小森谷

農地転用と開発許可の申請を同時に行うケース

これの代表事例は、市街化調整区域の土地売買にて頻発します。

市街化調整区域で家を建てようとすると基本的に開発許可は避けられず、元々が田んぼや畑であることも多いので農地転用許可も必要になります。

しかし、これら2つの許可は全く別の許可基準となっています。

そのため、市街化調整区域の土地を売買するときに「開発許可と農地転用許可の片方しか出なかったらどうしよう」などと不安を持つ方が一定数います。

実はそういう事態を見越して、国土交通省と農林水産省との間で”開発許可等と農地転用許可との調整に関する覚書”を交換しています。

結論を言いますと、農地転用と開発許可は”同時に審査”され、”同時に許可”されるように決まっています。

詳しくは国土交通省のホームページ内『開発許可制度運用指針』を見て頂くと、理解が捗ると思います。

更に補足しますと、農地法でも以下のように確実に開発許可が出るであろうと言えない場合は、農地転用許可が下りないように決まっています。

2　前項の許可は、次の各号のいずれかに該当する場合には、することができない。

三　(中略)申請に係る農地又は採草放牧地の全てを住宅の用、事業の用に供する施設の用その他の当該申請に係る用途に供することが確実と認められない場合

出典：農地法　第5条2項3号

上記の理由から、農地転用と開発許可は”許可が同時に出る”か”どちらも不許可”しかあり得ないので、「片方の許可だけ出てしまって困った」ということは起きないのでご安心ください。

埼玉県久喜市の不動産屋さん　スマイルホームが不動産・住宅ローン・その他色々の質問・相談に答えます！

The post 農地転用と開発許可は同時に出る仕組みになっています。【ナルホド】 first appeared on スマイルホーム公式ホームページ.

市街化調整区域の物件で賃貸・売買を行う際には、都市計画法に違反しないかどうかを自治体へ確認します。

これは市街化調整区域で賃貸・売買を行うには、都市計画法42条・43条の用途変更の許可が必要であるためです。

用途の変更に該当すると、賃貸・売買が出来ないことがあります。

特に許可無く売買すると、将来的に再建築不可となることもあるため買主は立ち直れないダメージを受けますし、売主と不動産会社は訴訟に怯えることになります。

自治体の許可を取ることによって、合法的に賃貸・売買を行うことができるようになりますが、自治体が設定する許可基準をクリアする必要があります。

よって、市街化調整区域の物件を賃貸・売買する前に市街化調整区域に詳しい不動産会社・行政書士等へ相談することが重要です。

市街化調整区域での用途変更の考え方を理解しよう

そもそも、なぜ市街化調整区域では賃貸・売買を行うのに注意が必要かをご説明します。

それは下記2つの法律によって、賃貸・売買を行うのを制限されているからというのが大きいのです。

（開発許可を受けた土地における建築等の制限）
第四十二条　何人も、開発許可を受けた開発区域内においては、第三十六条第三項の公告があつた後は、当該開発許可に係る予定建築物等以外の建築物又は特定工作物を新築し、又は新設してはならず、また、建築物を改築し、又はその用途を変更して当該開発許可に係る予定の建築物以外の建築物としてはならない。

出典：都市計画法　42条　e-Govウェブサイト

（開発許可を受けた土地以外の土地における建築等の制限）

第四十三条　何人も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、第二十九条第一項第二号若しくは第三号に規定する建築物以外の建築物を新築し、又は第一種特定工作物を新設してはならず、また、建築物を改築し、又はその用途を変更して同項第二号若しくは第三号に規定する建築物以外の建築物としてはならない。

出典：都市計画法　43条　e-Govウェブサイト

これらの法律で、市街化調整区域のほぼ全ての建物は新築・改築・用途の変更について許可制となっています。

一応、下記のような建物については許可無く新築・改築・用途の変更をすることができますが一般の人には全く縁がありません。

市街化調整区域で賃貸・売買を行うということは、上記法律の”用途の変更”に該当することになります。

用途の変更とは、『①何のために建物を使うのか②どのように建物を使うのか③誰のために建物を使うのか』などの点が変わることを言います。

大したことでないように思うかもしれませんが、思った以上に制限される範囲が広いので解説します。

用途変更の許可が必要なケースとは

1.市街化調整区域の自宅を賃貸したいとき

「自分用の家」が「賃貸用の家」になると解釈されるため許可が必要になる可能性があるわけです。

参考リンク：市街化調整区域非賃貸建物問題（出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』）

2.自宅を店舗にして市街化調整区域で商売を始めたいとき

これも「自己用住宅」が「店舗」になるので、用途変更の許可が必要になります。

※自宅を壊して、店舗に建て替えするのも許可が必要になってきます。

同様に、「倉庫」を「工場」にするとかも用途変更の許可が必要となっています。

3.分家住宅や農家住宅を売却して、第三者が購入して住む時

持ち主が変わると、用途変更の許可が必要です。

許可無く売却すると、購入した人は合法的に住むこともできません。

再建築時には、自治体に許可がないまま居住していることが発覚して建築確認の許可が出ないため、建築ができなくなります。

市街化調整区域の家を売却するときは、こういった最悪なパターンにならないようにしなくてはなりません。

もしこうなると、買った人は計り知れないダメージを受けます。

売った人と売買を担当した不動産業者は、ケースによっては訴訟に怯えることになりそうです。

黙って売買をすると誰も得することが無いので、許可が必要か確認する必要があるわけですね。

用途変更の許可基準

埼玉県の場合の審査基準

1.建築許可を受けてから5年以上経過していて、破産・生活困窮・経営状況の悪化・その他の生活環境の著しい変化（死亡・病気など）のため引越しを余儀なくされた場合

2.建築許可を受けてから20年以上経過している場合

3.工場を倉庫として利用する場合など

ここで注目したいのは、2のケースです。

建築許可を受けて工事完了後、10～20年という一定期間が過ぎていると許可が降りる可能性があります。

逆に短期間での場合はいわゆるローン破産など、深刻な理由が無ければ許可は得られないと思われます。

用途変更にかかる費用

埼玉県ですと、以下のような申請手数料がかかってきます。

都市計画法42条ですと27,000円、43条ですと7,100円～といった具合です。

出典：第2編　開発許可申請等の手続　第4章　申請手数料

実際には市街化調整区域の用途変更のノウハウがある行政書士の先生等に依頼するのが間違いないので、報酬を別に支払う必要があります。

用途変更が許可されないケース

1.適法状態ではないと自治体に見られてしまう場合

そもそも建築当時に許可を取得していなかった（許可無く建築）

農地を違反転用していた

違法建築であることが判明した

その他の法律に違反していることが分かった

こういった事が分かると、まず許可は出ません。

許可を貰うには、違法建築を是正するなどの適法状態にする必要があります。

2.審査基準に該当しないケース

先ほど挙げたような、自治体が用意している用途変更の許可基準でOKを出せないケースのことです。

正当な理由なく、許可は出ないのが現状です。

用途変更の許可が不要とされるケースもある

これは自治体から「都市計画法42条・43条に該当しない」と認められれば、面倒な用途変更の許可が不要となります。

考えられるケースとして以下のようなものがあります。

①属人性のない住宅を売却して、購入者が住宅のまま使う。

用途の変更が無いため、許可が不要と言われることの多いケースです。

属人性については下記のページを確認ください。

②用途変更せず、賃貸で使う。（利用者だけが変わる）

これは自治体等によって判断が分かれるかも知れません。

さらに言えば、当時店舗がどのように建築許可されていたかによって可否が分かれます。

自治体へ事前に相談するのが一番だが、時間がかかるのに注意

市街化調整区域の賃貸・売買の相談は自治体の職員も慣れていないことが多いです。

絶対的に案件が少なく、判断基準も複雑ですからね。

私個人の体験談ですと前もって相談をして、正式に自治体から回答してもらったのが1か月後となったことがありました。

まとめ

今回は”市街化調整区域の用途変更とは？知らずに物件を買った人は破滅する。”というテーマで解説しました。

なんだか物凄く面倒だな！と思ったかもしれません。

その通りです。

市街化調整区域の物件は、売買するにも賃貸するにも今回紹介した法律によってガチガチに縛られているため本当に要注意です。

相続等で市街化調整区域の物件を取得した場合、広い敷地の手入れや草刈りなどが不可能な人もいます。

固定資産税もかかるので売却したいとなっても、用途変更の許可が貰えないと売れないケースがあるんですね。

「用途変更の許可が出ないため、合法的には住めないです。再建築も無理です」では売却が困難になるのは言うまでもありません。

市街化調整区域の物件は、このように用途変更と大きな関わりがありますので弊社のような取り扱いに慣れている不動産会社に相談してみてくださいね！

The post 市街化調整区域の用途変更とは？知らずに物件を買った人は破滅する。 first appeared on スマイルホーム公式ホームページ.

