厚い会社に勤めている方又は法人経営者さんからの問い合わせ割合が多いです。

久喜市付近はJR湘南新宿ライン宇都宮線が通っていますので、都内にお住まいの高属性なサラリーマンの方が約1時間前後の通勤時間を前提に「広くて住んで快適な貸し戸建」を検討してくれるみたいで、今回の集客活動でもそれは改めて感じました。

→こういった方には、遠くても駅徒歩10～15分以内で（新築）戸建というのは刺さります。状態が良くて、とても広い（＝約100㎡程度）戸建は数も少なくて魅力的です。

そしてコロナ禍以降、通勤する頻度が激減して通勤時間を考慮しないでお部屋選びを考える方も増えましたので、駅徒歩利用が難しい物件であっても戸建投資として購入検討する方もいるようです。

他にも、ペット可物件にすると『家を買うのは興味がないけど、ペットは自由に飼いたい』という方が借りてくれたりします。

危険度の高い『ぼろ戸建て投資』や、利回り良くて買いたいと思える1棟アパートがない今の市況ですと、新築戸建投資は掘り出し物に見えるものがあったりするので侮れないです。