今月は「例年より暇かな～？」と思ってのんびり思っていたら、いきなり色々とお話がまとまり出しました。

私の担当となるお客様のみで契約4本、物件お預かりが3本とバタバタしております。

基本的に、大手建売分譲会社（飯田グループホールディングス、ケイアイスター不動産等）は3月末が決算期となっています。

いずれも上場企業であり、毎年この時期は去年度の売上高を超えるという上場企業の宿命で、大きな不動産価格の値引きが行われます。

例年より繫忙期が遅れてきた要因を分析する

一番に考えられるのが、「コロナ禍の住宅需要増加というボーナスタイム」が終了したということです。

①コロナ禍で家にいる時間が増える⇒②どうせ長く家に居るのなら、『広くて快適な家』に住みたいという人が増える⇒③建売住宅・土地（＝注文住宅用地）が沢山売れるという、強い流れがここ２～３年ありました。

これが

・コロナ禍の落ち着き⇒家よりもレジャー等に目が行く結果を招く

・家が欲しいと思った人の多くが既に家を買ったという事実

・物価上昇という購入マインドの低下

などの影響もあり、今年は例年よりも間違いなく建売住宅をはじめとした不動産の動きが悪くなっています。

とは言え、大手建売住宅会社さんの決算時期は毎年3月ですから『相場よりも安い物件』というのが出てきます。

例年では１～2月にはそういった目立つ物件はどんどん契約済みとなって市場から消えていきますが、今年は3月になってそのような動きが出ています。

流石に良い物件というのは放置されません。

それを検討中の方が見て、「お、こんな手ごろな価格で買えるんだ！？」という感じで、にわかに成約が増えているのではないかと思います。

この流れは『相場よりも安くてお得な物件』が全て完売されるまで続くと思います。

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沢山ある不動産会社さんの中から、当店のGoogle口コミを見てご来店頂きました。

久喜市でお探しの方なのですがご主人様は土地勘がなく、逆に奥様はご実家が久喜市なので『あ、ここの近くに鳥居があるはず』など、そんなところまで！？熟知されていたりと大変詳しかったです。

当店では事前にご予約頂けたので準備する時間があり、３０物件ほどを地図と一緒にご用意しました。

資料として地図があると、土地勘がなくても内見した新築の位置関係や駅との距離が分かって頂けて便利なんです。

ご夫婦で大事にされている1番のポイントは日当たりでしょうか、後は立地と総合的な判断が出来るご夫婦で私は補足することがあればお伝えするスタンスで十分と感じました。

私よりもだいぶ若いお客様なのですが、最近の若い方は判断力と行動力に富んでいる方が多く日本も捨てたもんじゃないなと感じます。

って私もそこまでおじいちゃんな年齢でも無いですが(^^;)

親御様もお越しになっていたのですが、どちらの親御様も息子夫婦さんを大人として見られているのが感じられて「自分で決めて良いんだよ」というスタンスがとても素敵でした。見習いたい。

購入物件が決まった場合は現地聞き込みがものを言う

色々議論の末、候補物件が無事に決まりました。

このときにまず行うのが、現地聞き込みです。

そこには市役所では調査できない、『生の情報』があります。

私は今日、千葉県の土地オーナー様の代理人として確定測量の立会いという仕事があったため妻（パートで働いています。まさに家族経営）に現地聞き込みに行ってきてもらいました。

特に要注意なのが『道路冠水』です。

道路冠水が凄くて出勤できないとか、車を避難させなきゃ・・・みたいな物件ですとマズイですからね。

もう60年くらいお住まいのご近所の方に色々教えて頂き「大昔は冠水したが、最近は冠水も無いよ」とお聞き出来て一安心。

ちなみに冠水情報をお聞きする際には、令和元年の台風19号で冠水したか否かが1つの判断ポイントとなります。

それほど大きな台風でしたからね。

それと久喜市の地域特有の話なのか分かりませんが、自治会の入会金が3～5万円する地域も結構あり「これじゃよっぽどお金に余裕のある人じゃないと、入りたくても入れないですよね」とお客様と笑い話になることもあります。（もう少し安くしてください）

ご新居の契約が無事に済みますように。

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久喜市の近隣で新築戸建を投資目的で購入されたお客様から、物件をお任せされて広告掲載をしていたのですがここ1週間程度での反響が10件近くなりまして、本日もご案内してきました。

建売住宅を投資目的で考える方もいらっしゃると思いますので、果たして投資妙味はあるのか、ブログとして残しておきます。

まず、前提として戸建投資を考えるなら「表面利回り7～8％くらい欲しい」などの基準があると思います。

うん、最低でも表面利回り7％くらいは欲しいものです。

これを元にして家賃設定を考えると、家賃設定は12～15万円くらいになってしまうんですよねΣ(￣□￣|||)

これって、久喜市付近の新築建売住宅を住宅ローン組んで買う人の毎月支払い額は6～10万円前後なのでこれを遥かに超えてしまうわけですね。つまり、「家賃払うよりも買ってしまった方が全然安い状態」です。これでは普通の感覚を持っている方は、とても借りたいと思わないでしょう。