農家住宅と分家住宅は、どちらも建築許可が厳しい市街化調整区域で自宅を建てるための手段です。

農家住宅は開発許可が不要で、分家住宅は開発許可が必要という大きな違いはあるものの、どちらも「自分専用の特別な建築許可」という点では一緒です。

農家住宅や分家住宅は「自分専用の家」なので、第三者が購入すると再建築不可となるため、不動産価値がゼロに近くなります。

これを避けるには、自治体に「第三者へ売却する」許可を取って売却をする必要があります。

許可の基準は、大体の方向性は同じですが細かく見ると自治体によって様々です。

農家住宅と分家住宅の違い

農家住宅は建築が難しい市街化調整区域の中で、特例として開発許可さえも不要で自宅を建てられます。

農家の人は市街化調整区域に農地を持っているケースが多いため、その近くに自宅を構えることが出来ないと不便を強いられてしまいます。

そのため特例として建築が可能となっているのですね。

ただし、農家としての実態などは細かく審査されます。

宅地になる土地の大きさは1,000㎡までが許可されます。

分家住宅は農家以外の人でも市街化調整区域で自宅を建てられます。

分家住宅を建てるためのアプローチは複数あって、代表的なのは「市街化調整区域に長く住んでいる親族がいる」ことを理由に許可を貰うケースです。

2020年現在、埼玉県では市街化調整区域の土地を買って分家住宅を建てることが出来るため、割と身近な存在です。

分家住宅の土地の大きさは500㎡までが上限です。

農家住宅と分家住宅の共通点

どちらも「自宅が無い場合にのみ、建築許可が出る」「市街化調整区域に家を建てる数少ない手段」であることは共通しています。

最大の共通点は”誰が住むか”が建築許可の時点で確定してしまっている部分です。

農家住宅も分家住宅も、”誰が住むか”という点がポイントになっています。

”誰が住むか”が問われる建築許可のことを、自治体等では”属人性”のある許可と呼んだりします。

農家住宅・分家住宅も、Aさんが住むために、特別に市街化調整区域の土地に建築が許可された家というイメージです。

問題が起きるのは、Aさんの家が売却・賃貸されるなどして、第三者のBさんが住むケースです。

この場合、都市計画法に違反することとなりBさんが住むこと自体、違法となるのです。

加えてBさんには家の建て替えの許可も下りることはありません。

自治体が建築確認申請に関わりを持っているため、再建築のタイミングで必ずバレます。

この時に発覚すると、もはや手遅れになります。

そのため、「Aさんの家を購入するBさんが住みます」ということを自治体に相談して許可を取ることが重要なポイントになります。

これを用途変更の許可と言います。

農家住宅と分家住宅の用途変更

さて、何故こんなにも厳しく不動産の売却すら厳しい状況になってしまっているのでしょうか？

その根拠は都市計画法42条と43条で定められています。

都市計画法42条と43条が言おうとしていることは以下になります。

市街化調整区域内の建物は、許可無く用途（＝使い方）を変えてはいけません。これは開発許可を受けていようが、受けていまいが関係なく適用されます。

※これに違反すると監督処分や罰則があります。

というわけでして、農家住宅と分家住宅を売るには”用途を変える”＝”用途変更”の許可が必須となっています。

ここで言う用途変更とは、Aさん専用の家をBさん専用の家に変更することも含まれます。

これについては農家住宅と分家住宅の記事でも細かく解説していますので、そちらも確認ください。

まとめ

今回は”農家住宅と分家住宅の違い、共通点。どちらも第三者が住むと大問題が起きる？分かりやすく解説。”というテーマで解説しました。

違いとしては建築された理由・根拠はそれぞれ別ものだということです。土地の大きさも違いますよね。

しかし、どちらも共通して注意が必要なポイントもありました。

農家住宅・分家住宅のどちらも”属人性”という性質を持っているがために、「誰が住むか」さえも法律で縛られてしまっている面があるのでしたね。

今後もずっとその土地に住むのであれば問題が起きることはないでしょう。

しかし、誰かにその家を譲るなどの事情が発生した場合、どちらも困ることになるわけです。

これらは市街化調整区域の特殊ルールであって、どこの不動産屋さんも知っているような知識ではありません。

なので、相談する相手も良く考えて行動してみてくださいね。

埼玉県久喜市の不動産屋さん　スマイルホームが不動産・住宅ローンの質問・相談に答えます！

The post 農家住宅と分家住宅の違い、共通点。どちらも第三者が住むと大問題が起きる？分かりやすく解説。 first appeared on スマイルホーム公式ホームページ.

市街化調整区域では、建築行為が厳しく制限されています。

一方、建築をするだけの根拠がある人や会社に特例的に建築許可を出すことがあるのは当ブログで解説してきました。

その中で『人に焦点を当てて建築許可を出したもの』を”属人性”のある物件と呼ばれます。

建築許可が出にくい市街化調整区域の物件で”属人性”がある物件はとりわけ多く見られます。

以下のような許可は全て属人性がある物件と考えます。

分家住宅：『ずっと市街化調整区域に住んでいた鈴木さんの親族だから建築許可が出た』

農家住宅：『農家経営を継いでいる田中さんの長男だから建築許可が出た』

立ち退きで出来た家：『立ち退きに協力した池田さんだから市街化調整区域なのに建築許可が出た』

既存権利者の家：『1968年～1970年以前は市街化調整区域という概念が無かった。それよりも前から市街化調整区域の土地を持っていた人だから、建築許可された家』

逆に以下のような物件は基本的に属人性がないと判断されます。。

市街化調整区域にある日用品を取り扱うお店や飲食店など：都市計画法34条1号で許可を取った建物のこと。

※自己の業務用と認められる場合は除きます。

市街化調整区域だが基本的に建築できるエリアの家：都市計画法34条11号で許可を取った建物のこと

※要注意なのが、どんな建築物であっても「建築許可の経緯として、〇〇さんだから許可された」といった属人性の要素が認められる場合は、属人性があると判断されます。

市街化調整区域内にある住宅を調査していると、市役所の職員に「属人性のある物件ですから、用途変更の許可が必要です」

とか

銀行さんから「属人性がつく許可なので、不動産の評価が出にくいのです」

と言った感じで使われることがあります。

属人性がある物件のデメリット

属人性のある物件は「Aさんだから建築許可された家」ということですので、そこにBさんが住むことは想定していません。

AさんではなくBさんが自治体の許可無く住むことになれば、都市計画法に違反することになります。

考えられるペナルティは、再建築の不可と退去命令などの措置や罰金・懲役などです。

許可無く住むのが何故NGなのかと言うと、「（原則は許可しない市街化調整区域だが）Aさんだからこそ建築許可をした」という事実が重要だからです。

こうした家にAさん以外の人が住むことを容認してしまうと、悪だくみする不動産屋さんや建築会社が出てきて以下のような事態も起きるでしょう。

Aさんのような立場の人が名義貸しをしまくって、「〇〇さんだから建築許可が出た家」が乱立することもあり得ます。

だから都市計画法でそのような事が起きないように、属人性のある物件は許可制になっているんですね。

なのでBさんが住めるようにするには、自治体に許可をもらう必要があります。

詳しくはこちらをご覧ください。

埼玉県久喜市の不動産屋さん　スマイルホームが不動産の質問・相談に答えます！

The post 市街化調整区域の属人性とは？不動産の世界でこの言葉が使われる時はコレかも。 first appeared on スマイルホーム公式ホームページ.

市街化調整区域で家を建てるのには開発許可が必要です。

しかし、農林漁業を営んでいる方が建てる家については例外的に許可不要とされています。

許可を不要として建てられた農林漁業を営む人の家は”農家住宅”と呼ばれます。

農家住宅を売買した際、次に買った人は家に住むことが合法的に出来ない問題が生じます。

さらに再建築等も不可となる＝不動産としての価値が大きく下がるという問題もあります。

これらをクリアするには用途変更を行い、許可を受ける以外に方法はありません。

農家住宅とは

農家住宅の法律上の根拠は都市計画法29条1項2号

農家住宅とは、下記法律を根拠にして建っているかどうかで判断します。

農家住宅と似て非なるものに、分家住宅がありますが、これとの違いは別記事でまとめます。

（開発行為の許可）

第二十九条　二　市街化調整区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行うもの

出典：都市計画法　第29条第1項第2号　　e-Govウェブサイト

わかりやすく解説：市街化調整区域で家を建てるには開発許可が必要です。

しかし、農業・林業・漁業を仕事としている人は許可不要で農林漁業のための建築物と自宅を建てることができます。

農家住宅のメリット

市街化調整区域では、開発許可が出ない限り、自宅を建てることは出来ません。

しかし、農家住宅として認められることによって「通常は建築することが不可能な土地に家を建てることができる。しかも開発許可不要。」というメリットを受けられます。

イメージ的には農家を営む親御さんの後を継ぐお子さんが建てる時などにピッタリの方法です。

農家住宅における農林漁業の定義

農業を仕事にしているって言っても、小さな畑で野菜を作っている程度でもOKなのかな？と。

これについては以下のように基準があります。

農業に従事している人の定義は埼玉県都市整備部の基準ですと以下のようになります。

・耕地面積が10アール（＝約1,000㎡）以上の規模、または生産物の年間の総販売額が15万円以上あること。

林業に従事している人の定義は埼玉県の基準ですと以下のようになります。

・1ヘクタール（＝約10,000㎡）以上の山林で林業を営む人、または生産物の年間の総販売額が15万円以上であること。

漁業に従事している人の定義は埼玉県の基準ですと以下のようになります。

・生産物の年間の総販売額が15万円以上であること。

以上のようになります。

農業の規模としては、生計を立てるには1000㎡以上というのは決して大きいものではありません。

いわゆる兼業農家でも許可不要で自宅を作ることは可能です。

農林漁業を営む人は世帯全員である必要はなく、1人いれば可となるのも覚えておきたいポイントです。

農家住宅を建築するには

加えて以下のような条件がついてくることが一般的です。

・年間60日以上農業に従事していること

・農業従事証明を提出できること。→農家証明書とも言われます。

参考リンク：大阪狭山市　農業従事証明書

・自宅を持っていないこと→すでに自宅がある人は対象となりません。分家住宅の性格も併せ持っていることになります。

・建設予定地と土地が近接していること→自宅から遠いところに農地があるのでは、許可は難しいということです。

上記を証明するための書類として、いわゆる60条証明を取得する必要があります。

自力でやるのは難しいため、農家住宅に詳しい行政書士に依頼するのが正解かと思います。

農家住宅の土地面積

農家住宅の面積は1000㎡が限度になっています。これはどこの自治体も同じ基準です。

※比較：分家住宅は500㎡を限度にされている

納屋や農機具がある農家住宅の方が広い土地を宅地化することが認められているという認識でOKです。

農家住宅を売買するには

上記のような方法で農家住宅を建てた場合、同時に大きな制限を負うことになります。

通常は建てられない土地に家を建てられたというメリットもある分、デメリットもあるわけです。

農家住宅の場合ですと「その家はAさんの農家住宅」という風に解釈されるようになります。

・誰が住むか→Aさん

この誰が住むのかが問われる家のことを、”属人性”に基づく住宅と言います。農家住宅はまさにこれです。

・何のために出来た家か→Aさんが農業を営むために出来た家（＝農家住宅）

これらが市役所等の自治体にデータとして残り、売買に制限を生みます。

AさんがBさんに自治体等の許可無く家を売った場合、Bさんは都市計画法43条に違反となってしまい合法的に家に住むことができなくなります。

これはAさんの家が農家をやるAさんのための住宅であって、Bさんが住むことは想定されていないためです。

通報等で違反状態が分かれば、都市計画法に基づいて退去等の厳しい命令が出ます。

いつそんな事を言われるか分からないのに、買う人はいません。

さらに、許可無く売買すると再建築についても困難となります。

法律に違反している状態で自治体は再建築を許すことはありません。

この事実については、下記のような自治体の記述でもご理解頂けるかと思います。

市街化調整区域では、法律で定められたもの以外は原則として建築できません。都市計画法上適法と認められないものは、当然に建築確認を申請することもできません。

出典：見附市　市街化調整区域における建築

よって、農家住宅を売買するには用途変更と言われる許可を取らなければなりません。

農家住宅の用途変更

農家住宅を元々のオーナーであるAさんからBさんに売買して適法に使えるようにするには、用途変更という許可が必要です。

この審査基準は自治体ごとにルールが異なりますが、方向性は似ています。

下記のような基準に該当すれば、許可が出る可能性があります。

出典：宇都宮市開発審査会運営規程　別表（第4条関係）

こういった場合にのみ、用途変更を受け付ける可能性があります。

最もスムーズに許可が取れる可能性があるのは、必要な年数（10～20年）を経過している場合でしょうか。

※埼玉県庁の審査基準ですと20年が基準となります。

なので、売買する前に必ず自治体に確認することが重要です。

そして重要なポイントは、Aさんが適法に今まで暮らしていることが前提であることです。

例えば、過去にAさんが農地を許可無く転用して駐車場にしていたとか、建築確認を取らずに建築行為をしていたなどが分かれば、許可は出ないと考えられます。

つまり、何か自治体から見て問題があることが判明した場合はそれを是正しない限り許可は出ません。

農家住宅の相続

農家を営んでいた父が亡くなり、農業をやらない長男が家を相続した場合に問題は起きるのでしょうか？

という相談を最近受けました。

これは様々なケースが考えられるのですが、埼玉県庁に確認したところ「用途変更の許可をもらう必要はないと思われる」とのことでした。

なぜかと言うと、長男の方は亡くなったお父様から農地を相続しているから、自治体から見ると長男の方は農家とも見れるからです。

実際、農地法によって長男の方は農地の適切な利用・維持管理を行うことになっていますからね。（ここら辺は建前の世界なのかもしれませんね）

まとめ

今回は”農家住宅とは。知らないと大きなトラブルになる売買の注意点、用途変更まで分かりやすく解説します。”というテーマで解説しました。

市街化調整区域では厳しく建築行為が制限されていますが、農家住宅は例外中の例外として開発許可さえも不要で建築可能です。

これは大きなメリットにもなりますが、それと同じかそれ以上のデメリットも生む可能性があるのが農家住宅です。

今後も永代にわたって農家を継ぐご家庭なら安心ですが、そうでない場合はこの記事を機会に「うちの家は農家住宅として建てられているんだろうか？単なる分家住宅なんだろうか？」などを調べてみるといいかもしれません。

調べてみると、農家住宅としてではなく別の許可で建てられた家であることも多いです。

こうした開発許可の経緯によって売却物件として売りに出す場合や貸す時に大きな差がある点も、市街化調整区域では要注意です。

埼玉県久喜市の不動産屋さん　スマイルホームが不動産・住宅ローン・相談に答えます！

The post 農家住宅とは。知らなかったでは痛すぎる売買の注意点、用途変更まで分かりやすく解説します。 first appeared on スマイルホーム公式ホームページ.