※住宅ローン減税があるので、新築を買った人の実質負担はもっと低くて大抵は5～8万円程度に落ち着きます

色々と議論はあると思いますが、多角的に見ていくと本格的な長文になってしまうので今回は『果たして、久喜市付近で家賃12～15万円を払う人が』存在するのか？そしてその人はどんな方か？という点について述べていきたいと思います。

どんな人が家賃15万円を払うお客様なのか

東鷲宮駅、久喜駅、白岡駅辺りで高額な家賃設定と思われる家賃15万円を払える方というのは、実在します。（栗橋駅では、多分いないですのでご注意ください）

基本的に法人契約の方が多いです。

つまり、『社宅規定のおかげで家賃の3割負担で住める（家賃15万円なら4.5万円の自己負担で住める）』

No.2597 使用人に社宅や寮などを貸したとき

国税庁HPより

『会社経営をしていて、節税も兼ねて社宅として住む』

こんな方々を想像してみてください。

税金のお話になってしまうのですが、社宅（＝福利厚生費）って物凄く恩恵があって税金も社会保険料もかからないんですよね。

会社にとっても、とても良い節税方法ですし恩恵を受ける従業員の方も実質的な手取り額が増えて嬉しい。

なので、福利厚生の手厚い会社に勤めている方又は法人経営者さんからの問い合わせ割合が多いです。

久喜市付近はJR湘南新宿ライン宇都宮線が通っていますので、都内にお住まいの高属性なサラリーマンの方が約1時間前後の通勤時間を前提に「広くて住んで快適な貸し戸建」を検討してくれるみたいで、今回の集客活動でもそれは改めて感じました。

→こういった方には、遠くても駅徒歩10～15分以内で（新築）戸建というのは刺さります。状態が良くて、とても広い（＝約100㎡程度）戸建は数も少なくて魅力的です。

そしてコロナ禍以降、通勤する頻度が激減して通勤時間を考慮しないでお部屋選びを考える方も増えましたので、駅徒歩利用が難しい物件であっても戸建投資として購入検討する方もいるようです。

他にも、ペット可物件にすると『家を買うのは興味がないけど、ペットは自由に飼いたい』という方が借りてくれたりします。

危険度の高い『ぼろ戸建て投資』や、利回り良くて買いたいと思える1棟アパートがない今の市況ですと、新築戸建投資は掘り出し物に見えるものがあったりするので侮れないです。

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それは、お祓いです！

先日、久喜市内の空き家となっているお家の売却を一任されまして、わずか2週間というスピードで売却先が決まりました。

空き家は多くの場合、残念ながら既に老朽化していて今回の物件もそうでした。

買い手の方は、新しく家を建てるのが目的で買いますので「更地にすることを条件に買いますよ」となったわけですね。

当然ながら、解体工事をやることになるのですが当店の場合はもはや鉄板となっている解体業者である羽川工業さん（値段良し、工事良し、近隣対応良し）に相談をしました。

現地には井戸がありまして、これを解体業者さんが発見すると必ずお見積りの条件に「井戸はお祓いをしてください。（お祓いしないと、お請けできません）」と言われるのですね。

21世紀のこの時代に、お祓いなんて本当にやるのか？

はい、やっております。

これには色々理由があります。思い当たるところを列挙してみます。

①解体業者さんが怖がって、工事をしてくれないため

→解体業者さんは解体専業ですから、沢山解体工事をしています。その中で「お祓いをしなかった現場での事故」というのは、ほぼ必ずと言っていいほど経験しています。

お稲荷さんとかもまずお祓い（詳しくは魂抜きと言います）してないと、絶対撤去してくれないですね。

②不動産会社の提案

→当店も、家の井戸や植栽、お稲荷さんの撤去等で「ひどい目に会いました」という方と実際にお会いしています。

お祓いと不幸の因果関係など、万人が納得する合理的な説明はできません。

しかしながらテクノロジーの進んだこの時代でも、スピリチュアルで片付けられない一面があります。（実際にそういった不幸があるのを見てしまっていますので）

施主様に「あの時、お祓いをしていなかったから」という後悔が起きないように、事前に説明をすることがございます。（解体業者さんと打合せした際に話が無い場合は不要とすることもあります）

もちろん、最終的な判断は個々人様にお任せしています。

お祓いって何したの？

お付き合いのある加須市の宮司さん（花崎鷲宮神社）に相談し、今回は①井戸②ご自宅（旧宅）③庭の植栽の全てにお祓いをして頂きました。

担当頂きました宮司さんのお言葉によるとこういった大事な節目のお祓いは「昔ながらの儀式を大事にする気持ちがあれば、やって頂くと良いと思います。今もそれが廃れずに連綿と続いているのです。どうして昔の人がそのような儀式を行っていたかも考えて頂いたり、興味をもって頂ければ幸いです」とのことでした。

宮司さんは決して、『お祓いをやらないと祟られるぞ』みたいな怖い事はおっしゃいませんでした。

どちらかと言うと、『今までこの土地を使わせて頂いてありがとうございました』と言った感謝の気持ちを込めて行う感謝の儀礼なのかもしれません。

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