〇建築に厳しい制限のある市街化調整区域といえど、貴重な観光資源を有効に使うためにホテル・旅館の建築は認められる可能性がある。

〇同様の理由で観光客向けの飲食店・土産物店も建築が可能である。

〇観光資源に認められるものとして、温泉、史跡、名勝、天然記念物等の文化財などが挙げられる。

〇各自治体ごとにルール（＝条例）があり、それに基づくことで開発許可を取得することが可能となっている。

観光資源を有効利用するために、都市計画法34条2号がある

第三十四条

二　市街化調整区域内に存する鉱物資源、観光資源その他の資源の有効な利用上必要な建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為

出典：都市計画法　e-Govウェブサイト

内容：観光資源と鉱物資源などの有益な資源を有効利用するためには、市街化調整区域でもこれに関連する施設の建築を可能としています。

※もちろん許可が必要です。

市街化調整区域だから、ホテルや旅館を建てちゃダメ！となっていないわけです。

都市計画法は究極的には良い街を作るための法律です。

ちゃんと観光業界のことも考えているわけですね。

この法律のおかげで、あなたが今年行った温泉街の入浴施設で温泉を楽しんだり、ホテルに泊まることが出来たと思えば、夢が広がりませんか？

市街化調整区域の観光資源ってどんなものを指しているの？

ここで1つ疑問が生じます。

青木さんの家の裏にある池が良い景色だから、「これも立派な観光スポットだ！」といって市街化調整区域に旅館が建つものでしょうか。

そんなムリが通ってしまえば、事実上何でもありになってしまいそうです。

そうなると、やはり開発許可を出す自治体にも判断基準が必要でしょう。

調べてみると、やはりこれにはちゃんと根拠がありました。

（観光資源の活用による地域の特性を生かした魅力ある観光地の形成）
第十三条　国は、観光資源の活用による地域の特性を生かした魅力ある観光地の形成を図るため、史跡、名勝、天然記念物等の文化財、歴史的風土、優れた自然の風景地、良好な景観、温泉その他文化、産業等に関する観光資源の保護、育成及び開発に必要な施策を講ずるものとする。

出典：観光立国推進基本法 　e-Govウェブサイト

どうやら史跡、名勝、天然記念物等の文化財、歴史的風土、優れた自然の風景地、良好な景観、温泉その他文化、産業等は立派な観光資源のようです。

これらの観光資源が付近にある土地では、市街化調整区域といえども建築が出来そうです。

青木さん宅の裏にある池は、優れた自然の風景地に認められない限り、ちょっと厳しいかもしれませんね。

観光資源として市街化調整区域でも建てられるものを調べてみた

静岡県御殿場市の基準が非常に具体的かつわかりやすかったのでご紹介します。

対象となる建築物の用途
観光資源の有効な利用上必要な建築物の用途は、次に掲げるもののいずれかであること。ただし、風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（昭和２３年法律第１２２号）第２条各項に規定する営業を行う施設及びそれに類似する施設を除く。
(1) 宿泊施設
主に観光資源の観光を目的とした者を対象とし旅館若しくはホテルであること。
(2) 飲食店
観光資源における観光客を対象とした飲食店であること。
(3) 土産物等販売店
物産品、地場産品又は土産物の販売若しくは観光資源に関連する物品の販売を主たる目的
とする店舗であること。
(4) 公衆浴場
観光資源における観光客を対象とした公衆浴場であり、かつ、温泉法第２条に規定する温泉を利用する施設であること。
(5) 展示場等
観光資源に関連する展示場又は資料館であること。
(6) 維持管理施設
観光資源の維持管理施設（展望台、維持管理事務所、観光案内施設、休憩施設、立体駐車場又は公衆便所等）であること。
(7) その他
上記(1)から(6)までに掲げた施設以外で、観光資源の有効な利用上、市長が特に必要な建築物と認めるもの。

出典：御殿場市　都市計画法第34条第2号(観光資源)　令和元年9月以降 第2編立地基準

このように、観光資源に有益なホテルや旅館はもちろんのこと、温泉施設や観光案内施設、休憩施設、トイレなどを建築できるようになっています。

これらの許可基準を読む限り、”観光資源を目的に来た観光客向けの建物”であるかがキーポイントになりそうです。

なのでパチンコ店・ゲームセンターなどの遊戯施設等、観光資源を活用するにあたって必要とは認められそうにないものは除外されます。

また、街の景観を損ねるラブホテル等はきっちりと排除されているのも読み取れます。

ちゃんと自治体は色々と考えているんですね！

建築許可が出そうな立地ですが、御殿場市のケースですと観光資源の存する敷地から概ね５００メートル以内がキーポイントになるようです。

国道沿いなども許可が出る基準に入っています。

これらの審査基準は、各自治体で用意されていることが多いですから実際のところは実地調査する必要がありそうですね。

まとめ

今回は”市街化調整区域に旅館・ホテルがなぜ建築されているのか調べてみたら、意外と面白かった。”というテーマで解説しました。

今回はあくまでも市街化調整区域での旅館・ホテルがテーマです。

市街化調整区域はとにかく建築の制限が厳しいのですが、調べてみるとちゃんと最低限必要とされる建築行為については許可が出るように設計されていたりするものです。

ただし実際のところは、各自治体の条例や審査基準で細かく調査しないと実現可能かは分からないため難易度が高いと思います。。

類似案で思いついたケースとして、”非線引き区域での旅館・ホテル建築”や”都市計画区域外での旅館・ホテル建築”なんてのも考えられます。

これらについても、調べればきっと答えが見つかるはずです。

埼玉県久喜市の不動産屋さん　スマイルホームが不動産・住宅ローン・団体信用生命保険・その他色々の質問・相談に答えます！

The post 市街化調整区域に旅館・ホテルがなぜ建築されているのか調べてみたら、意外と面白かった。 first appeared on スマイルホーム公式ホームページ.

国道・県道・幅員の広い市町村道などに接する土地では、ドライバーの休憩所としての役割を果たすコンビニエンスストアやドライブインの建築が許可されます。

また、運転するための必須施設として給油所が求められることからガソリンスタンドを建築する許可も同様に出ます。

これらは厳しく建築を制限されている市街化調整区域にもかかわらず、建築可能となっています。

上記の結論は、都市計画法34条9号という法律から来ているんです。

したがって、この法律を理解すると道路沿いの田んぼや畑がいきなりコンビニやガソリンスタンドになった理由もわかるというわけです。

市街化調整区域にコンビニができる根拠の都市計画法34条9号をわかりやすく解説

第三十四条　九　

前各号に規定する建築物又は第一種特定工作物のほか、市街化区域内において建築し、又は建設することが困難又は不適当なものとして政令で定める建築物又は第一種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為

出典：都市計画法　e-Govウェブサイト　法第34条第9号

上記で言わんとしていることは、このままでは全く明確ではありません。

元となる法律がこれでは、意味不明ですよね。

これを、下記のように政令で補っています。

（市街化区域内において建築し、又は建設することが困難又は不適当な建築物等）
第二十九条の七　法第三十四条第九号（法第三十五条の二第四項において準用する場合を含む。）の政令で定める建築物又は第一種特定工作物は、次に掲げるものとする。
一　道路の円滑な交通を確保するために適切な位置に設けられる道路管理施設、休憩所又は給油所等である建築物又は第一種特定工作物
二　火薬類取締法第二条第一項の火薬類の製造所である建築物

出典：都市計画法施行令　e-Govウェブサイト　政令29条の7

これらをまとめますと、道路の円滑な交通に役立つであろう休憩所・給油所が市街化調整区域で建築できるものとして認められるということです。

火薬類の製造所も建築OKですが、これは我々のような一般市民ではほぼ関係無さそうです。

とはいえ、道路沿いならどこでもガソリンスタンドやコンビニが開業できるとなっては、市街化調整区域の土地を活用したい地主さんはみんな建築しようとするかも知れません。

そのため都道府県によって、実際に立地できる土地は条例によって制限が加えられているのが実情です。

以下で具体的な審査基準を見てみましょう。

埼玉県の審査基準：国道や県道沿い等に限る

埼玉県では国道・県道沿いの市街化調整区域の土地であれば、コンビニエンスストアやドライブイン、さらにガソリンスタンドの開発・建築を許可されることになります。

市街化調整区域の土地での建築には、ほぼ例外なく開発許可が必要ですが、これらの施設はドライバーにとって有益であるため建築の許可がでるわけですね。

また、国道・県道に交差・接続する幅員12メートル以上の市町村道についてもコンビニエンスストアやガソリンスタンドが建てられます。

詳しくは埼玉県庁ホームページの開発許可制度の解説(平成27年10月版)　第8章　市街化調整区域の立地基準で根拠となる条例を確認できます。

市街化調整区域でコンビニがなぜ建てられるのか？

これは道路を利用する運転手・ドライバーにとって、コンビニエンスストアが実質的にドライブインと同じように使われているからです。

つまりコンビニは運転の疲れをとるための休憩所として、現代では必須な要素になっています。

長距離ドライブ中にトイレ休憩するとしたら、コンビニかガソリンスタンドの2択という方が多いでしょう。

これを国が「市街化調整区域だから絶対コンビニは建てさせない！」となったら、国道・県道沿いのドライバーは休憩できるお店が激減してしまい、困ったことになるのは間違いないです。

そういった理由から、「許可制で建築しても良いですよ。」ということにしているんですね。

市街化調整区域でガソリンスタンドがなぜ建てられるのか？

国が「市街化調整区域だから、ガソリンスタンドなんて建てちゃダメ！！」としたらどうなるか？

国道・県道沿いの何万・何十万人のドライバーは、油切れの度に「やばい、街中に行って給油しなくちゃ！！スタンドはどこ？」となって不便極まりないです。

大型トラック横転手に至っては、道が狭い街中の給油所は利用さえ出来ないかもしれません。

これでは日本の物流は混乱し、あなたが注文したAmazonの商品は翌日に届くのは困難になるかも。

こういうわけで、市街化調整区域であっても必要なものだから、ガソリンスタンドを建てることのは許可されるんですね。

まとめ

今回は”あなたは市街化調整区域にコンビニがある理由を知っていますか？どうして大きな道路沿いにばかり建っているかの答えとは。”というテーマで解説しました。

建築についてはとにかく厳しい市街化調整区域ですが、詳しく法律を調べていくと「みんなが必要としているもの」については建築可能な例があることが分かります。

今回は、その代表格が国道沿いのコンビニでしたね。

コンビニエンスストアは、別の理由でも市街化調整区域に建築可能です。

大きな道路沿いでもないのに、市街化調整区域にコンビニがあれば、上記のパターンです。

身近な建物が、どうして建築可能だったのかという理由を突き詰めていくと意外な発見があったりします。

埼玉県久喜市の不動産屋さん　スマイルホームが不動産・住宅ローン・その他色々の質問・相談に答えます！

The post あなたは市街化調整区域にコンビニがある理由を知っていますか？どうして大きな道路沿いにばかり建っているかの答えとは。 first appeared on スマイルホーム公式ホームページ.

工場を建てるとすれば、沢山の人が住んでいる街の中心部に建てるわけにも行きません。

そこであらかじめ指定されたエリア内限定で、市街化調整区域にも工場を建てることが許可されています。

また、長年にわたり市街化調整区域に住んでいる人に限定して、小規模の工場を新設するのは可能です。

工場建設の根拠となる法律：埼玉県の場合

県条例第６条

一 法第１８条の２第１項に規定する市町村の都市計画に関する基本的な方針に基づいて市町村が策定した土地利用に関する計画に即して知事が市町村長の申出により予定建築物の用途に限り指定した土地の区域において、当該指定に適合した建築物を建築する目的で行う開発行為

出典：埼玉県「開発許可制度の解説」の令和2年4月版改訂　第8章　市街化調整区域の立地基準

これは何を言っているかといえば、下記のようなイメージです。

市町村が「市街化調整区域内に、製造業系の工場を建築許可したい」と知事に伝えます。

それを知事が「わかりました。ここの市街化調整区域エリアなら製造業の工場を建設許可しましょう」としたエリア内でなら、製造業という用途に限って工場を建てることができることになります。

（条例第６条第１項第１号の規定による指定の基準）

第３条

四 当該申出に係る予定建築物の用途が次に掲げるもののいずれかであること。

イ 流通業務施設

ロ 工業施設

ハ 商業施設であって次に掲げる用途のいずれかに該当するもの（当該用途に供す

る部分の床面積の合計が１万平方メートル以下のものに限る。）

（１） 小売業の店舗（大規模小売店舗立地法（平成１０年法律第９１号）第２条

第１項に規定する店舗面積の合計が３０００平方メートル未満のものに限

る。（３）において同じ。）

（２） 飲食店

（３） 小売業の店舗及び飲食店の用途のみを併せ有する施設

出典：埼玉県「開発許可制度の解説」の令和2年4月版改訂　第8章　市街化調整区域の立地基準

例外的に市街化調整区域でも建てて良いものの中に、工業施設とちゃんと書いてありますね。

これは当然のことながら、市街化調整区域内のどこでも建てて良いものではなく、市町村が環境や各地域の事情等の配慮・熟慮を重ねて決まったエリア内のみでのお話になります。

よって、そのエリア内でしたら工場が建てられることになるわけですね。

他にも物流倉庫などが建てられるわけですが、工場が立地可能なエリア内には工場以外は基本的に許可されないように区分けされています。

例えば、埼玉県久喜市の場合ですと、久喜市高柳というエリアの一部を”製造業”と”自然科学研究所”という用途に絞って建築可能としています。

出典：市街化調整区域で建築可能な工場　久喜市の場合　条例による区域指定図（12号区域）

なぜ市街化調整区域において、工場が建てられるのか

これはまず、規模の問題が挙げられそうです。

大手メーカーの工場などは、とてつもない広さになります。

当然、市街化区域内にて現実的に立地できるようなものではありません。

市街化調整区域のように広い土地がなければ、工場を建てることは実質不可能です。

さらに言えば、市町村が総合的に判断して「このエリアなら問題ないだろう」としたエリアに限定されますから、市街化調整区域で問題となる”市街化を促進する行為”にもならないとされます。

これらの理由から、都市計画法34条12号において建築可能とする根拠が成立するのですね。

十二　開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、政令で定める基準に従い、都道府県の条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められたもの

出典：都市計画法　第34条第12号　　e-Govウェブサイト

というわけでして、市街化調整区域には市町村があらかじめ指定したエリア内においてのみ、限定された用途（製造業のみとか）の工場が建てられるということになります。

産業系12号という言葉は都市計画法34条12号から来ている

上記のような限定された土地で工業施設が立地可能となっているエリアを、俗称として”産業系12号”などと呼ぶ人もいます。

これは上記で解説した都市計画法34条12号から、産業系の建物も建てることができる条例が作られているために、こう言った呼び名が出来たものと思われます。

市街化調整区域で産業系の地区計画がある市町村も候補

こちらをご覧ください。

出典：静岡市　市街化調整区域における地区計画適用についての基本的な方針とは　パンフレット

左半分を見て頂ければわかる通り、市街化調整区域においても地区計画を策定することで工場が建てられる余地があります。

これは都市計画法34条10号を根拠にして、可能となっています。

地区計画に定める内容に沿うような工場で無ければなりませんが、これに適合する場合は建築できるということ。

このように自治体は様々な工場誘致の手札を持っていて、どの手札を使うかは各自治体で違うわけです。

進出しようと思う市町村で、市街化調整区域に工場が建てられそうな地区計画を設けているかどうかは、チェックすべきでしょう。

20年以上、市街化調整区域に住んでいる人は自分の工場を建てられる

三 ２０年以上居住する市街化調整区域の土地又はその近隣において、自己の業務の用に供する小規模な建築物であって規則で定めるものを建築する目的で行う開発行為

出典：埼玉県都市計画法に基づく開発許可等の基準に関する条例　第6条第1項3号

建築できるもの：自己業務用の建物（工場も含む）

長年住んでいる市街化調整区域で工場を建てようとしている人は、これを根拠に建築可能かを視野に入れることができます。

ただし、以下のように小規模なものでなくてはならないルールがあります。

第４条 条例第６条第１項第３号の規則で定める建築物は、次に掲げるものとする。

一 工場でその延べ床面積が１００平方メートル以内のもの（作業場の床面積の合計が５０平方メートル以内のものに限る。）

二 事務所でその延べ床面積が１００平方メートル以内のもの

出典：埼玉県都市計画法に基づく開発許可等の基準に関する条例施行規則

よって、こちらを根拠にして建築する場合は作業場の床面積が50㎡以内と小規模の工場になります。

それでも成立しそうな商売をするのであれば、建築することを考えても良いかもしれません。

これは生活の本拠を市街化調整区域に長く置いている人だからこそ認められるものなので、例外的に許可されるという認識で間違いありません。

また、市街化調整区域にある自宅から50メートル以内にある土地でなければ工場を建てることができません。

自宅と地続きとなっているような土地に建築するのであれば、問題ないでしょうね。

自動車修理工場を建てたい場合

これについては、都市計画法34条1号を解説した以下の記事を読めば解決します。

タイトルは店舗についての話ですが、実は自動車修理工場についても理解できます。

自動車修理工場は地域住民の方に必要不可欠なものとして、市街化調整区域でもより広い範囲で建てられることになります。

注意点としては、自動車ディーラーとか中古車販売を目的には建築できません。

まとめ

今回は”市街化調整区域に工場は建てられるの？不動産屋がほとんど知られていないレア知識をお届けします。”というテーマで解説しました。

どこでも建てられるわけではないものの、市街化調整区域にだって立地が可能な工場もあるわけなんですね。

気になる場合は、市役所のまちづくり課や都市計画課に出向いて調べてみましょう。

本記事では身近なところに、なぜ工場が建てられているかの一端をお伝えしました。

埼玉県久喜市の不動産屋さん　スマイルホームが不動産・住宅ローン・その他色々の質問・相談に答えます！

The post 市街化調整区域に工場は建てられるの？不動産屋がほとんど知られていないレア知識をお届けします。 first appeared on スマイルホーム公式ホームページ.

原則として建築が制限されている市街化調整区域であっても、そこに居住する人達の日常生活の向上に寄与する以下の建物は許可が出ることがあります。

幼稚園・学校・保育所などの公共施設

地域密着型サービスを提供する施設と認められるもの

特別養護老人ホーム・老人短期入所施設

診療所（病院・クリニック）・助産所

小規模の店舗・飲食店・理容店

柔道整復師・鍼師・きゅう師・あん摩マッサージ指圧師の施術所

自動車修理工場

上記結論の根拠となっているのが、実は都市計画法34条1号なのです。

なので、この法律を理解すれば、どういった店舗を建てることが出来るのかは理解できることになります。

市街化調整区域でお店を出すなら、都市計画法34条1号をわかりやすく解説

第三十四条
一　主として当該開発区域の周辺の地域において居住している者の利用に供する政令で定める公益上必要な建築物又はこれらの者の日常生活のため必要な物品の販売、加工若しくは修理その他の業務を営む店舗、事業場その他これらに類する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為

出典：都市計画法　e-Govウェブサイト

上記法律が言おうとしていることは以下のようになります。

「たとえ厳しく建築が制限されている市街化調整区域であっても、その周辺住民の日常生活に貢献するような建物や、店舗などは開発許可をして建築可能としている」ということです。

なぜなら市街化調整区域と言えど、幼稚園や学校が無ければ義務教育が成立しなくなりますし、病気やケガにあっても病院や治療院が無ければ非常に困ります。

ラーメン屋さんなどの飲食店や食堂が一切建てられなければ、付近の住民は外食もできません。

髪の毛を切るのにも床屋さんが無いので市街地に出なければならないのでは、困りますよね。

日用品が切れても近くで買い物できないのでは厳しいですから、これも許可されないと困ります。

店舗：許可が出るのは小規模なお店に限られる。（全国共通）

ポイントとしては、「主として当該開発区域の周辺の地域において居住している者の利用に供する政令で定める公益上必要な建築物」のくだりにある通り、市街化調整区域に住む周辺住民がメインで使うようなものに限定されています。

例えば、この法律を元にパチンコ屋さんやゲームセンターを作りたいと申請しても周辺住民以外からの集客がメインになる可能性が否めません。

よって許可は出ないでしょう。そもそも、この法律で上記のような遊戯施設は想定していませんが・・・

こんな感じで地域住民の方々の暮らしに貢献するかが重要なポイントになってきます。

店舗：日常生活に関わる店に限定されている（全国共通）

さらに、「日常生活のため必要な物品の販売、加工若しくは修理その他の業務を営む店舗」のくだりに注目です。

日常生活を送る上で、最低限これは必要だろうという建物でなければいけません。

代表例としては、床屋さんとかコンビニエンスストア等が挙げられます。

店舗：既存の集落内に立地する必要がある。（埼玉県のルール）

1 開発区域
開発区域は、埼玉県都市計画法に基づく開発許可等の基準に関する条例第６条第１項第２号イに規定する既存の集落内に存すること。

出典：埼玉県　第8章　市街化調整区域の立地基準

既存の集落でないと許可が出ないのは、これを条例として定めている埼玉県のお話です。

他の都道府県では、この基準がないケースも当然あります。

実際問題、お客さんが来なければ商売になりませんので、どっちにしてもニーズがありそうな場所に店舗を構えるのが自然ですよね。

都市計画法34条1号で建築できるもの

以下のような建物が許可される可能性があります。

予定建築物
予定建築物の用途及び規模は、次のいずれかに該当するものであること。
（１）政令第２１条第２６号イに該当する建築物で次のいずれかに該当するもの
（ア）市町村が設置する小学校、中学校
（イ）幼稚園
（２）政令第２１条第２６号ロに該当する建築物で次のいずれかに該当するもの
（ア）保育所
（イ）市町村が指定した事業者が行う地域密着型サービスを提供する施設（ただし、当該市町村の住民のみの利用に供するものに限る）
（ウ）特別養護老人ホーム又は老人短期入所施設（ただし、主として当該開発区域の周
辺の地域において居住している者の利用に供するものに限る）
（エ）（ア）から（ウ）以外の施設で、施設利用者が通所する施設（ただし、入所のための設備が設置されないものに限る）
（３）政令第２１条第２６号ハに該当する建築物で次のいずれかに該当するもの
（ア）診療所
（イ）助産所
（４）建築基準法（昭和２５年法律第２０１号）別表第２（ろ）項第２号に掲げるもの
（５）あん摩マッサージ指圧師・はり師・きゅう師・柔道整復師の施術所であって、床面積の合計が１５０平方メートル以内のもの
（６）自動車修理工場（専ら自己の業務用自動車の修理整備を行うもの、自動車の販売を行うもの又は自動車の解体を行うものを除く。）又は農機具修理工場であって、作業場の床面積の合計が３００平方メートル以内のもの
（７）農業協同組合その他の農林漁業団体の事務所

出典：埼玉県　第8章　市街化調整区域の立地基準　192ページより

これが埼玉県の市街化調整区域内でのルールとなりますが、各市町村でも独自の許可権限を持っている場合はそれに従うことになります。

店舗についてですが、”（４）建築基準法（昭和２５年法律第２０１号）別表第２（ろ）項第２号に掲げるもの”とは、第二種低層住居専用地域で建てられる店舗を指しています。

つまり、以下のような店舗になります。

二　店舗、飲食店その他これらに類する用途に供するもののうち政令で定めるものでその用途に供する部分の床面積の合計が百五十平方メートル以内のもの（三階以上の部分をその用途に供するものを除く。）

出典：建築基準法　別表第二　　e-Govウェブサイト

床面積が150㎡以内でないと許可が下りませんが、飲食店だとファミレスでも作ろうとしない限りはこの規定に引っかかることはなさそうですよね。

コンビニエンスストアも、この規定にて店舗を作ろうとすれば、比較的小規模なものになるはずです。

店舗併用住宅は建築可能か？

残念ながら今回の法律を根拠にした許可は出ません。

なぜなら営業活動を認めるだけであって、そこで暮らすことまでは想定していないからです。

150㎡の床面積まで建築OKなら、一緒に住居部分も設けたくなるでしょう。

しかし、これをやってしまうと違反建築物となってしまいます。

完了検査チェックの際に発覚してローンが実行されなくなったら、人生詰みます。

市街化調整区域でまっとうに店舗併用住宅を新しく建てたいのなら、都市計画法34条11号が定める11号区域が候補となります。

愛知県の基準

市街化調整区域内でできる開発行為　

出典：日常生活上必要な物品の販売、加工、修理を営むための店舗等の施設及び公益上必要な建築物。(１号)　許可基準

上記の表が見づらい場合、直接リンクから許可基準をクリックして確認をしてみてください。

3ページ目にこれと同じ表が出ています。

愛知県では実際に建てられる施設等がリストアップされているので、こういうのは分かりやすくて良いですね。

まとめ

今回は”市街化調整区域で店舗を建てたい！そんな思いのある方に向けた記事です。”というテーマで解説しました。

市街化調整区域でも今回お話ししました都市計画法34条1号を元にして、建てることのできる店舗がたくさんあることがご理解頂けたと思います。

柔道整復師さんの接骨院・整骨院などが建てられるのも、自動車修理工場もこれです。

この法律を根拠にできたお店のことを、”1号店舗”と俗に呼んでいるプロや市役所の人もいるんですよ。

今回は市街化調整区域の店舗と密接な関係にある都市計画法34条1号を解説しました。

実際には、他にも様々な法律が絡んでいて、それら全てをクリアしないと建築はできませんのでご注意くださいね。

埼玉県久喜市の不動産屋さん　スマイルホームが不動産・住宅ローン・その他色々の質問・相談に答えます！

The post 市街化調整区域で店舗を建てたい！そんな思いのある方に向けた記事です。 first appeared on スマイルホーム公式ホームページ.

〇市街化調整区域のエリアでは、自己用住宅（マイホーム）を建てることが出来ますが、”市街化調整区域に20年以上住んでいる親族がいる”などの条件をクリアする必要があります。

〇1968年以前から親族が土地を所有している場合、自己用住宅を建てることができる可能性があります。

※上記2つのアプローチで開発許可を取った住宅は、俗に分家住宅と呼ばれています。

〇分家住宅では売却して引っ越すということさえ、簡単にはできないというデメリットがあることにも要注意です。

〇埼玉県では、令和3年10月から宮代町をはじめとして分家住宅の建築条件が厳しくなります。

〇他の市町村でも同様の措置を取る可能性が十分に考えられるため、こういった部分でも注意が必要です。

こんな方にオススメの記事です。

分家住宅に関わるのは都市計画法34条12号

こちらが、分家住宅を建築するための根拠となっている法律です。

十二　開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、政令で定める基準に従い、都道府県の条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められたもの

出典：都市計画法　第34条第12号　　e-Govウェブサイト

はい、一体何の事だか全くわかりませんよね。なんだか抽象的すぎます。

なので実際にこの12号の法律に基づいて、どんな条件で家が建つのかをより具体的に解説したいと思います。

これから埼玉県の条例をからめて具体的に見ていきますが、他の都道府県でも同様に12号区域の指定はあるので地域差はあれど、大枠を理解するのには役立つはずです。

同じ県内でも埼玉県が管轄する地域である宮代町・吉身町・川島町・滑川町等と独自の基準を持っている市町村（久喜市もそう）では微妙に見解が異なることがありますので、詳しくはお問い合わせください。

分家住宅のポイント解説

1.市街化調整区域に20年以上住む親族がいる人が建てる自己用住宅

ロ 当該開発行為に係る土地の存する市町村又は当該市町村に隣接する市町村の市街化調整区域に２０年以上居住する親族を有する者が、既存の集落に自己又は自己の親族が所有する土地において行うもの

出典：埼玉県都市計画法に基づく開発許可等の基準に関する条例　第6条第1項第2号ロ

建築できるもの：自己用住宅

一番有名なやつです。

ポイントとしては、あらかじめ自治体が「ここの市街化調整区域エリア内を12号区域と呼んで、分家住宅を許可します」と決めています。

家を建てようとしている土地が、12号区域に該当するかどうかが重要なんですね。

”12号区域の土地”とか、”都市計画法34条12号に該当”などと広告されている場合、ほとんどがこの土地であることを意味しています。

実際にこれで家を建てた人も非常に多いでしょう。

地主さんにとっては、これを根拠に土地を売却することが出来たケースは多いのではないでしょうか。

ずっと市街化調整区域に住んでいる両親がいて、そこの近くに帰郷する形で家を建てることも出来ます。

親元で暮らす、実家に帰るイメージがこれ。

ポイントとしては、結婚したばかりの奥様の親族が20年以上市街化調整区域に住んでいてもOKだという事。

土地が無い人は、12号区域の土地を新たに買って家を建てることも可能です。

ここで言う親族は民法第725条と同じなので6親等以内の親族または結婚相手の3親等以内の親族が該当します。

参考リンク：民法第725条　WIKIBOOKS

後述しますが、埼玉県が審査基準を厳格化する決定をしたため、今後埼玉県内の市町村でこの根拠を用いて12号区域に家を建てることが出来なくなる可能性が出てきました。

都市計画法第34条12号が根拠となっているから、12号区域と呼ばれる

「家を建てることが制限されている市街化調整区域だけど、一定の条件付きで家等を建ててもOKとするエリアがある」

これを俗に”12号区域”と言います。

12号区域の土地で家を建てれば、その家は分家住宅に分類されます。

12号区域を決めるのは都道府県や市町村です。

12号区域を廃止するのも都道府県や市町村です。

11号区域と似ていますが、「建てられる人」も限定されている点で大きく異なるのがポイントです。

そのため、安くて広い市街化調整区域の土地の相場は11号区域＞＞12号区域という図式が成り立ちます。

具体的にはその土地と同じ市町村または隣接する市町村の”市街化調整区域”に20年以上居住する親族がいれば「建てられる人」として認められることが「多い」です。

出典：日本法での親族親等図　著作権者：Michey.M氏、ライセンス：cc-by-2.5

2.都市計画法ができる線引き前（＝1968年以前）から所有していた土地を使って建てる自己用住宅

二 自己の居住の用に供する建築物を建築する目的で行う開発行為で次のいずれかに該当するものイ おおむね５０以上の建築物（市街化区域に存するものを含む。）が連たんしている地域のうち、知事が指定した土地の区域（以下「既存の集落」という。）に、区域区分に関する都市計画が決定され、又は当該都市計画を変更して市街化調整区域が拡張された日（以下「区域区分日」という。）前から自己又はその親族が所有する土地において行うもの

出典：埼玉県都市計画法に基づく開発許可等の基準に関する条例　第6条第1項第2号イ

建築できるもの：自己用住宅

わかりやすく解説しますと

「市街化調整区域という概念が出来る前（1970年以前）から市街化調整区域の土地を持っている人は、例外として自分の家を建てることを許可しますよ。でも既存の集落として認められる立地にある土地でないとダメです。」

ということを言っています。

具体的には都市計画法が1968年に出来て、市街化調整区域というエリアが埼玉県で決定されたのはそれから2年後の1970年です。

つまり1970年以前から土地を代々所有している必要があります。（埼玉県の場合）

※1968年と書いているのは、これ以前から土地を持っていれば埼玉県外の人でも間違いないためです。

文中の”区域区分”とは、市街化調整区域と市街化区域のエリアに分けられたことを言います。区域区分は”線引き”とも呼ばれます。意味は同じです。

さらに条件として、家を建てようとしている土地の付近に、50メートル以内のスパンで50以上の建物があるような地域でないといけません。

なので、少なくとも埼玉県で1970年以前から同じ親族で上記にあてはまる土地を持っている人はこのルールを使って家を建てることが可能です。

では、既存の集落に立地していない人は家を建てられないのでしょうか？それに対応するのが以下の3です。

参考リンク：埼玉県ホームページ　市街化区域・市街化調整区域

3.市街化調整区域に線引き日前（＝1968年以前）から居住する者の親族のための自己用住宅

ハ 当該開発行為に係る土地の存する市町村又は当該市町村に隣接する市町村の市街化調整区域に区域区分日前から居住する親族を有する者が、区域区分日前から自己又は自己の親族が所有する土地において行うもの

出典：埼玉県都市計画法に基づく開発許可等の基準に関する条例　第6条第1項第2号ハ

建築できるもの：自己用住宅

前述3の基準に似ていますが、人が昔から住んでいる既存の集落限定になっていないのがポイントです。

市街化調整区域に住む両親等が1968～1970年以前頃から土地をずっと持っていれば、この条例を理由に家を建てることができます。

しかも、立地において既存の集落である必要もないですから、基準は緩いと言えるでしょう。

分家住宅で許可される土地の面積

家を建てようとする市街化調整区域の土地が”農地”の場合、農地転用の申請が必要です。

その際、建築する土地の大きさは500㎡未満でなければ許可が出ません。

土地が大きすぎる場合は、許可をもらうために土地家屋調査士に依頼して分筆するなどして調整します。

もし農地転用や500㎡未満のルールを無視したらどうなるの？

これらのルールを無視すると、銀行から住宅ローンを借りることも不可能となります。

また、将来再建築をするときにも大きな不安要素を残すことになります。

分家住宅で求められる必要書類

上記に当てはまっている方全員が建築の許可されるわけではありません。

建築する理由書を求められるのが一般的です。

これは家を建てるための土地が農地であった場合、より重要性を増します。

他にも下記のような書類が求められます。詳しくは自治体の窓口に行って事前相談するのが確実です。

土地登記事項証明書：1968～1970年以前から親族または本人が土地を所有していたことを証明するために必要です。

戸籍謄本：親族と家を建てる人の関係性を証明するために必要です。

借家契約書：マイホームを既に持っている人は許可が出ません。賃貸アパート等に現在住んでいることをこれで証明するために必要です。

分家住宅を建てる場合のデメリット・注意点

住宅ローン・融資が出にくい

まず、都市銀行やネット系銀行ではお金を借りられません。

多くの場合、地域の実情に理解のある信用金庫・地方銀行・JAバンク等に相談することになります。

市街化区域と比較して、緑が豊かで広くて安い土地というメリットがあるのに、なぜでしょうか？

それは今まで見てきたように全ての事例で自治体からの開発”許可”が必要であるためです。

また、その許可自体も限定されたケースであるため、市街化区域の土地のように安定したものではない側面があります。

不動産としての価値、担保としての価値が低く評価されるため、市街化区域の土地を買うよりも審査は厳しくなります。

”属人性”によって、簡単に売却や建て替えはできません。

今回見てきた12号区域、都市計画法34条12号に関する許可によって建てられた家の多くは属人性によって許可されたものになります。

属人性とは、通常だと許可されないが例外的にAさんなら家を建ててOKですというイメージです。

このとき、Aさんが建てた家は”Aさん専用の家”として許可され、自治体にその記録はずっと残ります。

市街化調整区域に20年以上住む親族がいる人が建てる自己用住宅での許可は、属人性の最たるものですね。

市街化調整区域という厳しく建築制限のかかったエリアでも、Aさんだから建てられた家でして、Aさんが引越しをしてBさんに家を売る時等に大きく問題となります。

結論から言うと、Aさん専用の家を買ったBさんは、都市計画法42条に違反することとなるため許可を取らなければ合法的に住めません。

家の売買自体は制限されていないため、何も問題はないのですが、この許可を取らなければBさんはこの家の再建築（＝建て替え）が今後出来なくなります。

これって大きな問題ですよね・・・当然、その事実をBさんが知ればトラブルになるでしょう。

では、どうすればBさんはAさん専用の家として許可された家に住むことができるのか？

これについては自治体の許可を取ることで可能となります。

分家住宅の用途変更

自治体の許可を取ることを、用途変更の許可と言います。

この時、用途変更には下記2点のアプローチがあります。

①分家住宅を「Aさんの家」から「Bさんの家」という風に書き換える許可をもらう。

効果：これで晴れてBさんは住むことも再建築することも可能となります。しかし、Bさん以外の人は出来なくなります。

あくまでもBさんの家であって、Bさん以外の人は住めません。この事実は開発登録簿という自治体データに記載され、ずっと残ります。

②分家住宅を「Aさんの家」から「誰でも住んで良い家」として許可をもらう。

効果：Bさんはもちろん、Bさんから家を買ったCさんも家に住むことが出来る。

上記2点のアプローチを考えると当然のことながら、②のパターンの方が断然に良いということになります。

埼玉県の場合ですと審査基準として、②の許可を得るには「Aさんが建築許可を得て家を建ててから10～20年間の長い間、法を破ることなく生活していたか」がポイントになります。

他にも自治体によって色々な基準があり、農家住宅のところで詳しく解説していますので、ご参照ください。

土地を売るには

そもそも12号区域に指定されているかを確認する

今回のお話で特に売却が可能そうな土地は、こちらのパターンですね。

確実ではありませんが、ネットで調べることも可能です。

”市町村名　+　都市計画法第34条第12号”　”市町村名　＋　12号区域”等のキーワードで調べてみましょう。

出典：久喜市ホームページ　都市計画法第34条第12号区域について

上記は久喜市の12号区域指定図ですが、茶色っぽいところが12号区域となるエリアです。

とても広いですよね。

ネット公開されていない市町村等もありますし、確実に調査するには市役所・県庁等に行く事です。

窓口の名前は”都市計画課”や”まちづくり課”の担当となっています。

土地の謄本・地図等をプリントして持参するとスムーズにいきやすいですよ。

売却を制限する要素があるかをチェックする

12号区域の土地の多くは農地です。

農地であるということは、農地法によって売買の制限を受けます。

また、農振法という法律で定められた”エリート農地”（俗に青地ともいう）の指定も受けていると、売却ができないことも多々あります。

前面道路に側溝がなければ、浄化槽の水を排水することができないため実質的に家を建てることが困難であるなども考えなければなりません。

参考リンク：市街化調整区域で売りに出ている土地が最低300㎡以上なのはどうしてか

これらは別記事にて解説しますが、市街化調整区域の取引に慣れている不動産会社を頼るのが無難です。

埼玉県内では今後、12号区域で家を建てることが困難となる＝売ることができなくなる

これはなぜかと言うと、埼玉県庁にて前述した”1.市街化調整区域に20年以上住む親族がいる人が建てる自己用住宅”の要件を見直しするからです。

⑩（審査基準）開発区域の土地（農地）について、所有権移転仮登記を認めない

出典：埼玉県「開発許可制度の解説」の令和2年4月版改訂について

令和3年10月から上記の1文が加わるのですが、これだけで地目や現況が”農地”の土地については、現在行われているような売買は不可能となります。

不動産会社が広告している12号区域の土地を買っても許可が出ないため家を建てることはできなくなることを意味します。

前述のとおり、12号区域の土地は大半が農地と言っても過言ではないため、事実上売買が困難となります。

建てることが出来る人は、土地を既に親が持っている人などに限定されることになります。本当の意味で分家住宅というのはこういうものですから、本来の意味に戻るのかもしれませんね。

上記によって影響をまず受けるエリアは埼玉県が開発許可権者となっているエリア：宮代町・越生町・鳩山町・ときがわ町・横瀬町・皆野町・長瀞町・小鹿野町・東秩父村・美里町・神川町・上里町・寄居町です。

埼玉県庁のこの決定が、開発許可の権限を持ってる各自治体も追随することとなれば、久喜市等の自治体でも新築が許可されなくなり、結果的に買い手が消滅して売ることも出来なくなることも考えられます。

このように、市街化調整区域は自治体がルール作りをし、ルール変更するパワーを持っているので注意が必要です。

まとめ

今回は”市街化調整区域の分家住宅とは？デメリットも含めて解説します。土地を売りたい人も必見！

”というテーマで解説しました。

ここまで色々と見てきましたが、市街化調整区域である12号区域の土地には

・最低でも60～90坪以上の大きな土地

・坪単価で見ても総額で見ても手ごろな価格

・のどかな自然環境

等が備わっており、人気が出るのも不思議ではありません。

しかし、今回見てきたように建築できる人が限定されており、他にも注意を要する部分もあります。

今後も市街化調整区域をテーマに深掘りしていきますので、よろしくお願いいたします。

埼玉県久喜市の不動産屋さん　スマイルホームが不動産・住宅ローン・その他色々の質問・相談に答えます！

The post 市街化調整区域の分家住宅とは？デメリットも含めて解説します。土地を売りたい人も必見！ first appeared on スマイルホーム公式ホームページ.